上海是当前长三角土地拍卖市场火热的一个缩影。

根据中指院口径,2023年1-3月,全国土地出让金累计成交额约5458.87亿元,杭州、南京、苏州、北京、宁波位列土地出让金前5位,长三角城市占据了4席。

从拿地金额看,长三角区域也领跑全国。今年一季度,长三角TOP10企业拿地金额400亿元,居四大城市群之首。其中,伟星房产拿地金额为50亿元,位居长三角企业拿地金额榜首;绿城中国以49亿元拿地金额位列第二,其次是保利发展,拿地金额是47亿元。


(资料图片)

中指院企业研究总监刘水认为,部分城市土地市场升温的背后折射出房企对热点城市后市的看好。在去年土地缩量的情况下,房企补库存意愿有所增加,但当前市场热度仅限于热点城市,持续性及覆盖面仍待观察。

再现抢地

4月18日,上海首轮集中供地19宗涉宅地块开拍,总起始价483.41亿元。这19幅地块迎来总计约50家意向房企参拍,其中招商、越秀、建发、华发、华润、保利发展、大华、万科等房企均有10幅以上目标地块;闵行莘庄两幅地块、青浦徐泾、蟠龙天地东侧地块则吸引了20家以上房企报名。

“热度空前,绝大部分房企还是有增长需求的。”某房企内部人士如是形容上海这场拍地,“上海整体去化速度较快且利润空间充足,对房企在上海土地市场‘囤粮’的吸引力较高。几家‘老面孔’的回归也证实了这一点。”

在上海之外,长三角其他城市拍地市场也十分火热。南京2023年首批集中供地在优质地块推动下,吸引近30家房企参拍,热门地块也是开拍即受到12轮报价触顶摇号。最终,11宗地块全部成交,4宗地块封顶摇号、3宗地块溢价成交、4宗地块底价成交,共计揽金176.68亿元,平均溢价率7.98%,使得南京成功扭转了此前土地市场的冷淡局面。

杭州和苏州的土地市场亦出现抢地“名场面”。杭州在2月单月内推动两次拍地,前后仅相差14天,总出让金额达到271.8亿元。在首轮供地中,萧山市北一宗地块被60家房企争夺,创杭州史上单一地块参拍房企个数新高。

类似的火热抢地情况在3月29日的杭州第二批次集中供地中再次上演,世纪城23号地块吸引了50余家房企参与报名,经过17轮竞价,触顶摇号。这一次拍地总成交额144.8亿元,触顶地块占比60%,溢价成交地块占比80%。“小步快跑”的供地策略点燃了杭州市场。

“最强地级市”苏州市也毫不逊色,今年首轮集中供地无一流拍,其中3宗触顶摇号,最高溢价率达到15%,成交总金额约140亿元。苏州工业园区一直是苏州楼市的“王牌”,位于中新大道南、星港街西的工业园区湖西地块,经过65轮竞拍,正式竞价不到2分钟就触及最高限价进入线下摇号环节,最终被华润置地以35650元/平方米的楼面价摘得,刷新了苏州工业园区地价纪录。

从目前杭州、苏州及南京的集中拍地情况来看,无流拍地块、溢价率提升、优质地块争夺激烈等成为共同特征。

中指研究院浙江分院常务副总高院生认为,长三角市场民企活跃,市场韧性强劲,是土地拍卖持续火热的关键。

民企回归

伴随长三角土地市场率先回暖,民企开始逐步回归,个别已在“跑马圈地”。

在杭州今年两次集中供地中,参拍企业均在50家以上,其中参拍民企数量占比近一半,同时民企拿地金额占比达57.9%,较2022年提升8.8个百分点。新城控股、滨江集团、中天美好、兴耀房地产、浙江中豪、中腾置业、富阳山水和伟星房产等民营房企均有所斩获。

尤其是有“杭州地产一哥”之称的滨江集团一直在持续加码。在杭州2023年首批集中供地中,以总价34亿元接连拿下3宗地块,其中有2宗溢价成交。二轮集中供地中滨江又连续拿下了杭州钱塘区、临平区2宗地块。

据记者不完全统计,截至2023年3月末,滨江已通过招拍挂和合作开发形式累计获得7宗住宅用地,其中6宗位于杭州市,1宗位于金华市,新增货值超过150亿元。

在南京集中供地中,民企拿地金额占比亦有所提高,伟星、欣源置业等民企均竞拍至地价上限,民企拿地金额占比达26.9%,较2022年提升17.2个百分点。

伟星房产成为长三角地区土地市场中的“黑马”,接连在杭州和南京集中供地中摘得地块。2月21日,杭州市浦沿单元BJ0601-R21-05地块进入摇号环节,共有20余家房企参与竞拍,最终伟星房产以总价19.46亿元竞得,楼面价26346.89元/平方米,溢价率11.45%。在不到1个月后的3月17日,伟星房产再次摇得南京建邺区NO.2023G03地块,拿地金额高达31亿元,成交楼面地价达到43173元/平方米,是南京拍地历史上地价第二高的地块。

“民营房企开始积极入市,是土地市场恢复的最重要标志。”中国房地产数据研究院院长陈晟表示,长三角各地政府纷纷推出了一些优质土地,不仅有助于恢复土地市场信心,还能够促进优质民营房企积极入市,对于推动整个房地产市场回暖有重要意义。

在苏州2023年首轮集中供地中,尽管招商蛇口和建发股份等央企国企依然为拿地主力,但亦出现朗诗地产和山西万信等民营房企身影,并成功竞得了土地。

“随着销售端企稳回暖,预计未来一段时间房企拿地意愿将有所增强,重点房企拿地总额降幅将进一步收窄。”刘水说。

克而瑞研究中心也认为,3月份诸多重点城市的土地拍卖“开张”,大量优质地块上市一定程度上刺激房企重回土地市场,市场热度也较去年大幅回升。但是要判断房企投资意愿是否恢复,主要还是看规模民企是否开始拿地。目前已有个别代表入场,但投资意愿还未普遍复苏。无论是杭州、苏州、南京还是其他城市,拿地主力依旧是央企、国企,且热门地块主要落入央企、国企囊中。

南京2023年首批集中供地的11宗地块中有7宗被央企国企斩获,具体包括保利发展、大悦城、中海地产等;苏州2023年首批集中供地也吸引了中建三局、华润置地、建发地产、保利发展和招商蛇口等实力强劲的央企国企。

“长三角地区依旧是房企投资的绝对主力区域,销售贡献率较大城市也主要在长三角。”前述某房企内部人士表示,主要原因就是长三角整体韧性强于其他地区、销售去化表现良好、抗风险能力较强、价格上涨空间有较高预期。

这个表态也是近期拍地市场预期增强的信号。诸多房企管理层在业绩会上积极表态称会在土地市场择机拿地,同时聚焦基本面较好的高能级城市。

一向重仓三四线的碧桂园管理层表示,未来一段时间会积极参与西安、上海、宁波等高确定性市场。近两年发展生猛的越秀地产管理层表示,后续大湾区是主战场,长三角是重点发展区域,中西部核心城市也会配置。龙湖的重点是北京、上海、杭州、成都、合肥、苏州、南京等区域,确保周转率和利润率。

一如往年,长三角区域又成为了土地市场中的“主角”。

推荐内容