中房报记者 许倩 北京报道


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在地产行业加速洗牌之际,曾经销售额排名靠前的房企巨头正从土地市场隐身,一些“新面孔”则重出江湖,逆势入场拿地。


6月9日,杭州第五批次供地共推出5宗地块,其中一宗地块被杭州临安中天房地产开发有限公司以底价4亿元竞得,楼面价11550元/平方米。该公司由中天美好集团持股100%,中天美好集团隶属国内大型民企中天控股旗下。


同日,佛山市滔莲玮业房地产竞得佛山南海西樵一宗商住地,成交价2.83亿元,占地逾2.62万平方米,折合楼面价约4059元/平方米。


这家房企成立于2023年5月19日,尚不足一个月,其控股股东广东滔莲集团成立于1998年,是一家以纺织印染为主,以园区运营、地产开发、物业管理、仓储物流为辅的多元化、集团式企业,历年来都是本地纳税大户。


滔莲集团董事长杨滔行表示,未来3~5年,公司将在西樵镇政府指导下,完成滔莲科技工业园二期厂房、滔莲健康产业园、滔莲人才公寓和商住项目的开发建设,拟建建筑面积达50万平方米、总投资额超25亿元。


“此时更多的是一些机会性扩充土地储备的房企入市,以及一些产业型公司为建设自用物业而拿地的窗口期,并非代表地产新势力的崛起,毕竟现在房地产业并不好做。”IPG中国区首席经济学家柏文喜认为。


土地市场出现“新面孔”


在克而瑞公布的1~5月房企拿地排行榜中,依旧是“老面孔”的国企、央企居多,且多为头部房企。拿地金额20强中,有16家国企、央企,仅长隆集团、龙湖集团、滨江集团、伟星房产4家民营房企。


其中,拿地前5强分别是华润置地、万科、建发房产、招商蛇口、滨江集团。第一名华润置地,前5月拿地总金额487亿元,远超第二名万科(拿地金额332亿元),拿地区域涉及重庆、长沙、苏州、浙江温州以及浙江金华义乌等多个地方,几乎全国“扫货”。


今年以来,华润置地一直在逆势扩张,其2023年月均拿地金额较2022年月均增长10%,1~5月拿地销售比为0.34,远高于行业平均。


同时,后规模时代,在“大而强”房企失落之时,一些新面孔有了拿地机会,尤其是本土中小房企或有着实力母公司支持的民企,表现迅猛。


伟星房产算是一匹“黑马”。今年1~5月,伟星房产新增土地货值199亿元,排在榜单第12名。2022年该公司拿地20宗,拿地金额为243亿元;2020~2022年共计拿地支出460亿元,拿地区域为合肥、南京、杭州等。2022年,伟星房产销售额为340亿元,位列百强榜55位。


它的母公司伟星集团,是一家大型综合型企业,拥有服装辅料、新型建材、光学制品、金融投资等产业,旗下拥有两家上市公司,其中,伟星股份是辅料行业的龙头,主要生产纽扣、拉链等产品;伟星新材则是管材龙头,主要生产给排水PPR管。


广州长隆集团排在第7名,前5个月拿地金额为197亿元。不过,长隆集团算是特例。4月20日,华润置地和长隆联合体在广州地块出让中豪取4宗地,总成交价约197亿元。业内认为,这4宗地块几乎是“内定”。


排在第23名的坤和集团,也是一家区域性民企,前5个月新增土地价值56亿元。今年3月28日,坤和集团在杭州土地拍卖中以总价30.2亿元竞得位于下沙中心区一宗地块,楼面价为24064元/平方米。2022年,坤和集团也曾数次参与杭州土地市场竞拍,并拿下多幅地块。


但坤和集团少有独立开发的项目,走的是合作开发模式,其合作对象大都是头部房企,如滨江集团、绿城、万科、龙湖。“就算是由坤和集团独立竞得的地块,也会在后续引入其他开发商伙伴,并由其他开发商操盘,坤和更多是财务投资人角色。”一位熟悉坤和的人士称。


排在拿地榜28名的亚伦房地产,也是一匹“黑马”的存在,1~5月,新增拿地金额94.8亿元,拿地足迹遍布合肥、西安、广州等一二线城市。


亚伦房地产总部位于江苏省南通市,控股母公司是江苏亚伦集团,成立于1976年,靠做家纺产业起家,1994年首次进军房地产业,代表建设项目有25万平方米的江苏纺织面料专业市场。


市场格局在改变


还有多家名不见经传的民营房企跻身前5月拿地金额百强榜单,如方远集团(排在第29名)、远达房地产(第31名)、金洲房地产(第32名)、浙江百盛置业(第42名)、浙江中豪控股(第43名)、中天美好集团(第59名)、大华集团(第79名)等。


记者注意到,这些民营房企很多都位于浙江,如滨江集团、伟星房产、坤和集团、方远集团、浙江百盛置业、浙江中豪控股、中天美好集团等,可见浙江是民营房企最为活跃的地方。


还有一些小微型房企开始试水拿地。6月8日,浙江丽水云和县1宗商住地在经过39轮竞价后,被云和澳坤房地产开发有限公司拿下,总价为1.08亿元,溢价率为54.47%。


云和澳坤房地产成立于2020年9月,注册资本仅580万元。穿透股权发现,这家公司的实际控制人是叶桂武,其名下还有浙江丽水泰豪市政园林建设工程有限公司、浙江红鼎建设工程有限公司等多家公司。


自去年以来,一些港资房企就开始入市抄底。在2022年拿地百强中,出现了宸嘉发展集团、嘉里建设、嘉华国际的名字。其中,嘉华国际2022年新增土地货值341亿元,位列行业第30名。


今年前5个月,广州谷龙地产拿地55亿元,排在第52位。广州谷龙地产的实控人是吴育龙,中国香港商人。


值得注意的是,建筑类企业正成为土地市场上的一股猛流。在前5月拿地百强榜中,中国铁建、中建国际、中建智地、中建一品、中建东孚、北京建工、广东建工、上海建工等均榜上有名,力量不容小觑。


柏文喜认为,在强周期的房地产行业中,本来即存在土地市场与楼市走势呈反向变化的反周期现象。在近期楼市继续转头向下之下,地市反而更加兴旺则是必然,这也与行业猜测近期楼市可能出现全面性调整政策转向有关。今年以来,一些之前加杠杆较少、流动性相对宽松的中小房企、地方民企,以及负债率一直较低的港资房企,迎来趁低价入市拿地好机会。


克而瑞分析师肖文晓认为,当前民企参与更多是局部的而非全局性的,很多民企流动性风险尚未解除,行业销售恢复基础也较疲弱,相对于投资拿地,保交楼和去库存还是多数民企今年更为紧迫的工作。


但可以预见的是,在行业洗牌加剧、热点城市核心地块竞争愈发激烈下,房地产市场格局正在发生巨变。


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