中房报记者 赵春林丨长沙报道

(相关资料图)

这是政府和市场没有预料到的事情。

3月14日，位于长沙高铁新城的新城吾悦广场项目部分楼栋住宅加精装修后，起价仅9888元/平方米，比该项目之前毛坯限价9971元/平方米价格还低，让业界颇感意外。

另外，长沙有相当部分限价楼盘开盘去化率不足50%，开盘一两个月后，仍有余房可认购。

从相关数据来看（湖南中原数据平台统计），以长沙金地香樟悦府为例，其凭借相对优越的地理位置、亲民的售价，去年12月18日首次开盘时去化率虽高达83%，但同样位于该市雨花区金科集美天辰项目，作为长沙市试行“限房价、竞地价”出让的第一个“双限地”项目，今年1月11日首次开盘时，去化率却仅为11%。

实际上，售价比市场价便宜的限价房理应更好卖，但这些过去顶着“天花板”价格卖、“闭着眼买也能赚钱”的限价房如今在长沙开始“遇冷”。

户型偏大、精装修“货不对板”以及购房需求减少成为限价房“遇冷”的主因，市场与政府也在思考如何打破这一僵局。

市场观望气氛渐浓

推出“双限地”出发点，本来是抑制高房价、满足刚需客购买力、稳定市场预期。但长沙之前出让的不少“双限地”，开发商主推的却是超大户型非刚需房源。

以长沙楼市热点区域梅溪湖片区的限价楼盘为例，住宅户型整体偏大。比如，福晟翡翠湾项目住宅推出的是316平方米～381平方米超大户型毛坯大平层，限价9970元/平方米，一套住宅总价高达315万元起。这对长沙真正的刚需购房者来说，无疑非常吃力。

该项目去年12月20日开盘，到今年2月中下旬还有房源在售。周边的华润琨瑜府“双限地”项目，推出的住宅是164平方米大户型，开盘当天也是去化平平，去化率仅64%。

长沙一些楼盘置业顾问告诉中国房地产报记者，一方面，随着房地产市场重回“买方市场”，长沙在可售房源增加的同时，具备购买资格的有效需求在减少，市场观望气氛渐浓。去年底以来，各楼盘看房人数明显下降，一些楼盘又开始主动与渠道商合作，加大揽客力度。另一方面，由于楼市调控并未明显松动，一些住房改善型需求意愿强烈、具备购买能力的购房者，却缺乏购房资格，直接导致大户型房源成交困难。

“去年、前年，有些房企强烈看好长沙楼市后续预期采取不理性竞价，拿到‘双限地’后发现楼市并没有想象中的好，捂盘又不行，多卖又多亏，就采取了放缓开盘节奏、多推大户型的办法。”长沙当地业内人士分析说，由于不少限价房单价在1万元/平方米上下，但楼面价和售价之间的差价多的有近5000元/平方米，少的却不到2000元/平方米，算上建安、营销、财务成本和税费，拿地企业可操作利润空间很小，不得不通过做成大户型方式来摊低单价成本，导致真正刚需购房者，面对高额总房款只能望房兴叹。

中国房地产报（微信ID：china-crb）记者通过查询资料发现，福晟翡翠湾项目用地是2017年12月26日出让的梅溪湖F-20地块（[2017]长土网054号），当时经过46轮竞价，在溢价44.5%之后出让，折合楼面地价7088元/平方米。也就是说，该限价楼盘住宅单价售价与楼面地价之间的价差，仅2882元/平方米。

由于住宅被限价，有的开发商甚至靠调高商业公寓售价来弥补或增加利润。

长沙福晟翡翠湾项目营销中心工作人员告诉记者，目前该项目正在推商业性质的毛坯公寓。虽然建筑面积只有38平方米～80平方米，但其宣称，由于与住宅一样带有入学指标，公寓（毛坯）单价已过2万元/平方米。

不过，春节过后，长沙新推的一批“双限地”，已在出让条件中对刚需户型比例作出了规定，基本上要求144平方米以下的住宅户型不少于60%，优先首套刚需购买，或是为了避免“双限地”住宅出现大户型扎堆现象。

精装房，一个两难的选择

自2017年8月长沙市住宅用地试行“限房价+竞地价+摇号”政策以来，“逢双限地必熔断”在长沙土拍市场已成为常态。每推出一宗“双限地”，基本上能吸引数家甚至数十家房企参与竞拍摇号，长沙土拍市场达到了空前火热程度。

“开发商当时看中的不仅仅是限价房价格不高，对赌的更是限价房背后，长沙全装修政策带来的利润空间。”长沙一位不愿具名的房企负责人透露，由于当地政府个别部门监管缺失，部分全装修楼盘已扰乱了正常楼市秩序，导致长沙全装修政策在推进过程中摇摆不定，使开发商和购房者陷入“两难”甚至是对立。

去年5月17日，长沙卓越以8135元/平方米楼面价，竞得了编号为[2018]长沙市025号的地块。由于其住宅（毛坯）售价限价与楼面地价之间价差仅为1765元/平方米，当时业界普遍认为，该开发商必然会在住宅全装修或商业方面动脑筋，否则难以避免亏本，甚至是以工程质量偷工减料为代价。

当下，尽管长沙基本暂停了全装修项目价格备案，但也有“双限地”项目在采用精装修房形式销售。只是目前在长沙市场，由于部分楼盘全装修质价严重不符，购房者对于精装修房态度褒贬不一，接受度普遍不高。

从当地楼市去化数据也可以看出，毛坯限价房明显比全装修限价房卖得好，全装修限价房在长沙楼市并不叫好。地段较好的“双限地”项目，通过精装溢价弥补或提升了利润空间；而地段缺乏优势或区域竞争较为激烈的“双限地”项目，不仅没有顶着“天花板”价格销售住宅，反而已开始降低身段优惠跑量。

“长沙‘双限地’主要考验的是在土地挂牌出让时，房企能不能理性竞价，其出路与做不做全装修有很大关系。”有当地房企人士坦言，由于长沙购房者对于全装修接受度普遍不高，“双限地”开发商若不做全装修，去化速度更快，但可能会亏本；若做全装修，楼盘去化又会受影响，对开发商而言是一个两难选择。

不仅如此，长沙楼市全装修维权隐患仍未排除。由于被指质价不符、监管缺位，导致遗留在营销环节和工程质量等方面的问题，在今年下半年逐步迎来楼盘交付后，或会频繁“暴雷”。对此，长沙个别房企已有充分预估。但下阶段，长沙如何疏导应对全装修楼盘集中交付时频发的维权事件，是摆在当地政府面前一道不小的难题。

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