那么，好的和坏的我们都收下吧

然后一声不响，继续生活。

——海桑

本文撰写丨静静（贝壳深圳研究院院长）   

前言

贝壳的2021年年度《深圳楼市大数据》出来了，第一时间打开，首先吸引我的居然是静静写的每月楼市记录。

这部分记录没有写专业楼市分析，写的是普通人在这一年的人生百态，平凡而生动，所以我请静静把文字给我，希望和更多的人分享。

呆呆个人是很喜欢这种接地气的楼市记录的，很多故事小但是很有画面感，本来想找插画师多画几幅图，但是想着麻烦，最后就请家里10岁的小朋友画了一幅，稿费20元，感觉赚了。

童真有童真的好处，在孩子的世界里，把魔幻楼市画得这么容易也是有趣的事情。他画的是这篇文章里面记录的某个平凡人，也是我们每个希望卖在最高点、买在最低点的深圳人。

（看完文章后可以来说下画的是里面哪个故事。）

正文

2021年1月

楼市热火朝天，危机隐现

1月7日

有个朋友认为深圳涨完上海涨，上海涨完北京广州涨，最近看到上海涨，他跑到广州买房。他在目标楼盘附近的酒店住下后，到附近的中介门店全心全意找房，叫经纪人把目标楼盘的所有可售房源拿出来，把能约出来谈的业主都约出来，三天时间买了两套。

1月11日

参加论坛听到一个嘉宾发言：如果操作对了，在深圳通过买房实现十年内资产增值100倍不是难事，优秀的人应当一年买一套，合格的人三年抱俩。

1月15日

做赎楼担保的朋友说风险单越来越多，他们公司因为风控砍掉的单子，19年是100多单，20年是900多单。这些风险单70%是因为业主资不抵债，剩下的30%大多是涉诉。

1月19日

两个有深圳购房资质的同事，问我在深圳周边哪个城市买房好。她们觉得自己的预算太少，买不起深圳的房子，所以没想过在深圳买。

1月28日

一个朋友说自己2015年买了福田的小两房，当时四百多万，现在七百多万。他很后悔当时没买南山或宝安，因为他觉得那边的收益，至少翻两三倍。

（年度数据：2021年1月，深圳二手成交7008套，开年即高峰，后面再也没有超越这个高度，而且4月后一路走低，最低的10月只成交了1605套。）

2021年2月

影响年度楼市的参考价出台

2月7日

深圳房地产中介协会数据显示，2020年36岁以上的中介从业人员占比达25.6%，比2019年增加了5个百分点。业内分析跟两个现象有关：一是受疫情影响严重的行业（如培训），有部分人员流入中介行业，二是业主经纪人增加。据经纪人总结业主从事这个行业的原因主要有四类：1、带小孩，兼职；2、卧底中介，换房；3、看好；4、失业。

2月8日

深圳住建局发布3595个住宅小区的二手房参考价，要求中介机构对外展示的挂牌价不得超过参考价，商业银行发放贷款也要以参考价作为重要依据，引起市场各方的热烈讨论。

2月20

投资群里有人说：参考价出来后，整个世界都清净多了，不想房子的事，感觉幸福指数都提升了不少。

（年度政策：208日参考价出台，刚出来时候，市场对它的威力都认知过低，过于轻敌，以至于后面直接被打懵了。）

2021年3月

参考价大幅减少买房杠杆

3月9日

有人帮中粮凤凰里89平的业主算账（买入单价4.3万，现在7万出头）：现在630万卖掉，还了房贷250万，到手380万。业主如果想买回来，按参考价4.8万、总价427万计算，因有贷款记录只能贷款5成，即可贷213万，那么他需要准备的首付为：630-427+214+各项税费预计60=477万。结论：卖掉后想原价买回来，反而还差100万首付资金。

3月30日

某网红新盘一期的业主传播楼盘的负面消息（如油漆环保不达标等），打新群有人说这是在劝退二期的打新竞争者。

（年度数据：因为限购限贷等各种政策所赐，2021年千万以上总价的二手成交不断增加，占比高达18%，同比上升5%。）

2021年4月

深圳开始查深房理

网红盘华润城挂牌价下降百万

4月13日

一个朋友的房子去年上涨之前在八万的位置停了好久，那时候他一度想把它卖掉，去年底突然上涨至十二万多，于是他完全不想卖了，他说等着它涨到二十万。

4月23日

一个东莞同学2017年来深圳买了一套公寓，去年东莞房价涨幅不输深圳，于是她想卖了回东莞买房，但她不愿意亏钱卖，卖了大半年也没卖出去。

（年度数据：2021年深圳租金回报率呈下降趋势，当前深圳租金回报率为1.14%）

2021年5月

二手成交首次接近冰冻的3000套

5月11日

华润城成交了一套商务公寓，191.77平2550万，单价创新高，听说因为业主的装修很高端，家私很贵，还提供了全部的发票。

5月12日

有朋友问福田某公寓能不能买，价格六万多，比周边住宅低了两三万。投资群有人反映这里的公寓很杂乱，里面大多是会所、美甲店、宠物店……讨论一轮之后，大家基本认为这样不宜居的公寓不能买。

5月18日

最近不少经纪人带客户去下游区域寻找房源，如带着南山客户去宝安找房、带着龙华客户去布吉找房。

（年度数据：2021年深圳市房东平均年龄升至42岁，租客33岁，购房者平均年龄36岁，总价中位数及套均面积均达到近十年最高值。）

2021年6月

楼市开始出现维权

6月10日

有个经纪人说自己的房子去年涨了很多，因为楼龄有点长，加上小区也没特别的卖点，他现在犹豫要不要卖掉，换一个更能涨的房子。

6月11日

有个投资客把华润城的房子卖掉，套现1000多万去买了回迁。他说热门的新房不好摇，贷款不好搞，买回迁房不用房票、有租金补贴，开发商还会多赔面积，算下来是最好的选择。

6月21日

在朋友圈和微博问大家有没有大幅降价成交的盘源，几乎都说没有，有的还说自己关注的楼盘价格还在涨。但是私下聊或者微信群里聊，大家又分享了不少这样的降价案例。

（年度数据：2021年一手住宅成交52417套，二手成交40699套。）

2021年7月

6月二手同比下降8成，这只是开始

7月7日

有个有房票的朋友想买商务公寓，他说价格合适的住宅新盘都太偏了，市中心的又太贵，二手首付高，综合考虑之下，买个市中心的商务公寓是最好的选择。

7月13日

听说西部有些门店已经放弃二手和新房，专心做租赁。今天开例会时，业务总监们的汇报重点是租赁，有个同事说：“想不到我们开会竟然会重点讲租赁。”

7月15日

一位资深的房地产律师说，今年接到的案子主要有两类，一是在房子交易过程中，业主涉诉房子被查封（而且多数是帮人做担保引起的），二是房产代持纠纷，主要原因是去年前年房价大涨，代持人眼红出资人的利润空间，所以心有不甘。

（年度数据：贝壳研究院价格监测显示，深圳房价自2021年2月份达到新高后走出明显下跌趋势，当前成交均价对比1月成交均价下跌约14%。）

2021年8月

深圳人对楼市的预期改变了

8月9日

有个同事说他住的房子去年市场价890万，现在800万，他感觉很焦虑。他说：“虽然月供是一样的，自己的收入也一样，但是看着房价涨，信心满满，心情很愉悦，而看着房价跌，感受到的就是焦虑。”

8月19日

在微信群和微博问大家，这一轮调控深圳二手房价降多少会触底，超过一半的人选15-20%，第二多的人选20%以上。

8月31日

深圳不少经纪人反映，现在很难带客户去惠州买房，因为深圳有单价两三万的公寓，惠州热门区域如大亚湾单价也要一万六以上，价格优势不大。

（楼市画像：购房数据显示，双鱼座性格谨慎，买房周期最长，而巨蟹座入手速度最快。）

2021年9月

业主真实感受到了降价

9月3日

龙华中海汇德里发布声明称个别业主不合理维权影响项目施工进度，如业主同意可退房。部分业主表示愿意退房，但有三个诉求:”一是需要清除购房记录，恢复到购房前的状态，二是希望开发商处理贷款后续业务，包括贷款记录的恢复和处理提前还款，三是已经支付的贷款利息应该中海承担”。

9月8日

有个业主计划换房，同小区换，自己的房子要卖13万，但是别人的房子只愿意出价9万。

9月17日

有个同事因为月供压力大，打算卖掉东莞一套小房子，他说去年市场价180万，现在他降到了150万，可是也没人要。前几天有个客户竟然出价120万，他气得不想卖了。

9月26日

前天深圳4个新盘选房，1907套住宅卖光，4个项目分别是：光明星河天地、龙岗颐安都会中央、宝安宏发玺玥和前海滨城。加上前段时间开盘售罄的光明峰境瑞府和坂田荷棠里，本月到目前为止，一共有6个项目开盘“日光”。

（楼市数据：购房杠杆方面，贷款购房比例由去年的90%降至76%。）

2021年10月

房地产税确定试点闹得满城风雨

10月8日

有个换房业主，400万卖出自己的房子，比之前最高价低了58万。但他打算买的房子，现在的报价比之前最高价低了400万，他觉得自己赚了。

10月20日

某公司高管问我，悦府一期和深圳湾一号，买哪个比较好。我把这个问题抛到投资群，两者的支持者各半，选前者的认为住宅比公寓强，选后者的认为位置更好、圈层更顶级、知名度更高——“悦府只有深圳人知道，深圳湾一号是全国人民都知道”。

10月28日

以10月15日官宣房地产税的日子作为节点，统计前后十天深圳二手房的挂牌量，呈现两个特征：挂牌量增加、调降价的比例增加，其中成熟区、豪宅区表现更为明显。

（楼市数据：2021年，深圳购房者成交效率明显减慢，购房平均成交周期增长14天，业主成交增长7天。分区域看，深圳大鹏业主卖房最惨，平均需要235天。）

2021年11月

深圳超级网红盘相继入市

11月1日

有个朋友说因为移民，2012-2014年卖掉了不少房子，当时觉得一铺养三代，所以留下了商铺。他说要是知道是今天这个样子，就留下房子卖掉商铺。他有个铺当时有人出4300万，他不愿意卖，现在2000万没人要。

11月18日

新房销售策略研讨会上，有个经理说客户如果担心烂尾，可以给他推国企央企的楼盘。

11月24日

想买房的一个同事说，某楼盘某户型去年最高成交价520万，现在有一套业主挂牌380万，虽然对楼盘的品质和户型不太满意，但她有点想买，因为前几天有一套挂牌360万，出来没多久就被人买了，她怕这样的笋盘可遇不可求。

（楼市数据：2021年深圳市二手房成交量排名第一的小区：桂芳园，成交了224套，二、三名分别是旭飞华达园和茂业城，前三名里有两个在布吉。）

2021年12月

楼盘打折已经蔓延到新盘

12月6日

媒体报道，央行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放资金约1.2万亿，这是今年来第二次降准。一时之间微信群、朋友圈全是这个消息，不少人觉得这是政策放松的信号。

12月20日

2021年12月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.80%，5年期以上LPR为4.65%。相比上月，1年期LPR下调5个基点，而5年期LPR依然没变。投资群里，大家在热烈讨论是否要把长期贷款转为短期贷款。

（年度数据：深圳二手成交套均面积89.1平，9万/平的成交楼盘在扩大，60-90平的成交面积达到41.6%）

（注：每月后面的“年度数据”都来自贝壳2021年深圳楼市大数据）