01.
刚刚，国家统计局发布了1-5月份全国房地产数据，即便政策面、资金面全面释放利好消息，但房地产继续呈现全链条下行走势。特别是，买房定金预付款下行接近50%，彰显居民购房情绪非常低。房地产的困局，大家都在讨论，貌似并非再来一轮刺激，就能够解决问题。
近期，网络上有一篇厦门大学赵燕菁教授的署名文章《在十字路口的房地产》，被各方热议和转载。对于当前房地产市场的疲弱态势以及难以提振的困局，赵教授提出一个非常有建设性的制度设计：再次启动98年式“房改””打造“先租后售”、“租售串联”的保障房模式。
(相关资料图)
新的保障房以低成本、低门槛模式分给3-4亿新市民。但要限定资格（无房、有稳定就业）、限定价格（以成本为基准）、限定标准（面积），还有较长的“租转售”解禁期（比如10年）。解禁期结束后，可转化为商品房。新市民变为有产阶层，所有家庭就以极快的速度致富。
由此，新市民可以分享城市公共服务提升的溢价，也就是房屋增值。赵教授这个论点的逻辑起点就是：
一、国人拥有产权住房的渴望非常强烈，租就是权宜之计；
二、只有拥有产权住房，才能分享城市化和公服完善。外溢到不动产上的溢价收益；
三、解禁后上市（而不是“只租不售”）才能收回建设成本，保障房建设才可持续；
四、保障房可持续供应，并解决3-4亿新市民的住房需求，才能弥补商品房下降造成的投资规模缺口。
02.
对赵教授的观点，笔者深度认同。
如果没有与产权对接起来，保障房就很难持续，98年之前的福利房是如此，房改后的公租房也是如此，近期提出的保租房也一样。“市场向左、公益向右”，言指企业赚钱要讲社会责任，公益活动要有现金流（市场化）。只有这样，市场企业和公益活动才能可持续地开展下去。
不管是98年房改前的福利分房，还是大规模公租房建设，搞不下去的主要原因，就是缺乏现金流，或者说财政没钱了。近期，大城市都在搞保障性租赁住房（保租房），尽管主要鼓励市场化的企业（开发商或租赁企业）来供应，但据我了解，各地没有积极性。2020年很多地方的完成量，基本是在算数。
于是，各地都在逼着本地国企讲站位。
根源就在于，不管是对于开发商，对于地方政府，还是对于新市民，投入产出严重不匹配。讲情怀、讲站位，搞几个项目可以，但讲可持续性的话，不太可能。正在大力推进的保租房，如果可以“先租后售”，甚至像98年房改那样，还能以租金抵购房款，整个激励链条就扭正了。
针对3-4亿新市民建设保租房，现实的问题是钱从哪来？一是保持商品房高房价，从卖地、税收来提供一部分；二是租金可以收回一部分成本；有稳定现金流，还能发行证券化产品。总的来讲，只要未来解禁后上市的预期是确定的，写进了合同，就一定能购解决资金来源。
当然，还有地的问题。地方政府当然最想卖高价地，一次能收回一大笔钱，上几个大项目，而不愿意把地拿出来建保租房。赵教授认为，尽管短期内损失了一笔土地收入，但却通过保租房留住了新市民，降低了企业运营成本。而且，新市民“先租后买”积累了家庭产权房，有恒产者有恒心，就能带来后续源源不断的消费和生产，以及地方政府细水长流的财税收入。
03.
其实，完全不用去动政府的土地这个“奶酪”。保租房不用盖新房来解决。过去20多年来，房地产飞速发展，沉淀下来很多存量商品房。要么，这些房子初始功能设计与现实需求不符（比如，过去企业需要大空间，现在个人创业需要的是小空间）；更多的是，之前规划了太多园区、新区、CBD，好大喜功，过剩了，砸在手里了。好多写字楼、公寓卖不掉，租不出去。
我们想个办法，把这些沉淀资产转换一下属性，变成保障房。这也就是点个头的事情，有无决心的事情，不麻烦！按原来用途，无人问津，白白浪费。现在如果能改为保租房，补上公服配套，“先租后买”，就能把人填进来，就有了现金流，商业化的逻辑也就具备了。不管是银行发放改造贷款、租赁贷款、消费贷款，金融机构搞REITs等等，就具备条件了。
除了规划层面的操作，让这些沉淀的项目产生现金流，国家对保租房还有一揽子的政策优惠，包括普惠金融、税收减免、专项补贴、民用水电等等。由此，房地产可以处置一批沉淀资产，促进存量房屋盘活和流转，增加了政府税收。同时，政府财政资金四两拨千斤，增加了一大批保障房供给，还让新市民通过低成本租赁，扎根大城市，并释放了消费和内需。
而且，未来的商品房市场（换房和改善）也有了可持续的发展潜力。
赵教授一个很重要的观点：“房住不炒”绝不是在“住”和“炒”之间二选一，而是利用“炒”解决“住”。“炒”就不再只是一个负面词汇。高房价能创造高地价、高税收，能解决大规模保租房建设的一笔“启动资金”，这就是房子在“住”和“炒”两方面的调和与融合。
过去，我们在住房政策设计上，往往将“住”和“炒”对立起来了，“炒”必然不利于住，为了“住”就要抑制“炒”；房价过快上涨就一定是炒，于是就控房价，忽视了土地和房产之于地方政府、之于公共服务设施是启动资金，具有融资功能，打击炒很正确，但解决住的问题更难了。这就导致，政策一直在“住”和“炒”上二选一，政策忽左忽右，一会儿扶持，一会儿抑制。
如果要承认，地产对地方政府来说，是公共服务设施、区域开发的融资来源，高房价有利于筹集到这初始的一大笔资金，就必须要认可高房价一定程度上的合理性。将高房价带来的巨额收益（卖地、税收等）引导至保租房，不就是房地产和实体经济的协同发展的统一吗？
不久前，作为调控优等生的长沙，推出的“租购联动”“以租换购”的楼市新政，变相松绑了限购政策，不仅释放出新的购房名额，活跃了新房市场，还打通了新房、二手房和租赁住房市场“通道”，其实就是将“住”（筹集保租房）和“炒”（松绑限购）在对立中实现统一。
04.
这段时间，国家屡次提及促进房地产“良性循环”，意味着当下循环不畅，这是各方诉求无法协同，导致整个链条运转不下去的结果：
从住房消费者来看，3-4亿新市民是需求主体，租不起，也买不起；
从开发商/长租企业来看，面对高地价、高开发成本，搞租赁是算不过帐的；
从地方政府来说，卖高价地、搞商品房开发与搞保租房存在冲突；
从银行来说，贷款需要抵押物与租赁无抵押物格格不入。
大家想想，“先租后售”、“租售串联”的房地产供求新模式，是不是能融合上面各方的诉求呢？
