01. 

刚刚,国家统计局发布了1-5月份全国房地产数据,即便政策面、资金面全面释放利好消息,但房地产继续呈现全链条下行走势。特别是,买房定金预付款下行接近50%,彰显居民购房情绪非常低。房地产的困局,大家都在讨论,貌似并非再来一轮刺激,就能够解决问题。

近期,网络上有一篇厦门大学赵燕菁教授的署名文章《在十字路口的房地产》,被各方热议和转载。对于当前房地产市场的疲弱态势以及难以提振的困局,赵教授提出一个非常有建设性的制度设计:再次启动98年式“房改””打造“先租后售”、“租售串联”的保障房模式。


(相关资料图)

新的保障房以低成本、低门槛模式分给3-4亿新市民。但要限定资格(无房、有稳定就业)、限定价格(以成本为基准)、限定标准(面积),还有较长的“租转售”解禁期(比如10年)。解禁期结束后,可转化为商品房。新市民变为有产阶层,所有家庭就以极快的速度致富。

由此,新市民可以分享城市公共服务提升的溢价,也就是房屋增值。赵教授这个论点的逻辑起点就是:

一、国人拥有产权住房的渴望非常强烈,租就是权宜之计;

二、只有拥有产权住房,才能分享城市化和公服完善。外溢到不动产上的溢价收益;

三、解禁后上市(而不是“只租不售”)才能收回建设成本,保障房建设才可持续;

四、保障房可持续供应,并解决3-4亿新市民的住房需求,才能弥补商品房下降造成的投资规模缺口。

02. 

对赵教授的观点,笔者深度认同。

如果没有与产权对接起来,保障房就很难持续,98年之前的福利房是如此,房改后的公租房也是如此,近期提出的保租房也一样。“市场向左、公益向右”,言指企业赚钱要讲社会责任,公益活动要有现金流(市场化)。只有这样,市场企业和公益活动才能可持续地开展下去。

不管是98年房改前的福利分房,还是大规模公租房建设,搞不下去的主要原因,就是缺乏现金流,或者说财政没钱了。近期,大城市都在搞保障性租赁住房(保租房),尽管主要鼓励市场化的企业(开发商或租赁企业)来供应,但据我了解,各地没有积极性。2020年很多地方的完成量,基本是在算数。

于是,各地都在逼着本地国企讲站位。

根源就在于,不管是对于开发商,对于地方政府,还是对于新市民,投入产出严重不匹配。讲情怀、讲站位,搞几个项目可以,但讲可持续性的话,不太可能。正在大力推进的保租房,如果可以“先租后售”,甚至像98年房改那样,还能以租金抵购房款,整个激励链条就扭正了。

针对3-4亿新市民建设保租房,现实的问题是钱从哪来?一是保持商品房高房价,从卖地、税收来提供一部分;二是租金可以收回一部分成本;有稳定现金流,还能发行证券化产品。总的来讲,只要未来解禁后上市的预期是确定的,写进了合同,就一定能购解决资金来源。 

当然,还有地的问题。地方政府当然最想卖高价地,一次能收回一大笔钱,上几个大项目,而不愿意把地拿出来建保租房。赵教授认为,尽管短期内损失了一笔土地收入,但却通过保租房留住了新市民,降低了企业运营成本。而且,新市民“先租后买”积累了家庭产权房,有恒产者有恒心,就能带来后续源源不断的消费和生产,以及地方政府细水长流的财税收入。

03. 

其实,完全不用去动政府的土地这个“奶酪”。保租房不用盖新房来解决。过去20多年来,房地产飞速发展,沉淀下来很多存量商品房。要么,这些房子初始功能设计与现实需求不符(比如,过去企业需要大空间,现在个人创业需要的是小空间);更多的是,之前规划了太多园区、新区、CBD,好大喜功,过剩了,砸在手里了。好多写字楼、公寓卖不掉,租不出去。

我们想个办法,把这些沉淀资产转换一下属性,变成保障房。这也就是点个头的事情,有无决心的事情,不麻烦!按原来用途,无人问津,白白浪费。现在如果能改为保租房,补上公服配套,“先租后买”,就能把人填进来,就有了现金流,商业化的逻辑也就具备了。不管是银行发放改造贷款、租赁贷款、消费贷款,金融机构搞REITs等等,就具备条件了。

除了规划层面的操作,让这些沉淀的项目产生现金流,国家对保租房还有一揽子的政策优惠,包括普惠金融、税收减免、专项补贴、民用水电等等。由此,房地产可以处置一批沉淀资产,促进存量房屋盘活和流转,增加了政府税收。同时,政府财政资金四两拨千斤,增加了一大批保障房供给,还让新市民通过低成本租赁,扎根大城市,并释放了消费和内需。

而且,未来的商品房市场(换房和改善)也有了可持续的发展潜力。

赵教授一个很重要的观点:“房住不炒”绝不是在“住”和“炒”之间二选一,而是利用“炒”解决“住”。“炒”就不再只是一个负面词汇。高房价能创造高地价、高税收,能解决大规模保租房建设的一笔“启动资金”,这就是房子在“住”和“炒”两方面的调和与融合。

过去,我们在住房政策设计上,往往将“住”和“炒”对立起来了,“炒”必然不利于住,为了“住”就要抑制“炒”;房价过快上涨就一定是炒,于是就控房价,忽视了土地和房产之于地方政府、之于公共服务设施是启动资金,具有融资功能,打击炒很正确,但解决住的问题更难了。这就导致,政策一直在“住”和“炒”上二选一,政策忽左忽右,一会儿扶持,一会儿抑制。 

如果要承认,地产对地方政府来说,是公共服务设施、区域开发的融资来源,高房价有利于筹集到这初始的一大笔资金,就必须要认可高房价一定程度上的合理性。将高房价带来的巨额收益(卖地、税收等)引导至保租房,不就是房地产和实体经济的协同发展的统一吗?

不久前,作为调控优等生的长沙,推出的“租购联动”“以租换购”的楼市新政,变相松绑了限购政策,不仅释放出新的购房名额,活跃了新房市场,还打通了新房、二手房和租赁住房市场“通道”,其实就是将“住”(筹集保租房)和“炒”(松绑限购)在对立中实现统一。

04. 

这段时间,国家屡次提及促进房地产“良性循环”,意味着当下循环不畅,这是各方诉求无法协同,导致整个链条运转不下去的结果:

从住房消费者来看,3-4亿新市民是需求主体,租不起,也买不起;

从开发商/长租企业来看,面对高地价、高开发成本,搞租赁是算不过帐的;

从地方政府来说,卖高价地、搞商品房开发与搞保租房存在冲突;

从银行来说,贷款需要抵押物与租赁无抵押物格格不入。

大家想想,“先租后售”、“租售串联”的房地产供求新模式,是不是能融合上面各方的诉求呢?

推荐内容