房贷逾期会被罚款不新鲜，但就在最近，有银行开始要对提前还房贷动手了。

(资料图片)

8月1日，交通银行发布公告显示，自从今年11月起，该行将调整个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费标准。其中，个人按揭类贷款包括了个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款等。所谓提前还款补偿金，是客户对未到期的贷款进行提前还款，对银行进行的一定利息损失补偿。据悉，交行将对相关贷款收取“提前还款补偿金”，收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。

交通银行表示，在2022年11月1日前，将仍按原收费标准执行。

提前还贷是指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请，并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款；按照银行规定日期，将贷款部分全部一次还清或部分还清。

目前商业银行针对提前还贷有几种处理方式：一是无论何时还款，均不收违约金。二是在一定时期（3个月、半年、一年）内不允许提前还款，此后不收违约金。

各家银行对于提前还贷的规定彼此各不相同。但交通银行这种不论什么时候提前还款，都要收违约金的的确罕见（这份文件很快撤回了，所以是不是执行存疑，但背后银行的吃相的确有点难看了）

从逻辑上看，房奴提前还款天经地义，为了尽早摆脱房奴的身份，也为了少还利息，许多房奴都会选择提前全部或者部分还贷。

如果是想惩罚投资投机者，即使可以要求在短期内提前还完贷款解抵押的客户有一定的惩罚，而不是现在的只要提前部分还款，也有罚息。

并非所有银行都执行了这个政策，所以这不是调控。实际市场中，其实过去各地的银行也一样都支持提前还款，但合同中一般都有一定的违约金，当然，在过去几年，基本都是你只要申请一下，这个违约金都是可以不缴的。

那么银行为什么要以正义者的姿态来收取提前还款罚息？

其实很简单：

1：银行要赚钱

一旦借款人选择了提前还贷，那么银行的利益就会受到损失，而为了弥补这部分利润损失，银行就会收取一定的违约金！如果提前还款多了，银行的运营成本相对会出现增加。

2：打乱了银行的资金计划

如果借款人选择提前还贷，那么就会打乱银行的资金规划，为了争抢购房者来贷款，有些银行就会采取优惠的贷款政策，并希望日后靠利息来弥补这些损失。一旦购房者选择了提前还贷，那么银行收到的利息也就无法保证。

抑制投资投机的办法非常多，刚需得罪谁了？如果把几年内还清贷款要卖房的人算成投资，这个可能有争议。那么对于想少交点利息，部分还款的人，也有罚息，这就是银行赤裸裸的耍流氓了。

为什么银行这么干？特别是对刚需购房者的房贷利率上涨明显超过了二套房。

所有中国房地产的所有乱象，其实都来源与错配的金融！

首套房购房者，每贷款100万，过去30年期85折月供只要4872元，而目前在25年期1.1倍月供达到了6075元。1.2倍就是6369元。

月供每个月增加1500元：按照一套刚需物业总价400万计算，刚需购房者如果贷款200万，那么每个月月供需要增加超过3000元。

从楼市调控角度看，银行针对刚需提高利率，也属于趁火打劫。调控政策是抑制投资与投机，但现在银行明显在抑制刚需。

银行的暴利什么时候能减少？

针对二套房的认定标准已经恢复到了认房又认贷，这大部分购房者可以接受，但为什么针对首套房也执行利率上浮的处罚？

如果是股份制银行，毕竟吸纳资金成本较高。但对于国有大行来说，大量的低成本资金，为什么针对首套房刚需执行上浮？

从银行年报看，银行如果购房贷款7折，亏损不亏损？

目前所有的媒体报道，都提到了如果银行利率打折低于8折是肯定亏损的，作为业内，我们也信以为真，但事实是这样吗？首先我们看银行的年报。

净利息收益率：高达2.66%，而计息负债付息率只有2.12%。非常可怕的数据，也就是说，实际银行吸储的成本只有2.12%。

银行说自己利率亏损，但其实这是一个逻辑错误。

房贷是目前各家银行相对优质的信贷业务，各家银行的吸储成本也远远不到3%（没有查到最新数据，虽然明显上涨，但并不会超过3），四大国有银行中，平均吸储成本均在2%左右，最低的一家银行的平均吸储成本仅1.85%：最大的一家银行，实现净利润2763亿元，平均日赚7.57亿元，净息差率高达2.66%。

除了提前还房贷，银行还有哪些“潜规则”需要警惕？

不同的还款方式，支付的总金额差别巨大。

房贷还款方式可不只有一种。不同的还款方式最终算下来所支付的总金额差别可以达到几十万。

银行贷款还款方式分为两种，第一种等额本息还款，第二种等额本金还款。一般而言，银行不会主动提等额本金的还款方式，因为这种方式对购房者而言后期会省不少钱，但是银行的利益就会相应减少；但是对于经济情况紧张的购房者来说，等额本息的还款压力更小。

2.临时额度未一次还清将影响个人征信

临时额度指的是持卡人在紧急情况或有需求时，临时向银行提升的一部分额度。这部分额度不计入持卡人信用卡的额度系统内。临时额度的有效期一般为1-3个月，有效期满后自动恢复原有额度。

临时额度到期时，需要一次性偿还所有提升的金额。如果未还或未还清，将产生超限费。除了超限费，还有每天万分之五的利息，并且将计入逾期影响个人征信！

3.只还“最低还款”会影响信用额

朋友决定买房，前去银行申请优惠利率贷款，竟然被拒绝了。银行信贷经理告诉他，问题出自他的信用卡消费记录。原来，他每期都是选择按“最低还款额”方式还款，尽管这不会影响到个人征信，但每个月剩余的透支款是需要支付利息的，几年下来，这笔透支利息已经不是一个小数目了。

按照最低还款额还款虽然不产生信用污点，但是每月都是刷卡金额大于还款金额，每月都有利息，利滚利最后造成债台高铸，还款压力加大，一不小心就会连最低还款额都还不上，产生逾期。

简单的总结一下

1：如果约定在短期内，比如贷款1-2年内就提前还款罚款，这属于正常，毕竟银行有一定成本，但当下房贷基本都是首套房和二套房改善，提前还款特别是部分提前还款，这肯定不属于投资投机。不应该收取罚息。

2：银行特别是国有银行，不能又做规则制定者，又要处处赚钱，在房地产市场低迷的情况下，不仅仅应该针对新购房降低利率，针对存量房贷动辄6个点以上的也应该有所降息。

3：从市场趋势看，如果你能提前还款，就抓紧，毕竟当下你拿着现金很难获得比房贷利率更高的稳定回报。