来源：东莞淘房志

新房成交2885套，环比大跌25%！二手成交2088套，大跌25%！底究竟在哪？年底能不能买房？

东莞楼市又开始冷了。

(资料图)

传统的楼市黄金期，没带来火爆的市场，反而变成了楼市低迷期。

据合富数据显示，10月东莞新房成交量仅2885套，环比下跌25%，比去年同期成交下跌34%。

10月国庆周成交量虽较节前一周增约2.1倍，3-7日仅4天便突破全年周销量最高，不过节后市场回归理性，成交量下滑明显。

整个10月，新房市场不管环同比，均下降了不少。

另一边，贝壳数据显示，二手房成交实现两连跌，仅成交了2088套，环比上月的近3000套，减少了约24%。

从今年2月开始，数据一路走高的二手房成交量在9月首次遇阻后，10月彻底跌落2500套荣枯线。

临近年末，楼市仍旧透露着一阵凉意，不禁感慨，楼市的底究竟在哪？年底能不能买房？

“以价换量”将会是一场持久战

10月新房市场有多低迷？

作为传统淡季的8月尚且还有3186套成交，而传统黄金期的10月却连2900套都不到。

据合富数据显示，10月成交量为7月以来新低，并终结了连续2个月的同比正增长，信心再度走弱。

去年下半年，东莞虽处于严控期，但10月的楼市黄金周并未失约，后续市场购买力也强劲。而今年的国庆黄金周，虽未走远，但节后瞬间下滑，低迷了几周。

值得注意的是，10月还有润府、华润万象府回迁房等网红爆销盘入市助力。

此外，一个很让人吃惊的数据：今年1-10月的新房住宅成交量，创下了2007年以来的第二低，仅略多于2008年同期。

新房市场持续低位成交，处于历史低谷期，信心修复暂时看不到头。

10月成交下跌，除了大环境严峻外，主要有两个原因：一方面疫情在一定程度上影响了成交；另一方面，市场只认核心区高端盘以及区域的网红盘，其它楼盘很难再入购房客的法眼了。

要知道，目前各大楼盘为了卖房，已经卷到想躺平了，各种优惠政策叠出，有些楼盘，甚至房价直逼地价。

例如大岭山某项目，楼面地价1.95万/平，目前单价仅2.6万/平起；寮步南山悦府楼面价23750元/平，目前售价低至2.4-2.7万/平；万江某项目，楼面地价20761元/平，现在宣传价2.4万元/平起。

这其中包括区域的地王项目，也从侧面反映出了市场信心真的不足。

同时，10月还有个数据值得关注——新房去库存周期。

据合富数据显示，10月底东莞一手住宅库存面积约379万平，环比略增3%，但去化时间回升至9.8月，环比增加1.1个月。

而按照8月份去化速度，新房库存只有9.2个月。

消化周期再度攀升，库存高位，预示着东莞楼市“以价换量”将会是一场持久战。

其中，滨海湾区域和临深区域供应巨大，区域竞争也更大，楼盘间内卷是必定的。

而从供应量来看，各大楼盘加推或入市放缓，以顺销为主，没有更多的产品挑选，意味着成交只在靠去库存，开发商的去化压力也会加大。

至于房价方面，剔除润府数据，全市均价约27100元/平有所下降，以价换量趋势明显。

房价跌回三年前，成交周期拉长

二手月成交两连跌，走向再次严峻起来。

从10月二手成交数据看，下滑的不是一点点，与9月的2735套，相差有过去一周多的量。

且还有一点值得注意，9月开始便结束了自2月以来的二手成交6连涨，如今再度下跌，已跌落2500套荣枯线。

甚至差点跌破2000套，这个“金九银十”，跌幅可谓一次比一次大。

而具体来看，10月第一周二手成交减少最为明显，创下了今年来周成交最低。

淘房君此前也报道过，国庆期间受新房市场分流影响，二手房基本卖不动，国庆前政策大礼包毫无效果。

10.7与中介聊天截图

可见，二手成交又有点走下坡的意味了，接下来二手房市场也会更加难。

目前市场上二手挂牌的数量急剧攀升，贝壳网上就已经有近5.9万套，业主卖房的意愿十分强烈。

而随着挂盘量攀升，降价房源不仅增加，且降价力度更大，导致买家观望情绪增加。

微博上某东莞地产大V，就吐槽说身边有个老友，原本等时代城450万便买，结果真快到了450万，又想等到再降到420万。

图源：微博截图

在评论区，甚至有网友会认为半年后跌到400万，对后市的预期属实悲观到极点了。

2.二手房价格已跌回三年前，成交周期普遍拉长。

松山湖的二手网红盘，大多数楼盘单价都已回归到5万，甚至有楼盘3字头就能拿下，降幅普遍在20%上下。

万科虹溪诺雅，单价从7.8万+降到6.1万左右；锦绣山河，相比高峰期直降250万成交......

不仅价格持续跳水，中介也反映成交周期普遍拉长，大部分都在3-5个月左右。

此外，南城的业主也同样撑不住。

南城圣河西E号一套81平的小三房成交价260万，而同户型挂牌价都在320万及以上；万科金域华府100平三房，去年成交价638万，10月挂盘538万仍旧无人买账，最后520万才有买家拿下。

2022年10月  图源：链家

整体来看，这种大降特降的虽只是个别现象，但确实连核心区都在呈现着以价换量的趋势。

10月东莞一二手房成交齐跌，市场信心走弱，一时半会难以扭转局势。

主要表现为，没有重大利好刺激，购房客观望态度越发明显，房价越跌购房客越不急出手，反而认为可能还会继续降，等待进一步下跌。

上文某微博地产大V说的就是一个很好的例子。

楼市的底在哪？还真不好说，关键还得看市场信心什么时候恢复。

不过目前无论政策端、金融端、开放商或业主方面，所营造出的买房环境都特别好，就算不是底也可以出手了。

对于开放商来说，这样的情形明显不容乐观，消化周期拉长，出货压力剧增，年末还有业绩要冲，为加速回笼资金，接下来会再度释放更多优惠政策。

当然二手房方面，除了极少数房源外，指望大降特降比较不现实，多数业主心里也有一个价格底线。

因此，对于购房者而言，接下来的两个月，新房性价比会更加高，是个比较好的入手时机；二手房有则买之，无则明年再来，现在是买家市场，可以好好淘一淘。