来源:东莞淘房志

新房成交2885套,环比大跌25%!二手成交2088套,大跌25%!底究竟在哪?年底能不能买房?

东莞楼市又开始冷了。


(资料图)

传统的楼市黄金期,没带来火爆的市场,反而变成了楼市低迷期。

据合富数据显示,10月东莞新房成交量仅2885套,环比下跌25%,比去年同期成交下跌34%。

10月国庆周成交量虽较节前一周增约2.1倍,3-7日仅4天便突破全年周销量最高,不过节后市场回归理性,成交量下滑明显。

整个10月,新房市场不管环同比,均下降了不少。

另一边,贝壳数据显示,二手房成交实现两连跌,仅成交了2088套,环比上月的近3000套,减少了约24%。

从今年2月开始,数据一路走高的二手房成交量在9月首次遇阻后,10月彻底跌落2500套荣枯线。

临近年末,楼市仍旧透露着一阵凉意,不禁感慨,楼市的底究竟在哪?年底能不能买房?

“以价换量”将会是一场持久战

10月新房市场有多低迷?

作为传统淡季的8月尚且还有3186套成交,而传统黄金期的10月却连2900套都不到。

据合富数据显示,10月成交量为7月以来新低,并终结了连续2个月的同比正增长,信心再度走弱。

去年下半年,东莞虽处于严控期,但10月的楼市黄金周并未失约,后续市场购买力也强劲。而今年的国庆黄金周,虽未走远,但节后瞬间下滑,低迷了几周。

值得注意的是,10月还有润府、华润万象府回迁房等网红爆销盘入市助力。

此外,一个很让人吃惊的数据:今年1-10月的新房住宅成交量,创下了2007年以来的第二低,仅略多于2008年同期。

新房市场持续低位成交,处于历史低谷期,信心修复暂时看不到头。

10月成交下跌,除了大环境严峻外,主要有两个原因:一方面疫情在一定程度上影响了成交;另一方面,市场只认核心区高端盘以及区域的网红盘,其它楼盘很难再入购房客的法眼了。

要知道,目前各大楼盘为了卖房,已经卷到想躺平了,各种优惠政策叠出,有些楼盘,甚至房价直逼地价。

例如大岭山某项目,楼面地价1.95万/平,目前单价仅2.6万/平起;寮步南山悦府楼面价23750元/平,目前售价低至2.4-2.7万/平;万江某项目,楼面地价20761元/平,现在宣传价2.4万元/平起。

这其中包括区域的地王项目,也从侧面反映出了市场信心真的不足。

同时,10月还有个数据值得关注——新房去库存周期。

据合富数据显示,10月底东莞一手住宅库存面积约379万平,环比略增3%,但去化时间回升至9.8月,环比增加1.1个月。

而按照8月份去化速度,新房库存只有9.2个月。

消化周期再度攀升,库存高位,预示着东莞楼市“以价换量”将会是一场持久战。

其中,滨海湾区域和临深区域供应巨大,区域竞争也更大,楼盘间内卷是必定的。

而从供应量来看,各大楼盘加推或入市放缓,以顺销为主,没有更多的产品挑选,意味着成交只在靠去库存,开发商的去化压力也会加大。

至于房价方面,剔除润府数据,全市均价约27100元/平有所下降,以价换量趋势明显。

房价跌回三年前,成交周期拉长

二手月成交两连跌,走向再次严峻起来。

从10月二手成交数据看,下滑的不是一点点,与9月的2735套,相差有过去一周多的量。

且还有一点值得注意,9月开始便结束了自2月以来的二手成交6连涨,如今再度下跌,已跌落2500套荣枯线。

甚至差点跌破2000套,这个“金九银十”,跌幅可谓一次比一次大。

而具体来看,10月第一周二手成交减少最为明显,创下了今年来周成交最低。

淘房君此前也报道过,国庆期间受新房市场分流影响,二手房基本卖不动,国庆前政策大礼包毫无效果。

10.7与中介聊天截图

可见,二手成交又有点走下坡的意味了,接下来二手房市场也会更加难。

目前市场上二手挂牌的数量急剧攀升,贝壳网上就已经有近5.9万套,业主卖房的意愿十分强烈。

而随着挂盘量攀升,降价房源不仅增加,且降价力度更大,导致买家观望情绪增加。

微博上某东莞地产大V,就吐槽说身边有个老友,原本等时代城450万便买,结果真快到了450万,又想等到再降到420万。

图源:微博截图

在评论区,甚至有网友会认为半年后跌到400万,对后市的预期属实悲观到极点了。

2.二手房价格已跌回三年前,成交周期普遍拉长。

松山湖的二手网红盘,大多数楼盘单价都已回归到5万,甚至有楼盘3字头就能拿下,降幅普遍在20%上下。

万科虹溪诺雅,单价从7.8万+降到6.1万左右;锦绣山河,相比高峰期直降250万成交......

不仅价格持续跳水,中介也反映成交周期普遍拉长,大部分都在3-5个月左右。

此外,南城的业主也同样撑不住。

南城圣河西E号一套81平的小三房成交价260万,而同户型挂牌价都在320万及以上;万科金域华府100平三房,去年成交价638万,10月挂盘538万仍旧无人买账,最后520万才有买家拿下。

2022年10月  图源:链家

整体来看,这种大降特降的虽只是个别现象,但确实连核心区都在呈现着以价换量的趋势。

10月东莞一二手房成交齐跌,市场信心走弱,一时半会难以扭转局势。

主要表现为,没有重大利好刺激,购房客观望态度越发明显,房价越跌购房客越不急出手,反而认为可能还会继续降,等待进一步下跌。

上文某微博地产大V说的就是一个很好的例子。

楼市的底在哪?还真不好说,关键还得看市场信心什么时候恢复。

不过目前无论政策端、金融端、开放商或业主方面,所营造出的买房环境都特别好,就算不是底也可以出手了。

对于开放商来说,这样的情形明显不容乐观,消化周期拉长,出货压力剧增,年末还有业绩要冲,为加速回笼资金,接下来会再度释放更多优惠政策。

当然二手房方面,除了极少数房源外,指望大降特降比较不现实,多数业主心里也有一个价格底线。

因此,对于购房者而言,接下来的两个月,新房性价比会更加高,是个比较好的入手时机;二手房有则买之,无则明年再来,现在是买家市场,可以好好淘一淘。

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