作者 李宇嘉 广东住房政策研究中心首席研究员

1月16日，国家统计局发布了2022年12月份70大中城市(以下简称70城)商品住宅销售价格变动情况。数据显示，70城中，商品住宅销售价格下降城市个数有所增加，各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比下降。

从环比来看，2022年12月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比一平一降，二三线城市环比下降，70城中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个，比上月增加4个；二手住宅销售价格环比下降城市有63个，比上月增加1个。

【资料图】

从同比来看，2022年12月份，一线城市商品住宅销售价格同比上涨，二三线城市同比下降。12月份，70城中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有53个，比上月增加2个；二手住宅销售价格同比下降城市有64个，个数与上月相同。

新房价格跌幅收窄，二手房跌幅仍明显

从数据看出，12月份，70个大中城市的新房价格指数呈现“跌幅稳中收窄”的基本走势。其中，一线城市环比跌幅收窄的趋势较明显，二三线城市继续表现弱势。

一线城市基本止跌，显示四季度供需两端积极的政策产生一定效果。比如供给端加快“三支箭”等资金投放、推进保交楼，改善房企资产负债表，推动收并购；需求端则是积极降低按揭利率，鼓励住房购置和改善等，政策叠加缓解了房地产风险预期，购房需求释放也有所稳定。反映在房价上，一线城市率先出现了止跌企稳的态势。

同时，数据显示房价下跌城市数量还在增加，房地产市场整体仍较为疲弱。

新房方面，11月份环比下跌城市有55个，同比下跌城市有53个，分别比11月份增加了4个、2个，下跌城市数继续维持在高位。绝大部分城市新房价格在下跌，且下跌城市数增加，意味着当下楼市供给需求两端仍相对较弱。

在供给端，由于金融机构对民企仍存在较大风险担忧，“三支箭”政策落地仍需时间推进，特别是商品房销售还较为低迷，开发商资金链仍旧紧张，降价促销以保资金链仍旧是房企不得不为的选择。需求端，尽管疫情高峰已过，但疫情持续冲击下居民收入不乐观，商品房需求端低位徘徊走势仍很突出。

12月份，70城二手住房价格指数跌幅连续两个月在收窄，但形势仍不容乐观。当前，二手房价指数下跌幅度仍比较大，收窄趋势不太明显，环比下跌城市数还在增加，同比下跌城市数与上月持平，且一线城市跌幅从11月份0.40%扩大到0.50%。同比方面，二手房跌幅从3.7%扩大到3.8%，跌幅比新房要大，这在一定程度上对房地产新房市场造成扰动。

稳房价的重要性提升

目前，不管是新房还是二手房，绝大部分城市房价在下跌，且跌幅收窄趋势不明显，特别是二手房同比跌幅还在扩大，房价长达16个月环比下跌、同比跌幅也接近一年，导致市场预期发生改变，恶化了买房需求，导致市场疲软。

因此，稳房价是稳预期、稳需求、纾困供给端(保交楼、“三支箭”资金投放、收并购)的关键。房价不稳，行业相关问题就很难解决。因此，近期央行对房价连续下跌城市推出了利率不设下限政策，同时管理部门不断释放保护刚需改善需求的积极信号，目的也是为稳房价，为稳地产开发、楼市交易创造条件。

笔者预计，如果疫情感染高峰能在2023年第一季度褪去，纾困政策或将在二季度产生实际效应，表现为：热点城市交易量企稳缓慢回升，并在下半年带动都市圈周围城市市场好转。但由于楼市和经济基本面较弱，不太可能出现市场和房价的大幅度反弹。而后续房地产市场走势，既要看政策力度，特别是一线城市发力表现，更需要看居民就业、收入、预期的修复态势。

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