全球热文：2022年南山降价小区排行榜，最高降幅达41%

去年上半年，深圳房价基本已经跌回2020年初，甚至一些热门小区成交价已经跌回2019年底，到了下半年，很多僵持了将近2年的业主再也坚持不住，急于脱手，一些热门小区和户型卖出了近3年来历史成交最低价，有的业主甚至明知亏本也要卖，相比去年上半年，去年下半年一些热门小区的成交价再下跌约10%-20%左右。

根据过往我们统计成交数据，整理了2022年南山区降幅最大热门小区排行榜，供大家参考。

(资料图片)

01观海台

降价幅度排名：第1位，降价幅度：41%

南二外海德学区“第一梯队”小区，相比海德三宝另外两个小区，住家更安静，居住体验更好，价格也因此一路水涨船高。

82平2房，2021年2月份成交达1940万，去年8月一套西北向中低层，最终以1150万成交，相比于去年成交价，跌幅高达41%，不过之前最高价成交那套本身南向楼王栋，条件优越。

02漾日湾畔

降价幅度排名：第2位，降价幅度：38.4%

同样是海德三宝之一。距离学校最近的小区，也是这一点，深受许多家长的喜爱，不过也同样没抗住指导价政策的压力，之前因为学w优势，涨幅太高，整体报价与指导价相差太多，导致现在多数户型均跌幅明显。

70平-77平2房，漾日湾畔主流成交户型，跌得最多，2021年年初，最高成交在1600万，而去年12月份以后成交均在1000万左右，最低一套成交价985万，降幅达38.4%。

84平大2房，可以改做2+1房，这户型在小区本就不多，放盘少，成交不算活跃，近一年来最高成交还是在2021年11月份，那时市场已经低迷了大半年，成交价在1250万，不过成交价下跌趋势没有就此打住，去年12月成交价跌至1080万，成交单价12.9万/平，跌破13万/平，成交单价突破历史新低。

03诺德国际

降价幅度排名：第3位，降价幅度：35.9%

南山第一“妖盘”诺德国际，占据前海自贸区地段，带片区内唯一名x双学w，少有的刚需花园大社区。然而，在指导价政策和SFL事件出台后，小区所有户型成交价一路走低，一些之前热卖户型均已跌至指导价附近。

66平2房，2020年前海成交最热的刚需户型之一，当初成交价稳步上升，2021年初成交价达1115万。如今成交已跌至指导价附近，今年1月初，连续成交的两套66平，高楼层东南向，成交价均跌至715万左右，与指导价仅差15万左右，相比高峰期，成交跌幅高达35.9%。

80平3房，成交活跃度比较不错，在2020年底，成交价也曾达1280万。而如今成交已跌至指导价附近，去年12月初，一套82平3房，中间楼层东南向，成交价为900万，与指导价仅差36万，相比高峰期成交，跌幅为29.7%。

04中海阳光玫瑰园

降价幅度排名：第4位，降价幅度：34.9%

地处大南山脚下，周边有泛海城市商业体，步行7分钟左右可到5号南延线荔湾站，同时也是当年SFL概念盘之一，2020年之前刚需户型成交一直不错，后来受到多重调控施压，成交价降幅明显，如今刚需户型均已接近指导价成交。

51平2房，2020年底成交曾达830万，如今该户型放盘和成交价都在指导价附近，去年10月成交一套低楼层51平2房，成交价在540万左右，与指导价相差不到5万，算下来，该户型最高跌幅达34.9%。

48平2房，2021年1月成交曾高达752万，去年下半年成交已跌回指导价附近，去年12月，一套48平2房，中层南向，接近指导价成交，成交价为520万，最高跌幅30.9%。

80平3房，2020年底成交价在1125万左右，如今该户型同样跌回指导价附近，今年年初，一套80平3房，高层东南向，成交价在860万，与指导价相差不到13万，相比高峰期成交，跌幅为24%。

05山语海

降价幅度排名：第5位，降价幅度：34%

因“前海概念”、小区楼龄新、低容积率、珍稀景观等多重加分因素，曾经一段时间山语海小区成为南山涨幅最猛的“妖盘”，现如今却成为了前海最难卖的二手次新盘，指导价出台后，将近两年的时间，小区成交寥寥，成交已跌破指导价。

88平3房，2021年1月成交高达1342万，目前一套低层同户型挂盘900万，价格还可以谈，指导价有机会成交，不过自去年11月下调价格后，迟迟未能成交，相比高峰期成交，跌幅达34%。

92平3房，去年11月底成交了一套，成交价在800万，低于指导价30万左右，要知道在2020年11月，该户型成交价在1206万，相比高峰期成交，跌幅达33.7%。

06海怡东方花园

降价幅度排名：第6位，降价幅度：33.5%

得益于南外高新名x学区和科技园优质的地理位置，在调控以前，小区内小户型成交一直比较活跃。

77平2房，高峰期成交价接近1500万左右，如今，成交价跌破千万，去年12月一套高楼层成交价在950万，算下来，最高跌幅达33.5%。

07阳光带海滨城二期

降价幅度排名：第7位，降价幅度：32.7%

南外高新名x学w刚需上车盘，主打刚需户型，2、3房的占比很高，基本选择这个小区的都是冲着学w来的，2-3房的成交相对更加活跃。

116平3房，高峰期成交价高达2200万，而在去年12月，一套中高层西南向成交价跌至1480万，最高跌幅达32.7%。

08华润城润府一期

降价幅度排名：第8位，降价幅度：32%

深圳超级“网红盘”华润城，掌握着楼市流量密码，优质学w+核心地段，华润品牌开发商背书，自出生以来，创造过多次“日光”神话。

在深圳楼市，毫不夸张地说，华润城是顶流般的存在，虽然单价不是最高，但从华润城一期到五期，一共给华润贡献了上百亿的销售额。

现在进入二手房市场的有华润城一期、二期和三期，经历了将近2年楼市的持续低迷，一些热门户型已经跌到指导价了。

华润城一期，89平3房，户型得房率高，2021年1月成交曾高达1898万，成交均价突破20万/平，去年12月份，一套中间楼层西南向成交跌至1290万，相比高峰期成交，跌幅达32%。

09太古城南区

降价幅度排名：第9位，降价幅度：31.6%

太古城南，是深圳湾唯一主打小户型的刚需小区，以41-88平小户型为主，指导价出台前，优越的地段以及学w的加持吸引了大批投资客进驻，成交价也是一路高涨，伴随近两年楼市调控的打压，刚需房产金融属性大幅降低，很多投资客纷纷抛盘，挂盘量增加，成交又少，如今着急卖的业主只能降价卖房。

52平2房，2021年初成交价达1050万，现如今，一套同户型，中高层西南向，报价718万仍在挂盘，相比高峰期成交，跌幅为31.6%。

10 绿海湾

降价幅度排名：第10位，降价幅度：30%

位于网红豪宅片区深圳湾，片区内单证平层产品非常抢手，市场上行期经常出现“一房难求”的情况，而片区内双证产品占比也不少，这类产品的畅销程度远不如单证，在价格上，同个小区，单证户型的价格基本都要比双证多出千万以上。绿海湾同样如此，加上面临市场供大于求，成交量价急剧下跌，深圳湾一些小区的双证户型已经跌破指导价成交。

162平双证5房，在2020年12月成交价曾达到2600万，而在去年，同样一套162平5房，南向，业主急卖，价格下调至指导价，挂盘1个半月后，在去年12月左右，这套房低于指导价300万成交，成交总价在1820万左右，单价仅11万/平。相比高峰期成交，跌幅高达30%。

11 澳城花园二期

降价幅度排名：第11位，降价幅度：29.8%

89平4房，有四种户型格局，A、B、C、D户型，这四种户型赠送率都非常高，套内实际面积在95-120平不等，可以轻松做到正规四房，客厅近40平非常大气，住家舒适度很高，而传统的正规4房户型起码要160平以上才能做到，搞不好还得双证，足以见得澳城该户型有多优秀，自然放在市场上是非常抢手的，在指导价调控前，89平的4房成交价基本都在2200万以上了，而且很少放卖的，有放盘的很快被抢。

89平4房，D户型跌幅明显，高峰期时此户型成交价达2350万，不过，在去年9月，一套西南向同户型成交价在1650万，相比高峰期成交，跌幅达29.8%。

12 滨海之窗

降价幅度排名：第12位，降价幅度：29.11%

同样海德三宝之一，受益于南二外海德学w，在市场上行期成交一路走高。

103-107平3房，该户型在小区内成交十分活跃，2021年1月，105平3房成交价高达1975万，后来受到楼市多重调控，成交一路走低，成交量急剧下滑，去年9月，同户型3房成交价跌至1380万，相比高峰期成交，跌幅达30.1%。

13 华润城润府三期

降价幅度排名：第13位，降价幅度：28.8%

150平3房，市场高峰期时成交总价曾达到3288万，成交单价接近22万/平，现如今该户型成交也慢慢接近指导价，去年9月，这个户型成交价跌至2340万，与指导价仅差20万左右，算下来，最高跌幅达28.8%。

14 松坪村三期

降价幅度排名：第14位，降价幅度：28.8%

小区主打小户型，是科技园刚需上车次新盘，成交一直比较活跃，在指导价出台后小区降幅趋势明显。

49平2房，2021年均价在10-11万/平左右，最高成交价达565万，去年12月一套同户型，中间楼层，成交跌至402万，跌幅达28.8%。