商业市场


【资料图】

疫情之下,深圳商业供需两端均遭遇下行

二手商业市场持续“群雄割据”之势

2023年商业有望恢复活力,租金水涨船高

01、疫情之下,深圳商业供需两端均遭遇下行

(1)商业、商务公寓供应双双腰斩

2022年商业市场推盘力度持续减弱,市场整体供应下滑明显,商业、商务公寓供应双双腰斩。据统计,全年新增供应面积合计仅70.0万㎡,同比下降53.6%。其中,商业市场新增供27.78万㎡,同比下降51.0%;商务公寓新增供应42.22万㎡,同比下降55.2%。

套均面积方面,商业物业下降明显,为80.85㎡,较2021年套均面积下降24.21㎡;商务公寓小幅上涨,为70.25㎡,较2021年上涨9.5㎡,整体户型仍保持了小面积为主的趋势。

目前,商业的供应多为住宅项目的配套底商,而龙岗和宝安依然是住宅供应大户,导致商业新增供应也基本上集中在龙岗和宝安,分别占据28.8%和26.5%的份额;盐田和龙华紧随其后,占比9.8%和9.1%;其余各区占比较低。

供应外溢已成为常态,外溢速度持续加快,随着深圳土地供应的加速、大湾区规划快速落地带动了整体商业的发展,龙岗、宝安、龙华和光明将是短期内的供应主力。

商务公寓的供应分布与商业大有不同,南山占据了绝对主力位置,供应26.26万㎡占据62.1%的新增份额;龙岗和宝安分别供应6.32万㎡和6.20万㎡,分别占15.0%和14.7%;罗湖、福田、光明和龙华占比较低;其他四区零供应。

(2)一手市场成交量价齐跌

深圳一手商业成交面积为64.90万㎡,同比下降34.2%;成交均价为51886元/㎡,同比下降16.0%。

分月份看,单月成交没有亮眼的表现,全年整体成交和价格走势波动均较为明显。

分区域来看,仅罗湖、盐田和深汕成交上涨,其他各区均有不同程度回落,仅少数区域的上涨无法阻挡整体成交的走低。

一手商业市场成交主力是罗湖、南山、龙岗三区,合计占据了全市60.1%的份额;盐田、宝安和福田占比稍低,但也是重要的组成部分;其他各区则贡献极少。

02、二手商业市场持续“群雄割据”之势

(1)全年成交持续小幅下行,价格保持微涨

2022年二手商业全年成交面积为19.24万㎡,同比下降23.5%,经济的恢复缓慢,二手商业承压前行,导致成交出现持续下滑。价格方面,受到成交量持续下行的影响,二手商业价格持续结构性调整,全年二手商业蓝筹均价153074元/㎡,同比仅微涨0.05%,保持平稳前行。

二手商业市场全年走势表现较为平稳,并未出现较大波动,二手商业市场供需相对平稳;价格方面则受需求变化的影响,价格走势先抑后扬,年底大幅走高。

从分区年度的同比数据来看,全市各区均有不同程度下滑,其中,宝安降幅最低,仅为2.8%;最高降幅为罗湖,达到了38.6%,罗湖已连续三年出现较大降幅,较为陈旧的商业模式成为了拖累罗湖商业发展及成交的主要原因。 

与一手商业市场相比,二手商业的成交分布更为均衡,持续“群雄割据”的局面。宝安占比26.7%,位居首位;龙岗占比22.1%,位列第二;福田和南山则分别占比21.8%和17.8%紧随其后,罗湖则出现持续的下滑,仅占比6.9%。

整体来看,随着新增住宅项目的供应逐渐向光明、龙岗、宝安等新兴区域发展,人口的流动将难以避免,促进了新兴商圈的逐渐崛起,在较长一段时间内将持续分流商业需求,未来以上几个区域占比将持续增大,这一趋势难以避免。

(2)二手蓝筹租金及回报率持续小幅下调

据美联物业全国研究中心对深圳各大热点商圈监测的数据显示,今年各商圈租金均呈现开年持续下行、年末翘尾的走势,年度二手蓝筹租金的均值为1127元/㎡.月,同比回落0.27%。

全年平均租金回报率8.84%,较2021年有小幅回落。目前,回报率已处较高的水准,进一步上升的压力较大。

03、2023年商业有望恢复活力,租金水涨船高

(1)二手蓝筹租金及回报率持续小幅下调

2022年,疫情影响相对严重,整体商业成交走势并不理想,但随着年底防控的放开,预计2023年市场需求将有快速的回升,拉升整体市场成交。预计2023年仍将有望达到百万平方米的新增供应量,与2022年供应量有较为明显的增长。其中,商业未来的供应以住宅底商为主,供应主力仍将是新兴区域;而商务公寓则受取消审批政策的影响,供应量难有明显增长。

(2)2023年商业恢复恢复活力,租金水涨船高

2023年,深圳商业活力将开始复苏,可以继续吸引品牌积极进驻和扩张,市场品牌租赁需求预计保持活跃,全市空置率料将继续回落。同时,租金方面也将迎来回升。

据不完全统计,2022年深圳共新开业约16个商业项目,共增商业体量约120万方。诸多新项目分散于各个区域板块,不断丰富深圳的商业格局。

随着一城多中心的发展格局和城市外扩化发展,区域和社区型购物中心逐渐成为主流,2022年的新供应市场情况与之吻合,仅有2个都市级项目入市,其他均为区域和社区型。2022年商业地产负重前行,受经济大环境影响,部分项目延期入市,导致入市数量较预期有一定差距。据不完全统计,2023年深圳拟开业商业项目约20个,商业体量超140万㎡,华润、中洲、万科、印力、仁恒、海岸城、龙光、鸿荣源等各有“新作”。

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