写字楼市场

01、一手市场

(资料图片)

新增供应

2023年一季度，一手写字楼新增供应面积12.31万㎡，较2022年四季度环比下降46.0%，同比下降14.6%。2023年一季度供应高位回落，属于较为正常的情况，预计二季度供应将有小幅增长。

从分区来看，一季度仅福田和罗湖两区有新增供应，其中，福田占比74%，罗湖占比26%。

市场成交

据美联物业全国研究中心统计的数据显示，一季度深圳一手写字楼共成交573套，成交面积17.52万㎡，环比上涨51.6%；平均价格为45497元/㎡，环比下降31.2%，一手市场成交量涨价跌。2023年开年疫情放开，办公需求开始回升，带动市场成交走高。

一季度，宝安一骑绝尘，成交占比达60.8%；福田、罗湖和南山紧随其后，分别占比16.2%和、12.1%和6.1%；龙岗、坪山和盐田占比较小；此外，龙华、光明、大鹏及深汕零成交。

02、二手市场

市场成交

一季度，二手写字楼市场成交持续小幅回落，但仍处于平均水平，累计成交243套，成交面积2.62万㎡，面积环比下降8.0%，同比上涨95.4%。

一季度，福田仍是全市成交的绝对主力，成交12742.47㎡，占48.6%的市场份额；南山成交4685.91㎡，占比17.9%，位列第二；宝安和罗湖分列三、四，分别占比9.1%和7.9%；龙岗、龙华、光明和盐田占比相对较少；而大鹏、坪山和深汕无成交。整体来看，一季度福田CBD区域占比有所回升，仍是备受关注的热门区域，成熟的办公商圈具备优良的物业品质、齐全的配套，在需求回升之后成交也率先回升。

写字楼蓝筹楼价指数

一季度，美联物业（深圳）写字楼蓝筹价格指数为241.07，样本的成交均价为44668元/㎡，价格明显回升，短期内波动较为明显。一季度，蓝筹租金指数为161.58，样本的平均租金为169元/㎡.月，租金明显回升。租金回报率报4.54%，小幅回升。

后市走势

一季度，疫情结束，写字楼市场需求明显回升，成交端表现优异，同时，租赁需求亦有所上升，带动租金小幅回升；预计二季度随着供应的增长，供需两旺的局面或将呈现。

商业市场篇

01、一手市场

新增供应

一季度，开发商推盘力度并未有所起色。据统计，一季度深圳新增供应套数为597套，面积合计8.90万㎡，供应套数较2022年四季度下降16.6%，供应面积上涨53.7%，套均面积持续大幅上涨，为149.02㎡/套。

一季度，全市一手商业供应较为集中，其中龙岗供应占比最高，为72.3%；其次为宝安、南山，分别占13.3%和9.0%份额；罗湖和福田占比较低，均为2.7%。一季度，商业供应仍以住宅底商为主，也有部分由写字楼裙楼提供，整体供应构成较为合理。

一季度，商务公寓罕见的零供应，预计二季度供应端将较大的动作。

市场成交

一季度，深圳一手商业成交2914套，成交面积为23.3万㎡，环比上涨113.2%；成交均价为52121元/㎡，环比上涨9.9%。一手商业市场的成交随着供应的持续加大而明显上升。

分区域来看，全市涨跌各半，福田、南山、龙岗和坪山均有所上涨，而罗湖、盐田、宝安、龙华、光明和深汕则有所下降，大鹏持续无成交。

02、二手市场

市场成交

一季度，二手商业的成交687套，成交面积6.54万㎡，环比上涨33.3%，同比上涨73.0%。一季度的成交表现较为理想，较往年同期处于高位。

分区域来看，全市成交上涨区域居多，其中，宝安和南山领涨全市，龙岗和福田紧随其后。

商铺蓝筹楼价指数

一季度，美联物业（深圳）二手商铺蓝筹价格指数为179.12，录得样本均价为153945元/㎡，环比上涨0.55%。同期美联物业二手商铺租金指数为159.22，录得样本的平均租金为1141元/㎡，持续回升。

一季度，整体回报率为8.89%，小幅回升。近期，商业市场走势向好，租售价格均持续上涨，导致回报率随之回升。

热点商圈市况

据美联物业全国研究中心对深圳各大热点商圈监测的数据显示，一季度全市各大热点商圈租金上扬至1141元/㎡.月左右，蓝筹租金整体走势出现持续回升。目前，深圳整体商业市场逐渐摆脱了疫情的影响，整体行情向好，诸多成熟商圈逐渐完成业态调整，租金步入上升通道；同时，新兴商圈保持了持续升温的趋势。因此，我们预计成熟商圈和新兴商圈租金将呈持续上涨的趋势。

备注：从2014年7月起，我们将以美联物业全国研究中心数据库中抽取深圳各大热点商圈中的优质商铺（购物中心首层、商业街街铺等）作为重点研究对象，对深圳二手商铺蓝筹楼价做出调整，而现今蓝筹楼价也代表了全市优质商铺租售价的高位水准。

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