文章首发于“深圳房客会”微信公众号
01 新房、二手房成交数据
(资料图)
2023年5月1日至16日，深圳市新房住宅共成交1423套，二手房住宅共成交1351套，月成交量见图示。
02 一线市场分析：指导价贷款取消后，业主空欢喜一场
指导价贷款取消后，市场成交热度虽然明显回升，但这种热度并没有持续多长时间。市场成交不到半个月时间，又重新回到了从前的状态。更有甚者，很多业主认为，现在的房子比指导价贷款时更难卖。
厚德品园一套4房业主，由于欠款太多，最近着急出手，目前报价1100万，只不过，现在的市场成交太难了，愿意看房的客户少之又少，何来成交，业主也非常无奈。为了吸引更多中介带看客户，业主也会不断提供带看红包奖励，但仍然未能解决成交难的问题。而高额的欠款也让业主倍感压力，他告诉我们，因为卖不掉房子，晚上经常失眠。
“指导价贷款取消”消息放出时，很多业主都满怀惊喜，期待这次利好能带动市场成交价的上涨，然而，五一假期过后市场并未如预期般具有活力。多次利好预期的落空，很多业主已经对楼市失去了信心。
宝安一小区业主，在指导价贷款取消这则消息出来的当天，曾充满期待地表示，“（客户）再不买我就涨价啦”。然而市场成交并未步入佳境，该小区四月份仅有一套成交，而成交价也没有发生任何变化，面对不太乐观的市场行情，业主倍感失望并叹息不已。
03 彻夜难眠，南山某中学，业主亏本也卖不掉
关于Xue Wei房，一直是深圳乃至全国多个城市房地产市场中的一个“特殊存在”。在指导价以前，老旧的Xue Wei房卖出“豪宅价”的现象也层出不穷，许多房龄超20年的的“老破小”的成交单价完全能比肩深圳湾豪宅！
如今，在大学区制度不断完善、以及房地产市场整体面临大滑坡的背景下，深圳高价Xue Wei房再也顶不住了。虽然市场成交量仍相对稳定，但成交价却一跌再跌，部分片区的Xue Wei房面临有价无市的尴尬局面，“亏本”等词也不合时宜地与Xue Wei房联系了起来。
海怡东方花园，位于科技园片区，带南山顶级Xue Wei——南外高新Xue Wei，得益于Xue Wei和地段优势，2021年以前，房价一路飙升。小区的77平2房，2020年12月，成交单价冲刺20万/平。现如今，同样户型单价已经跌破了15万/平，在市场上成交也非常困难。
上个月底，海怡东方花园一套77平2房业主对外挂盘，业主表示1200万可以考虑，相较于2020年底高峰期1475万成交价，有约18.6%的跌幅。
图源：小鹿选房APP
令人没有想到的是，这套房在今年8月才满三年、解开限售，而三年前购入时的登记价接近1300万，要算上税费、贷款等成本，若按照当前1200万售出，业主至少亏本百万卖房。
可即便如此，这套房的价格并没有太大的竞争优势。目前海怡东方花园还有套77平2房目前有机会谈到1150万左右。同样的户型、楼层相似、满五年、税费更低，报价更低、性价比更高。
市场正逼着Xue Wei房业主们“卷起来”降价，亏本卖房的现象渐成趋势。
南二外海德Xue Wei房也不例外，作为南山顶级Xue Wei房，2021年以前，市场热度一直很高，很多楼龄将近20年的小户型，只因为南二外Xue Wei，成交单价冲刺20万/平。
不过，该片区的Xue Wei房小区也因受到大学区制、指导价等多重影响下，成交量出现断崖式下跌，成交价也在不断探底，2022年9月，南二外标杆小区海德三宝就已全面跌回2019年（详情可见文章“南山顶级Xue Wei房全线下跌，海德三宝跌回2019年！”），而很多2019年年底买入的业主，想在现在的市场卖房，保本已经很难了。
今年3月底，观海台成交了一套86平2房，中高楼层、Xue Wei未使用，成交价在1150万左右，而这套房的业主是在2019年8月购入，当时的市场成交已经达到了1000万以上，若算上贷款、税费等成本，业主大概率很难保本。
宝中Xue Wei，宝安片区最好的学校，在当前的市场下同样也不容乐观，不仅成交量稀少，成交价也还处于探底阶段。
中粮天悦壹号，带宝中Xue Wei热门次新小区，小区88平3房，业主报价已降至980万以内，直逼指导价，而同样的户型最近的一套成交价也在1040万，哪怕是在去年年底楼市寒冬也没有跌到现在的价格。可以说，目前这套房的报价已经跌至近三年内历史最低价。
中洲华府，带宝中Xue Wei，同样面临这样的局势，其89平3房于2021年年初的最高成交为1443万，而现在同户型的市场最新成交价仅为1080万，猛跌26%左右，相较于去年年底虽有小幅度上涨，但仍困于市场的低谷里。
自2021年下半年开始，深圳Xue Wei房市场的成交量受到了大学区制、指导价等多重因素影响，呈现大幅下降的局面。到了2022年下半年，整个市场的成交量更是普遍出现了大幅滑水，特别是在整体市场经济不景气的情况下，即使Xue Wei为很多家庭的刚需，Xue Wei房也被裹挟在了市场浪潮中面临亏本降价。
对深圳顶级Xue Wei房的追捧，于深圳人来说，与对深圳湾片区地段的簇拥相当。在大环境下，再优质的Xue Wei房，也很难保证它的高价。很多深圳富裕家庭把深圳顶级Xue Wei房、深圳湾的房子和茅台都当做硬通货，而在经济环境不好的情况，除了人民币，什么硬通货都很难维持他的高价。
不过，Xue Wei房虽然跌了，很大原因在于市场整体房价都在下跌，顶级Xue Wei房片区拥有无可替代的Xue Wei价值，依然会得到购房者的认可，比如说，科技园片区带南外高新Xue Wei的房产，他的成交就依然活跃。只是一些可能会受到大学制影响的小区，会受到Xue Wei的不确定影响。
