文章首发于“深圳房客会”微信公众号

01 新房、二手房成交数据


(资料图)

2023年5月1日至16日,深圳市新房住宅共成交1423套,二手房住宅共成交1351套,月成交量见图示。

02 一线市场分析:指导价贷款取消后,业主空欢喜一场

指导价贷款取消后,市场成交热度虽然明显回升,但这种热度并没有持续多长时间。市场成交不到半个月时间,又重新回到了从前的状态。更有甚者,很多业主认为,现在的房子比指导价贷款时更难卖。

厚德品园一套4房业主,由于欠款太多,最近着急出手,目前报价1100万,只不过,现在的市场成交太难了,愿意看房的客户少之又少,何来成交,业主也非常无奈。为了吸引更多中介带看客户,业主也会不断提供带看红包奖励,但仍然未能解决成交难的问题。而高额的欠款也让业主倍感压力,他告诉我们,因为卖不掉房子,晚上经常失眠。

“指导价贷款取消”消息放出时,很多业主都满怀惊喜,期待这次利好能带动市场成交价的上涨,然而,五一假期过后市场并未如预期般具有活力。多次利好预期的落空,很多业主已经对楼市失去了信心。

宝安一小区业主,在指导价贷款取消这则消息出来的当天,曾充满期待地表示,“(客户)再不买我就涨价啦”。然而市场成交并未步入佳境,该小区四月份仅有一套成交,而成交价也没有发生任何变化,面对不太乐观的市场行情,业主倍感失望并叹息不已。

03 彻夜难眠,南山某中学,业主亏本也卖不掉

关于Xue Wei房,一直是深圳乃至全国多个城市房地产市场中的一个“特殊存在”。在指导价以前,老旧的Xue Wei房卖出“豪宅价”的现象也层出不穷,许多房龄超20年的的“老破小”的成交单价完全能比肩深圳湾豪宅!

如今,在大学区制度不断完善、以及房地产市场整体面临大滑坡的背景下,深圳高价Xue Wei房再也顶不住了。虽然市场成交量仍相对稳定,但成交价却一跌再跌,部分片区的Xue Wei房面临有价无市的尴尬局面,“亏本”等词也不合时宜地与Xue Wei房联系了起来。

海怡东方花园,位于科技园片区,带南山顶级Xue Wei——南外高新Xue Wei,得益于Xue Wei和地段优势,2021年以前,房价一路飙升。小区的77平2房,2020年12月,成交单价冲刺20万/平。现如今,同样户型单价已经跌破了15万/平,在市场上成交也非常困难。

上个月底,海怡东方花园一套77平2房业主对外挂盘,业主表示1200万可以考虑,相较于2020年底高峰期1475万成交价,有约18.6%的跌幅。

图源:小鹿选房APP

令人没有想到的是,这套房在今年8月才满三年、解开限售,而三年前购入时的登记价接近1300万,要算上税费、贷款等成本,若按照当前1200万售出,业主至少亏本百万卖房。

可即便如此,这套房的价格并没有太大的竞争优势。目前海怡东方花园还有套77平2房目前有机会谈到1150万左右。同样的户型、楼层相似、满五年、税费更低,报价更低、性价比更高。

市场正逼着Xue Wei房业主们“卷起来”降价,亏本卖房的现象渐成趋势。

南二外海德Xue Wei房也不例外,作为南山顶级Xue Wei房,2021年以前,市场热度一直很高,很多楼龄将近20年的小户型,只因为南二外Xue Wei,成交单价冲刺20万/平。

不过,该片区的Xue Wei房小区也因受到大学区制、指导价等多重影响下,成交量出现断崖式下跌,成交价也在不断探底,2022年9月,南二外标杆小区海德三宝就已全面跌回2019年(详情可见文章“南山顶级Xue Wei房全线下跌,海德三宝跌回2019年!”),而很多2019年年底买入的业主,想在现在的市场卖房,保本已经很难了。

今年3月底,观海台成交了一套86平2房,中高楼层、Xue Wei未使用,成交价在1150万左右,而这套房的业主是在2019年8月购入,当时的市场成交已经达到了1000万以上,若算上贷款、税费等成本,业主大概率很难保本。

宝中Xue Wei,宝安片区最好的学校,在当前的市场下同样也不容乐观,不仅成交量稀少,成交价也还处于探底阶段。

中粮天悦壹号,带宝中Xue Wei热门次新小区,小区88平3房,业主报价已降至980万以内,直逼指导价,而同样的户型最近的一套成交价也在1040万,哪怕是在去年年底楼市寒冬也没有跌到现在的价格。可以说,目前这套房的报价已经跌至近三年内历史最低价。

中洲华府,带宝中Xue Wei,同样面临这样的局势,其89平3房于2021年年初的最高成交为1443万,而现在同户型的市场最新成交价仅为1080万,猛跌26%左右,相较于去年年底虽有小幅度上涨,但仍困于市场的低谷里。

自2021年下半年开始,深圳Xue Wei房市场的成交量受到了大学区制、指导价等多重因素影响,呈现大幅下降的局面。到了2022年下半年,整个市场的成交量更是普遍出现了大幅滑水,特别是在整体市场经济不景气的情况下,即使Xue Wei为很多家庭的刚需,Xue Wei房也被裹挟在了市场浪潮中面临亏本降价。

对深圳顶级Xue Wei房的追捧,于深圳人来说,与对深圳湾片区地段的簇拥相当。在大环境下,再优质的Xue Wei房,也很难保证它的高价。很多深圳富裕家庭把深圳顶级Xue Wei房、深圳湾的房子和茅台都当做硬通货,而在经济环境不好的情况,除了人民币,什么硬通货都很难维持他的高价。

不过,Xue Wei房虽然跌了,很大原因在于市场整体房价都在下跌,顶级Xue Wei房片区拥有无可替代的Xue Wei价值,依然会得到购房者的认可,比如说,科技园片区带南外高新Xue Wei的房产,他的成交就依然活跃。只是一些可能会受到大学制影响的小区,会受到Xue Wei的不确定影响。

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