近期，王心凌的一首甜歌，直接让沙井某盘冲上热搜！
除了请明星献唱宣传，其实近来沙井各大新盘多多少少都在内卷造势入市。
俗话说背靠大树好乘凉，沙井在过去一直是“躺赢”的存在，拥有“大前海”+会展新城+海洋新城+冰雪文旅城的多重利好加持。
(相关资料图)
所以之前片区的新盘，基本都是入市即热销，甚至还出现如万丰海岸城、中熙珑湾、嘉富新禧宝禧等多个“日光盘”。
但今年沙井各大新盘迫不及待营销，甚至竞争激烈，属实是因为供应太夸张了！
据不完全统计，沙井今年预计超1.2万套房入市，如此庞大的供应，让刚需的朋友都懵圈了……
问题来了，新盘的优劣势都有哪些？刚需该怎么选择?片区的红利是否已被透支？
近日，菲菲楼市踩盘团，就暴走了会展湾、新桥、老沙井中心区等热门楼盘，给大家梳理了2023年沙井买房选房逻辑！
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一、会展新城
会展新城，作为深圳第四大填海区，拥有着高定位高规划的发展预期。
今年片区的人才房—华发·新城华苑率先入市，就赚足了热度。首批开盘5日共成交2312套，是至今深圳成交套数最多的人才房。
此外，同片区共享同等配套的还有不少商品住宅，像去年很火的中熙珑湾上城（已售罄）、恒新御景园（在售），还有今年的会展湾雍境以及云海臻府。
云海臻府
最新进展：主体出地面多层，样板房已开放。限售均价4.61万/㎡，建面约89-120㎡3-4房。
据了解，项目送简装，开盘认购准签三个99折，即97折！
周边配套：
交通：双地铁口物业，距离12号线海上田园南A口约100米，距离20号线会展城站约700米。（参考地图测量）
教育：周边规划有3所学校，其中包括2所九年一贯制学校。
商业：项目自带商业，未来或将依赖融创冰雪文旅城约10万㎡商业和会展湾的相关商业配套。
会展湾雍境花园
最新进展：主体出地面多层，项目已入市。
户型为66-110平2-4房，备案均价4.7万送简装送中央空调，开盘有99折优惠。
就在云海臻府隔壁，但位置上更靠近海上田园南站，是妥妥的地铁口物业。
云海臻府VS会展湾雍境花园
从价格来看，云海臻府的单价比会展湾雍境花园低；但会展湾雍境花园66平的起步户型，上车门槛更低。
从小区品质看，云海臻府得房率+绿化率都要高一点，但两个楼盘的车位比都不足1：1，后期可能有车位紧张问题。
从地段配套看，两盘就在隔壁，所享受的配套基本一致。而所在的会展新城作为填海地，优劣势就很明显。
远期看有相当好的配套以及概念，片区规划有“三城一港”国际会展城、海洋新城、海上田园城和综合港区，但需要较长时间落地。
现阶段居住氛围一般，缺乏大型配套，且位于航线下，部分地方还有飞机噪音影响。
二、新桥片区
该片区盛产网红盘，从华强城、到万丰海岸城，再到今年热度居高不下的鸿荣源珈誉府。
鸿荣源珈誉府
最新进展：一期珈誉府已出地面数层，预计5.5万，76-181㎡的3-5房。
周边配套：
交通：与地铁11号线塘尾站无缝对接，旁边就是宝安大道。
教育：一期目前在深圳外国语宝安学校学区内，未来项目还将配建一所63班九年制学校和18班幼儿园。（以教育局当年官宣消息为准）
商业：自带鸿荣源奥莱项目的奥莱30万㎡商业，临近还有万丰海岸城的海岸城14万㎡商业(建设中)。
万丰海岸城瀚府
最新进展：沙井超级热盘，5.75万/㎡均价，建面约118-188㎡。
周边配套：
交通：距离11号线马安山站约800米，步行时间约10分钟。
教育：旁边就是深圳外国语学校（集团）宝安学校。（以教育局当年官宣消息为准）
商业：项目南面是鸿荣源旧改项目，未来两者的商业或形成沙井最大商圈。
万丰海岸城瀚府VS鸿荣源珈誉府
从价格看，此次万丰海岸城瀚府以100平以上的户型供应为主，上车门槛比76平起步的鸿荣源珈誉府总价高，而且珈誉府预估均价不会超过海岸城。
从配套看，两个盘均为百万旧改大盘，分别自带约30万㎡奥特莱斯商业和约14万㎡海岸城商业，未来家门口都能享受一站式购物、休闲、娱乐服务。
从居住环境看，鸿荣源珈誉府马路对面为华强城花园，虽然整体人气高点，未来商业是强项，轨道交通还可。
但巨无霸鸿荣源一座城规划，目前都未落成。现阶段只有一块块的旧改工地，区域面貌短期改善不了，沙尘噪音较多。而海岸城瀚府目前周边多老旧工厂，居住氛围也一般。
三、老沙井中心区
拾悦城楠园
最新进展：出地面多层，吹风价约5万/㎡，建面约约87-95㎡3房、约100㎡4房，也有约144㎡的5房。
二期分为沁园、楠园两个小区建设，前者多是公租房、回迁房，后者以商品房为主。
周边配套：
交通：距离11号线沙井站同样约800米，离马安山站约1.2公里。
教育：拾悦小学、壆岗小学、沙井中学等（以教育局当年官宣消息为准）
商业：一期自带底商，2公里范围内有京基百纳广场、西荟城购物广场，沙井天虹等大型商超。
点评：超高层住宅，容积率会偏高些。但位于老沙井中心地段，刚需三宝都有，而且旁边就是定岗湖湿地公园，相对环境不错，但另一侧则多是城中村。
四、总结
说实在的，在市场疯狂的过去，沙井前些年已经透支过一波红利。
片区的二手房， 其实大部分的价格已经回调到19年至20年左右了。但相对来说，新房对于二手还是存在一定的价差优势，起码不用担心站岗。
意向自住的，像在企鹅岛工作的，或者住在西乡的需要置换的，然后也没有那么多钱能置换到前海去，那选择沙井一些优质新房，花500万左右的总价买个4房也不错。但如果是在罗湖上班或者在东部上班，没必跑到沙井。
意向增值的，沙井无论是规划定位、人才引进等都是十分重视的。但短期内，沙井要么是空地要么是旧改，这个等待兑现价值的孤独期注定是漫长的。如果考虑投资的，建议要考虑清楚这点。
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