文/谢逸枫
5月16日，一组全国房地产数据显示，尽管前4月全国商品住宅房价同比上涨11.1%，创2020年以来同期历史最高涨幅。由于投资、供应下降、需求萎缩，全国房地产市场处于调整期，呈现恢复放缓趋势。
笔者认为，总体评价当前房地产市场看，目前全国房地产处于调整期，短期内市场供需修复需要半年以上。而需求、信心的恢复阶段，房地产企稳的基础、条件不牢固。因此，未来政策需加大刺激力度。
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当三道红线、房地产贷款集中制正式放松及金融16条措施、三支利箭全面落实，供需政策全面加大刺激范围、力度时，房地产政策方能显效。预计房地产供需关系、市场预期好转，市场就会逐渐的复苏回暖、企稳。
如何评价房地产市场表现？如何研判下一阶段的走势？对此，统计部门的官方代表说:“今年以来，房地产市场需求较快释放，商品房销售有所恢复，住宅销售价格环比出现上涨，房地产开发企业资金状况有所改善”。
尽管市场需求出现恢复迹象，但房地产投资和开发建设仍在下降，房地产市场整体处于调整期，稳定房地产市场，仍需要继续努力。随着经济恢复向好，稳定房地产市场政策显效、市场预期好转，市场有望逐步企稳。
5月16日，一组国家统计部门的2023年前4月全国房地产数据显示，开发投资额、施工面积、新开工面积、土地购置面积、土地购置金额五项供应端指标，呈现跌幅扩大、持续下降、供应恶化趋势。
竣工面积、销售金额、商品住宅房价涨幅三项指标增幅扩大。房企到位资金收窄至下降6.4%、销售面积收窄至微跌跌0.4%、库存增长15.7%，三项指标持续下降，说明房地产处于调整期，市场修复缓慢。
总体看，市场供应端的下降扩大趋势，房企的投资压缩非常明显。施工面积、新开工面积、购置土地面积的萎缩，持续负增长，说明资金输血不足，加上融资传导堵塞，债务集中到期让房企口袋缺钱。
需求端的复苏不稳定，尽管房企到位指金增月改善，资金链依然处于紧张的趋势没有改变。由于集中保交房、集中债务还款，销售回款无法传导到投资端，房企没有剩余过多的资金去扩大投资。
第一是投资额。前4月全国房地产开发投资额累计同比连续一年零1个月（13个月）下降，同比单月连续下降1年8个月（20个月），跌幅较前3月扩大0.4%，呈现恶化趋势，需要警惕。预计年内转正。
前四月全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%。其中，住宅投资27072亿元，下降4.9%。办公楼投资1392亿元，同比下降9.2%。商业营业用房投资2587亿元，同比下降17.4%。
前4月同比下降6.2%，降幅较前3月扩大0.4%，较前2月扩大0.5%，且连续4个月下跌。4月全国房地产开发投资额同比下降7.3%，较1-3月跌幅扩大1.4%，单月规模不足万亿，比2022年月度投资平均值低21%。
开发投资额总体看，呈现持续走弱的趋势不变。归根结底是受到施工、新开工面积持续低迷的拖累，房企扩张、生产、开工意愿不强。销售回暖之下更多资金用于保交楼与清债务，土地购置面积、土地购置金额大幅下滑。
单月看，连续2个月下降。3月投资额同比下降7.2%、4月投资额同比下降7.3%，说明房地产开发投资额的单月走势波动相对明显。尽管销售端持续向好，由于市场预期不稳，房企投资信心偏弱，短期内难有明显改善。
按照物业投资分类上看，住宅投资跌幅较上月扩大0.8%，占总投资比重提升0.1%至76.2%，是导致全国房地产开发投资额跌幅扩大的主要因素。办公楼投资较上月有所改善，跌幅收窄2.3%。
按照物业投资地区来看，各地区投资同比继续减少，西部地区跌幅最大。房企投资重点依然集中在东部地区，占总投资比重为59.3%，较上月提升0.7%，投资持续改善，跌幅收窄1.3%，中西东北地区同比跌幅较上月扩大。
第二是供应端。前4月全国商品房施工面积与新开工面积跌幅扩大，竣工面积连续2个月涨幅扩大，表明房企集中精力保交楼。而施工面积、新开工面积跌幅扩大，主要是销售端、资金端没有完全复苏。
前4月全国房企房屋施工面积771271万平方米，同比下降5.6%（一季度同比下降5.2%）。其中，住宅施工面积542968万平方米，下降5.9%（一季度同比下降5.4%），跌幅分别扩大0.4%、0.5%。
前4月全国房企房屋新开工面积31220万平方米，下降21.2%（一季度同比下降19.2%）。其中，住宅新开工面积22900万平方米，下降20.6%（一季度同比下降17.8%），跌幅分别扩大2.0%、2.8%。
新开工面积依旧未有起色，表现持续低迷、萎靡，连续两个月降幅扩大。前4月降幅较上月扩大2%，降幅回到2021年一季度。4月新开工面积7099万平方米，创下2015年以来新低，与2022年月均开工量相比下跌35%。
前4月房企房屋竣工面积23678万平方米，增长18.8%（一季度同比增长14.7%）。其中，住宅竣工面积17396万平方米，增长19.2%（一季度同比增长16.8%），增幅分别扩大4.1%、2.4%。
前4月商竣工面积持续保持高增长，累计增速回到2021年四季度。竣工累计增速较1-3月提升4.1%，增幅大幅收窄。4月竣工面积4256万平方米，环比降31%，同比依旧保持高位增长，达41.8%。
总体看，供应端持续低迷、恶化。现在房企当务之急依然是保交楼，房屋竣工面积同比涨幅持续扩大就是最好的说明。房企资金承压、土地成交面积下降导致施工、新开工意愿不高。
房地产市场目前还未完全的销售回暖、投资意愿恢复缓慢、资金面良好的正向循环没有形成。预计房企资金端短期内难以传导至投资端、供应端，商品房施工面积、新开工面积的持续下降，就是证明。
第三是供应端。前4月全国房企土地购置面积、土地购置费用跌幅扩大。前4月比一季度全国房企土地购置面积同比下降40.9%的跌幅还大，说明房企拿地意愿非常弱，投资信心未见明显恢复，政策端传递到投资端需要一定的时间。
全国房企土地购置面积累计同比下降2年2个月（26个月），同比单月连续下降2年4个月（28个月），预计年内难转正。拿地的房企，普遍是央企和国企，至少民企方面拿地的积极性是不高的。
第四是需求端。前4月全国商品房销售面积同比下降0.4%（一季度同比下降1.8%）、销售金额同比增长8.8%（一季度同比增长4.1%）。预计商品房销售面积同比年内转正，全年先冷后热、先抑后扬。
前4月全国商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%，较2022年全年、2023年1-3月降幅收窄26.3%和1.4%。其中住宅销售面积增长2.7%（一季度同比增长1.1%），增幅扩大，连续2个月增长。
商品房销售额39750亿元，增长8.8%，其中住宅销售额增长11.8%，增速比1-3月加快4.7%，连续2月增长。随着政策效应逐步显现，以及前期疫情积累的需求释放。市场总体看，与去年同期相比依然处在边际修复、复苏的过程。
今年1-2月、1-3月的商品房销售面积增速分别为-3.6%、-1.8%。1-4月的增速收窄至-0.4%，呈现出持续改善的趋势。商品房销售额已率先回正。今年1-2月、1-3月、1-4月的全国商品房销售额的增速分别为-0.1%、4.1%和8.8%，持续向上。
单月看，4月商品房销售面积、销售金额分别达到7690万平方米、9205亿元，同比增长5.5%和28%，但是环比分别下降48%和39%。4月住宅销售面积、金额为6715万平方米、8373亿元，同比增长8.1%和30.1%，环比下跌48%和38%。
4月销售面积7690万平，同比增长5.5%，增速较上月提升了5.3%。而销售金额9205亿元，同比增长28.0%，增速较上月提升了19.2%。主要是核心城市销售持续复苏，受到去年低基数的影响。
按照前4月、单月的销售面积与销售金额绝对值看，依然处于历史低位。2023年4月单月销售面积低于2015-2021年同期水平，销售金额低于2017-2021年同期水平，4月销售面积与销售金额较2021年同期分别下降46.2%和39.6%。
4月单月数据来看，表现出当前房地产市场复苏动能衰退、乏力，需求不足的现象，区域性的点状回暖之下，区域、城市愈发分化严重。京津冀、长三角、大湾区等热点市场销售情况总体向好。
按照区域销售面积来看，区域分化进一步加剧，其中东部地区销售修复显著。4月东、中、西部销售面积同比增速分别为17.4%、-2.4%、-11.1%，其中东、中部地区较3月提升了10.2、8.1%，西部地区降幅较3月扩大了9.3%。
4月东、中、西部销售均价同比增速分别为20.3%、9.7%、18.9%。在量价提升的带动下，4月东部地区销售金额同比增长41.2%，增速较3月提升了23.6%。中、西部4月销售金额同比增速分别为7.1%、5.7%，较3月分别提升了16.7、1.8%。
大部分区域、城市未能延续2月、3月的“小阳春”行情，“银四”、“五一”市场整体偏弱。说明前期积累的刚需、改善需求阶段性释放完毕。市场整体供求均迎来“拐点”，增长动能转弱非常的明显，市场热度显著回落。
必须警惕、防止商品房销售变冷的情况，因为房地产市场销售企稳的基础、条件不牢固。鉴于4月、五一、5月房地产市场走弱的现象，各地要重视继续提振销售端的指标，避免市场再陷低迷。
第五是库存端。4月末，全国商品房待售面积6.4487亿平方米（一季度末6.4770亿平方米），较上月减少283万平方米，同比增长15.7%（一季度末同比增长15.4%）。其中，住宅待售面积增长15.4%。
待售面积6.4487亿平方米，其中住宅待售面积3.1429亿平方米，减少412万平方米，同比增长15.4%。办公楼4721万平方米，增加35万平方米，同比增长23.7%。商业营业用房1.4103亿平方米，增加41万平方米，同比增长13.6%。
4月末全国商品住宅现房库存去化周期为18个月。相比3月末19.2个月、2月末21.8个月水平有明显改善。按照商品住宅的期房销售周期为4个月。总体上，随着后续房屋销售市场的回暖，预计库存去化周期已见顶，后续将掉头向下。
全国商品住宅现房库存面积为3.14亿平方米，环比3.2亿平方米的库存有所下降。库存规模大抵相当于2017年10月的水平。说明目前的库存规模绝非历史最高点，至少比2014年-2016年的高库存规模差了一大截。
而办公楼待售面积4721万平方米（一季度4686万平方米），增长23.7%，比3月扩大1.8%。商业营业用房待售面积1.4103亿平方米，增长13.6%。值得注意的是1月-4月全国现房销售规模约0.4亿平方米。
全国商品房待售面积在2015年创历史最高，2016年开始逐渐下降，到2020年下降到4.9850亿平方米。历年数据显示，2013年4.9295亿平方米、2014年6.2169亿平方米、2015年7.1853亿平方米。
2016年6.9539亿平方米、2017年5.8923亿平方米。2018年5.2414亿平方米、2019年4.9821亿平方米、2020年4.9850亿平方米、2021年5.1023亿平方米、2022年5.6366亿平方米，2022年回到5亿平方米以上。
第六是价格端。目前房价已经走出了下跌的通道,开始步入上涨的区间。1月-4月全国商品房销售均价为10562元/平方米（一季度10200元/平方米），同比涨幅为9.2%（一季度6.8%、前2月3.7%），涨幅扩大2.3%。
前4月全国商品房销售均价10562元/平（一季度10200元/平方米），同比增长9.2%（一季度6.8%、前2月3.7%）。而前4月全国商品住宅均价为10562元/平方米，涨幅为11.1%（一季度6.3%、前2月4.1%）。
2023年1月-4月、1月-3月份我国新建商品住宅累计销售额分别是36020亿元、27647亿元，销售面积分别是32966万平方米、26251万平方米。用前4月的累计销售额减掉前3月的累计销售额，就是4月的销售额。
得出4月商品房销售额8373亿元后，用同样的方法，能算出4月商品房销售面积6715万平方米。这样就可以简单的算出，4月商品房平均销售价格（8373亿元/6715万平方米）是12469元/平方米。
2023年4月全国新建住宅平均销售价格比3月上涨18.7%到12469元/平方米。用同样的方法，能算出3月份全国商品房住宅销售平均价格是10505元/平方米，4月份的销售均价比3月份销售均价上涨了18.7%。
这是2018年以后第一次出现。2021年1月和2月，全国新建住宅平均销售价格曾创出一个小高峰，比2020年12月上涨13.6%。此后，全国新建住宅平均销售价格对前一个月的涨幅，从未超过10%。
4月70个大中城市的价格涨幅都远没达到18.7%，究竟是什么原因将平均价推高到上涨18.7%？按照统计部门的解释，4月商品住宅销售均价升幅较大主要因为东部成交量大，占比高，而中西部占比下降，所以价格上涨较为明显。
简单的说白了，是区域、市场产品结构性的因素。东部地区价格高的住宅销售好，原因是销售结构的变化。这个方法测算的销售均价的波动，体现了销售结构的变动，而不单纯是房价的涨跌。
按国家统计局的解释，销售额指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价）。销售面积指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积）。
当前房价回稳的趋势明显。4月商品房销售均价11970元/平，环比增长17.5%，同比增长21.4%。其中4月住宅销售均价12469元/平，环比增长18.7%，同比增长20.9%，从绝对值来看，均处于历史最高位。
2023年来全国房价已连续3个月上涨，且涨幅连续2个月扩大。房价涨幅相对较大，主要原因是地方放松限价、限签政策、房企调整定价策略等有关，及市场区域、产品结构性的因素，即售价较高的核心城市、东部城市是成交主力。
第七是房企到位资金。前4月全国房企到位资金连续下降15个月，房企国内贷款同比下降连续一年9个月（21个月），跌幅收窄至6.4%（一季度下跌9.0%、前2月下降15.2%），融资端加速修复，资金面逐渐改善。
前4月房地产开发企业到位资金45155亿元，同比下降6.4%。其中，国内贷款6144亿元，下降10.0%。利用外资12亿元，下降69.6%。自筹资金12965亿元，下降19.4%；定金及预收款15925亿元，增长4.0%。个人按揭贷款8222亿元，增长2.5%。
前4月房地产开发企业到位各项资金来源中，定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的53.5%，较上月提升1.4%。自筹资金占28.7%，国内贷款占13.6%，占比均较上月降低，说明房企销售回款的比例逐渐上升。
同比数据看，企业各项资金来源走势分化，定金及预收款、个人按揭贷款在销售持续回暖基础下，实现由跌转正。而国内贷款、利用外资和自筹资金跌幅有所扩大，其中自筹资金跌幅扩大1.5%。
销售端的改善，已经通过首付款和按揭贷款等指标改善了房企资金面，但要真正传导到房企投资拿地和工程建设，时滞过长，并且面临着巨大大的压力。如果不及时解决，否则容易影响后续新盘的供应和房源的供给，导致供需不平衡。
目前在销售回暖影响下，定金及预收款对房地产资金来源形成一定支撑。由于房企的融资端未有根本性、实质性的改善，当前市场风险依然较大。因为二次债务违约、退市、逾期交房的风险依然存在。
尽管房企积极探寻债务全面解决方案，大多民营房企债务重组未有实质性进展，多家民营上市房企面临较大退市压力。目前需要通过积极营销强化自身造血能力，才能确保债务偿付和可持续经营。
第八是景气端。国房景气指数连续连16个月跌破100，但逐月小幅上升。2023年4月国房景气指数为94.78。3月国房景气指数为94.72。2月国房景气指数为94.67。1月国房景气指数为94.46。
2022年1月的国房景气指数96.83、2月的国房景气指数96.93、3月的国房景气指数96.66、4月的国房景气指数的95.89。5月的国房景气指数95.59。6月的国房景气指数95.4%。7月的国房景气指数95.3%。
8月的国房景气指数95.07，9月的国房景气指数94.86，10月的国房景气指数94.70，11月的国房景气指数94.42。12月的国房景气指数94.35，继续刷新2016年初以来最低水平。
判断房地产市场是否景气、活跃、信心的指标之一，国房景气指数自2022年1月破100后，一直呈现下跌，并且跌幅扩大的趋势，意味着房地产市场没有完全分复苏回暖、企稳，处于调整周期，并且拉长。
