6月16日,国信证券发布统计局5月房地产数据点评。

事项:

统计局公布 2023 年 1-5 月房地产投资和销售数据。2023 年 1-5 月,商品房销售额 49787 亿元,同比增8.4%;商品房销售面积 46440 万平方米,同比下降 0.9%;房地产开发投资 45701 亿元,同比下降 7.2%;房屋新开工面积 39723 万平方米,同比下降 22.6%;房屋竣工面积 27826 万平方米,同比增长 19.6%。


(资料图片)

国信地产观点:1)商品房销售额增幅收窄,销售面积降幅扩大,复苏虽趋弱但核心居住需求仍相对坚实;2)房地产开发投资和房企到位资金降幅均扩大,但销售复苏缓释房企资金压力;3)开工降幅和竣工增幅均扩大,维持竣工端确定性高于开工端和销售端的判断;4)投资建议:虽然 5 月复苏短期趋弱,但复苏大势并未改变,且优质房企的销售低点、业绩低点均已过去。经历了近两个月的热度回归期、政策空窗期,地产股已经跌出了β空间,板块已非常具备性价比。继续强烈建议左侧投资者布局地产及地产链,重点跟踪销售数据的边际变化和新闻动态,任何被市场感知到的基本面或政策向好,都会带来丰厚回报。核心推荐中国海外发展、中国海外宏洋集团、保利发展、金地集团。此外,维持竣工+30%判断,建议布局地产链相关标的。5)风险提示:政策落地效果及后续推出强度不及预期;外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行;房企信用风险事件超预期冲击。 评论:

商品房销售额增幅收窄,销售面积降幅扩大,复苏虽趋弱但核心居住需求仍相对坚实

2023 年 1-5 月,商品房销售额 49787 亿元,同比+8.4%,增幅较 1-4 月收窄 0.4 个百分点;商品房销售面积 46440 万㎡,同比-0.9%,降幅较 1-4 月扩大 0.5 个百分点。由于商品房除商品住宅以外还包括办公楼和商业营业用房,后两者不论是销售额还是销售面积在 1-5 月均有超 10%的同比跌幅;而商品住宅销售额同比+11.9%,销售面积同比+2.3%。我们认为,虽然整体复苏趋弱,但核心居住需求仍相对坚实。

2023 年 5 月单月,商品房销售复苏趋弱,销售额 10037 亿元,环比+9%;销售面积 8804 万㎡,环比+14%;销售均价 1.1 万元/㎡,环比-5%。虽然由于报告期数据与上年公布的同期数据之间存在不可比因素,不能直接相比计算增速,但对比近三年的单月绝对值,可观察到 5 月单月销售规模仍处于历史低位,仍有一定复苏空间;而销售均价则处于历史较高水平,主要是因为城市间冷热分化明显,销售均价结构性提升。

房地产开发投资和房企到位资金降幅均扩大,但销售复苏缓释房企资金压力2023 年 1-5 月,房地产开发投资 45701 亿元,同比-7.2%,降幅较 1-4 月扩大 1.0 个百分点;房企到位资金 55958 亿元,同比-6.6%,降幅较 1-4 月扩大 0.2 个百分点。拆解房企资金来源,可见随着销售复苏,销售回款(即按揭贷款、定金及预收款之和)占比逐渐提升,且对到位资金有正向拉动作用而非拖累。

开工降幅和竣工增幅均扩大,维持竣工端确定性高于开工端和销售端的判断2023 年 1-5 月,房屋新开工面积 39723 万平方米,同比-22.6%,降幅较 1-4 月扩大 1.4 个百分点;竣工面积 27826 万平方米,同比+19.6%,较 1-4 月提升 0.8 个百分点。竣工依旧强劲,与我们始终坚持的竣工端确定性高于开工端和销售端的判断一致。

投资建议:

虽然 5 月地产复苏短期趋弱,但复苏大势并未改变,且优质房企的销售低点、业绩低点均已过去。经历了近两个月的热度回归期、政策空窗期,地产股已经跌出了β空间,板块已非常具备性价比。继续强烈建议左侧投资者布局地产及地产链,重点跟踪销售数据的边际变化和新闻动态,任何被市场感知到的基本面或政策向好,都会带来丰厚回报。核心推荐中国海外发展、中国海外宏洋集团、保利发展、金地集团。此外,维持竣工+30%判断,建议布局地产链相关标的。

风险提示:

1、政策落地效果及后续推出强度不及预期;2、外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行;3、房企信用风险事件超预期冲击。

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