文/十一弟

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去年五月份，广州市政府与华润集团签署了一份战略合作协议。

规格很高，双方的主要领导，都有出席。

参加会见的时候，华润集团董事长王祥明提到——

“进一步扩大在广州投资，加快重点项目落地建设。”

刚好在三个月之前，广州市国土部门从华夏幸福收回来了六块地——

位于广州荔湾区的白鹅潭项目。

2020年，华夏幸福以68亿的底价，拍下了白鹅潭地块。

但是，拿地仅几个月，华夏幸福暴雷了。

去年初，政府收回这六块地的时候，华夏幸福才支付了一半的土地款。

地价还没付清，白鹅潭项目就动工开发了。

有些楼栋的主体结构，都已经冲出了地面，盖了十几层。

白鹅潭项目的位置非常核心，就在珠江边上。

这是吴向东从华润置地出走，加入华夏幸福以后，一手操刀运作的项目。

白鹅潭项目，曾经许诺过十分美好的规划蓝图。

华夏幸福之所以能够底价拿地，是因为地块出让的时候，设置了苛刻的门槛——

开发商要引入一家大型保险公司的省级分支机构；一家A股上市公司的全资企业；四家世界五百强企业的子公司。

当时，平安集团做了华夏幸福的“白衣骑士”，吴向东受到马明哲的垂青，加入了华夏幸福。

白鹅潭地块出让时所要求引入的资源，几乎就是专门为平安集团量身定制的条件。

结果，暴雷之后，华夏幸福债务缠身，这样庞大的投资项目，再也无力开发了。

把它留给华夏幸福，项目的结局，可能只有一个——

烂尾。

难题，又踢回给了广州市政府——

白鹅潭项目地处城市核心，不仅兑现不了规划，还会烂尾留下疮疤。

没收了华夏幸福的14亿定金，政府收回了白鹅潭地块。

广州市政府与华润集团签署战略合作协议四个月后，白鹅潭地块重新挂牌。

华润置地依然以68亿底价拍下。

而出让条件，却比华夏幸福拿地时，大幅放宽。

白鹅潭地块为平安集团量身定制的资源引入，全部取消了。

原本政府要求开发商自持25万平米的商办面积，重新挂牌后，自持面积减少到了15万平米。

华夏幸福拿下白鹅潭项目时，由六块地组成。

但为了让华润置地开发万象城，白鹅潭地块重新挂牌时，改了规划——

政府把临江的两宗商业地块合二为一，连成了一块大型商业用地。

白鹅潭项目的六块地，变成了五块地。

华润置地接盘白鹅潭项目，帮政府兑现规划、避免烂尾，做了兜底。

政府也很有默契——

没让华润置地与华夏幸福进行谈判、交易，而是收回了土地，重新挂牌出让。

于是，接手白鹅潭项目后，华润置地不需要面对复杂棘手的遗留问题。

白鹅潭项目的规划蓝图，华润置地来为它买了单。

广州市政府与华润集团签署战略合作协议后，除了白鹅潭项目，华润置地还落地了另一个巨无霸项目——

位于广州番禺的长隆项目。

今年四月份，华润置地与长隆集团组成联合体，花了197亿，拍下了长隆地块。

项目紧挨着广州长隆旅游度假区，华润置地又与长隆集团捆绑在一起。

挂牌之前，市场上就有传闻，出让对象提前锁定了华润置地。

其中，在商业用地的出让条件上，政府设置了很有针对性的门槛——

一是开发商引进的企业为世界五百强；

二是实际控制人旗下拥有中国连锁百强排行榜前十的企业；

三是购物中心须为太古汇、嘉里城、国金中心、万象商业、恒隆广场其中一家。

十一弟对照着查了下，这三个条件加在一起，最能满足要求的，就是华润置地。

尽管长隆地块是分宗出让，但政府有意让开发商集中拿地，连片开发。

否则，开发商就要支付二十亿的违约金。

这意味着，如果华润置地拍下了商业用地，拿下住宅用地的概率，其实非常大。

长隆地块出让当天，不出意料，华润置地拍下了商业用地，底价摘牌。

如果按照政府设置的出让条件，长隆项目的住宅用地，华润置地也能以底价拍下。

结果，住宅用地出让时，却出了意外。

保利、招商、华发的拿地意愿强烈，都参与了住宅用地的竞拍。

几十轮竞价之后，触及政府最高限价，把住宅用地送入了摇号环节。

长隆项目的住宅用地，分成了两宗土地出让。

四家开发商参与摇号，华润置地与长隆集团联合体，连续两场中签，让人不可思议。

摇号结果一出，当场就有开发商“跳脚”，质疑摇号存在“黑幕”。

开发商拒绝在确认书上签字，并请来了律师和广州市国土部门沟通，要求彻查摇号全过程。

但最终，广州市国土部门还是宣布，摇号有效，华润置地中标。

保利、招商、华发，不按套路出牌——

相比底价，轮番竞价之后，让华润置地白白多掏了22亿的土地款。

长隆地块197亿的地价，确实太高了。

在广州土拍史上，长隆项目总地价能够排到第二。

占用了太多资金，华润置地迫不及待地要开发销售了。

刚拿地没几天，项目展厅就开放了。

而这个展厅，其实是旁边越秀·瑞麓府之前用过的销售展厅。

可见对于入市销售，华润置地有多急切。

长隆项目是一个巨无霸，开发体量非常大，总共大概有三、四千套房源。

而项目首期，就有一、两千套住宅供应量。

拿地两个月，长隆项目才定下了案名——华润长隆·悦府。

开盘时间还未定，华润置地就搞起了饥饿营销。

这两天，华润长隆·悦府开始了冻资揽客——

冻结十万块钱，锁定客户。

名义上，这是给到客户优先购房的VIP资格。

但实际上，就是为了拉人头。

果然是大央企，仅靠一张效果图，就能敞开大门卖房了。