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6月26日,东兴证券发布房地产周报。

市场行情:

本周(6.19-6.21)A 股地产指数(申万房地产)涨幅-4.68%(上周 0.23%),A 股大盘(中证 A 股)涨幅-2.26%(上周 2.88%);H 股(6.19-6.23)地产指数(克而瑞内房股领先指数)涨幅-10.05%(上周 3.45%),H 股物业指数(恒生物业服务及管理指数)涨幅-10.81%(上周 3.22%),H 股大盘(恒生指数)涨幅-5.74%(上周 3.35%)。本周 A 股地产板块表现弱于大盘、H 股地产板块表现弱于大盘、H 股物业板块表现弱于大盘。

行业基本面:

新房销售持续下行,二手房增速大幅回落。从数据来看,28 城商品房累计销售面积(1.1~6.25)同比增长 9.4%,本月至今(6.1~6.25)同比下滑 26.8%,上月整月同比增长 24.1%;其中一线城市(4 城)本月至今(6.1~6.25)同比下滑 13.4%、二线(10 城)城市本月至今(6.1~6.25)同比下滑 33.9%。12 城二手房成交面积(1.1~6.25)同比增长 38.1%,本月至今(6.1~6.25)同比增长 2.2%,上月整月同比增长 49.5%;其中,一线城市(4 城)本月至今(6.1~6.25)同比增长 21.8%,上月整月同比增长43.6%;二线城市(6 城)本月至今(6.1~6.25)同比下滑 8.7%,上月整月同比增长 54.4%。

土地市场持续下行。从数据来看,100 大中城市本年累计(2022.12.26~2023.6.18)成交土地建面同比下滑 11.9%,上周累计同比下滑 10.4% ; 本周 100 大 中城 市 ( 6.12~6.18)土 地 成 交 溢价 率 6.9% , 上周 2.3%; 100 大中 城 市 本年 累 计(2022.12.26~2023.6.18)土地成交总价同比下滑 21.0%,上周累计同比下滑 22.4%。

内债融资跌幅扩大。从数据来看,境内地产债发行规模(1.1~6.25)累计同比下滑 7.8%,6 月(6.1~6.25)同比下滑 25.3%。河南南阳支持多孩家庭购房。6 月 25 日,河南南阳市实施多子女家庭购房补贴,符合国家生育政策的多孩且孩子为未成年人的家庭,在市中心城区购买首套新建商品住房,给予一次性 1 万至 2 万元的购房补贴。

投资策略:

东兴证券认为,当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展,政策正在形成合力,销售市场虽有波动,但从年内整体来看,依然处于触底回升之中。但销售的分化程度也在提升,销售与拿地都在向高能级城市集中。我们推荐重点布局高能级城市,具有信用优势的优质央企、国企以及有望受益于融资端的支持,有效改善资产负债状况的优质民企。优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化资产结构,有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机,高能级城市布局较多的保利发展、越秀地产、金地集团、龙湖集团等龙头房企将有望受益。

风险提示:行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。

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