近一周（6月24日—6月30日），据深圳住建局官方显示，深圳二手住宅成交630套，新房住宅成交1150套。

01.

新房成交数据分析

(相关资料图)

①近一周，前海招商一湾臻邸，开盘销售约33亿元，约240套，去化约37%。

宝安碧海越秀潮樾府，二批237套开盘销售206套，去化率87%，仅剩31套。

可以说，新房有倒挂就好成交，无倒挂就难成交。从近期的云海湾、潮樾府、传承启元等热销，以及一湾瑧邸的滑铁卢恰恰说明了这点。

②此外，西部超级大盘—鸿荣源珈誉府也取证入市。本次推售住宅产品1401套，面积段约76-181㎡的3-5房

首开直接将均价内卷到5.08万/㎡，据传折后总价约355万起就能买3房。

③6月30日，土拍市场也传来新消息，深超总和深高北宅地正式出让成功！

深圳湾超总用地6家房企竞拍，达到最高限制地价，超百轮竞拍下由中海竞得；深业底价14.41亿拿下龙华北站宅地。

02.

二手房成交溢价分析

【刚需市场】

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刚需成交房源，仍然在指导价上下徘徊（详见上图）。300-400万的购买力，最核心的问题就是没钱+焦虑+观望。

此前踩在高点入手的龙悦居等网红盘，经由市场的调控已经把首付跌没了。

最新消息，一套龙悦居四期63m的两房，390万成交，折算单价6.19万/m。相比高峰期成交价跌幅高达48%，甚至比指导价528万低了近140万。

当然，价格合适的产品，仍然有刚需客买单。

诸如新盘中以价格取胜、优惠多多的传承启元、丹华公馆等刚需新盘近来成交势头渐猛，二手通勤方便+配套较全的老小区也备受预算不多的年轻人青睐。

【改善市场】

自从前海新增供地以来，此前受前海外溢概念加持的宝中楼盘，可谓是一天一个价。

像中梁天悦壹号，现在87平挂盘960万，但在3月份成交还是1150万。勤诚达这个盘也是，现在89平挂盘980万，但前不久22号还成交了一套1030万的（详见上图）。

当然，侨香村、香蜜湖片区的二手成交仍然坚挺。买房不能只看单一属性加持，更要考虑最大的利好落空后还有多少价值加持。

【豪宅市场】

①从法拍房看，近一周水榭花都三期、半岛三期法拍均顺利成交，顶豪流拍情况没再上演。

水榭花都三期205平，成交总价4015万左右；

半岛三期196平，成交总价4524万左右。

②从二手房看，受到海德园、云海湾等网红盘的引流作用，西部的侨香村、恒裕、香蜜湖片区等二手房成交也有所上升。

③据菲菲楼市统计，近期豪宅的咨询量显著上升，豪宅客还是率先在低迷市场中恢复信心，积极入市。

03.

菲菲楼市观点

近来受几个网红新盘去化率的带动，市场整体信心上来很多。主要体现在一手楼盘的成交活跃度，如南山的丹华公馆。

其实二手房的线下看房量提升了2倍，据菲菲楼市粉丝透露：名下挂盘的房源，原先一周会接到2个左右询问，约一批看房；但本周看房量已经3批了，询问量也提升到8个左右了。

这对于正在置换的业主无形中是带来了信心的，另一方面成交数据也有起色了，价格整体平稳。

这一轮楼市迎来新风向，并不是全部房源的看房量和成交量都上升，而是注重配套和高品质、高质量、价格优的房子有了一定热度，但那些一般的房子、居住环境较差的地段越来越脱离市场。

计划今年上车的朋友，更要擦亮眼睛+积极看房双管齐下，淘到合适的房源顺利上车。

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