近一周(6月24日—6月30日),据深圳住建局官方显示,深圳二手住宅成交630套,新房住宅成交1150套。

01.

新房成交数据分析


(相关资料图)

①近一周,前海招商一湾臻邸,开盘销售约33亿元,约240套,去化约37%。

宝安碧海越秀潮樾府,二批237套开盘销售206套,去化率87%,仅剩31套。

可以说,新房有倒挂就好成交,无倒挂就难成交。从近期的云海湾、潮樾府、传承启元等热销,以及一湾瑧邸的滑铁卢恰恰说明了这点。

②此外,西部超级大盘—鸿荣源珈誉府也取证入市。本次推售住宅产品1401套,面积段约76-181㎡的3-5房

首开直接将均价内卷到5.08万/㎡,据传折后总价约355万起就能买3房。

③6月30日,土拍市场也传来新消息,深超总和深高北宅地正式出让成功!

深圳湾超总用地6家房企竞拍,达到最高限制地价,超百轮竞拍下由中海竞得;深业底价14.41亿拿下龙华北站宅地。

02.

二手房成交溢价分析

【刚需市场】

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刚需成交房源,仍然在指导价上下徘徊(详见上图)。300-400万的购买力,最核心的问题就是没钱+焦虑+观望。

此前踩在高点入手的龙悦居等网红盘,经由市场的调控已经把首付跌没了。

最新消息,一套龙悦居四期63m的两房,390万成交,折算单价6.19万/m。相比高峰期成交价跌幅高达48%,甚至比指导价528万低了近140万。

当然,价格合适的产品,仍然有刚需客买单。

诸如新盘中以价格取胜、优惠多多的传承启元、丹华公馆等刚需新盘近来成交势头渐猛,二手通勤方便+配套较全的老小区也备受预算不多的年轻人青睐。

【改善市场】

自从前海新增供地以来,此前受前海外溢概念加持的宝中楼盘,可谓是一天一个价。

中梁天悦壹号,现在87平挂盘960万,但在3月份成交还是1150万。勤诚达这个盘也是,现在89平挂盘980万,但前不久22号还成交了一套1030万的(详见上图)。

当然,侨香村、香蜜湖片区的二手成交仍然坚挺。买房不能只看单一属性加持,更要考虑最大的利好落空后还有多少价值加持。

【豪宅市场】

①从法拍房看,近一周水榭花都三期、半岛三期法拍均顺利成交,顶豪流拍情况没再上演。

水榭花都三期205平,成交总价4015万左右;

半岛三期196平,成交总价4524万左右。

②从二手房看,受到海德园、云海湾等网红盘的引流作用,西部的侨香村、恒裕、香蜜湖片区等二手房成交也有所上升。

③据菲菲楼市统计,近期豪宅的咨询量显著上升,豪宅客还是率先在低迷市场中恢复信心,积极入市。

03.

菲菲楼市观点

近来受几个网红新盘去化率的带动,市场整体信心上来很多。主要体现在一手楼盘的成交活跃度,如南山的丹华公馆。

其实二手房的线下看房量提升了2倍,据菲菲楼市粉丝透露:名下挂盘的房源,原先一周会接到2个左右询问,约一批看房;但本周看房量已经3批了,询问量也提升到8个左右了。

这对于正在置换的业主无形中是带来了信心的,另一方面成交数据也有起色了,价格整体平稳。

这一轮楼市迎来新风向,并不是全部房源的看房量和成交量都上升,而是注重配套和高品质、高质量、价格优的房子有了一定热度,但那些一般的房子、居住环境较差的地段越来越脱离市场。

计划今年上车的朋友,更要擦亮眼睛+积极看房双管齐下,淘到合适的房源顺利上车。

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