这两天，娟子统计了深圳今年1-8月份各区入市的住宅新盘去化情况（销售量）。

(资料图片)

细看数据，大半楼盘的去化从开盘至今去化率在35%以下，有少数在10%以下！卖10%以下的是什么概念？比如一个项目拿了500套预售房源，开盘几个月过去了，才买几十套……见证过市场的热火烹油，再回到这两年的行情，这种反差感尤其明显。

最近一些政策也实实在在的落地了，许多人盼着楼市能“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”！这包括房地产开发商、房地产行业的相关从业者，也包括一些手握房产的置业者……

这几天市场有一些很明显的变化，比如好些城市放盘和看房都增加了，开发商也在积极的营销出货，包括深圳周末的几个项目开盘，从开发商的消息来看，相对来说卖得还不错。

房地产股这两天也非常给力……可以预见的是，接下来房地产市场会有所好转，但曾经那个房价座“过山车”的时代已然一去不复返了。

新政落地后的楼市众生相

有楼盘要涨价、有项目“买一送一”？

1、成交量同比增了？

在北上广深等一线城市都执行了“认房不认贷”等政策后的几天里，北京和上海的成功出现大的变化。

据数据显示，北京新政第一天的新房市场成交，就超过8月半个月的成交量。9月2日，北京新房成交量超过1800套，但9月3日成交快速下调至900套左右。二手房方面，9月2日-3日两天，北京二手房成交2600套，其中9月2日成交1200套，较上周同期的600套上涨100%。

而上海，新政后首个周末二手房成交量增加约70%。

深圳上周末入市的几个盘刚好在政策的节点上，从传来的销售数据，卖得还不错。

虽然整体的热度未达到3月小阳春时期的高峰，但二手房同比带看量和咨询量明显上升了不少。一位中介朋友告诉娟子，在这之前一几个月，咨询房子的非常少，而这几天明显有大幅增加，主要还是基于新政后对自己的影响而咨询。

2、开发商趁热出货

市场环境不同往日，目前许多开发商以借热度出货的多。

在这之前有多个楼盘打出收回折扣涨价的营销，来激发买房客尽快落定。

后又出现借首套首付20%，二套首付30%来造势的项目。但深圳细则其实尚未落地，开发商的操作大致是“和开发商沟通，先交定金甚至两成首付保留房源，等政策落地后再网签备案，再继续接下来的手续”，也有直接垫1成首付款，“低首付”营销已被叫停。

前两天娟子还看到，深圳的龙华某项目直接玩起来“买一套送一套”，此项目本属于“工改居”项目，去年12月开盘，推251套房源，建面是约123-154平的中大户，均价约6.4万/平，但卖了8个多月，只卖了不到30套房。

这次买一送一的营销，形式更大于实际，送东莞房的首付和大鹏的统建房，购房者如果不细算，去买基本上占不到便宜，而且还买了个不优质的资产，毕竟现在龙华的个别新房价已经到4字头了。

3、反价、涨价，有业主又飘了

深圳目前出现反价的情况还是比较少，有个别业主的放盘价确实提高了，相对来说，大家还比较淡定。

但在东莞的业主显然比深圳业主飘多了，二手房业主的心态也发生了变化，从以前的买房市场有又点回到卖房市场的态势。据了解，有些核心区的二手房业主连夜涨价。

根据诸葛找房数据显示，在新政落地三天后，东莞24小时内涨价的二手房源超过了50套。

其中位于西平东骏豪苑的一套两房业主报价从270万涨到了400万，在一夜之间涨价130万……对于业主来说，涨价是一方面，卖不卖得出去又是另一回事了，氛围很重要。

不少业内人士认为，市场预期的效果，还有待观察；深圳接下来是否还有后续的政策？深圳是否会跟进首套首付2成，二套3成？离婚2年限贷的政策是否会放松？这些都还打个问号。

对于置业者来说，现在还是要以长期主义的思维去买房。

但即便是楼市好起来，深圳市场该分化的还是会分化，也就是好地段的好房子一样会好卖，地段差的房子仍会卖得艰难。

1-8月60余住宅新盘入市

大半项目销售率在35%以下

大概统计了下今年1-8月份约有60多个住宅新盘入市，预售套数约3.4万套（不包括深汕合作区），这其中，卖了约1.2万套，还有约2万多套没卖出。

整体销售率达70%以上的仅有14个项目，预售房源全卖完的仅有海德园和布吉的招商臻城花园，其它大部分楼盘的销售率在35%以下。（以下统计数据因涉及到成交备案的延后性，仅作为参考）

分区来看：

今年南山入市的住宅项目不多，放眼望去，没有特别好的“网红盘”，所以去化都差。

前海推出3个项目，一湾臻邸的去化是这几年前海最差的项目，主要还是因为价格相比同期的片区盘高了，毕竟今天前海的新房价格已经被打到了“8字头”。

福田算是入市项目较多的了，但大部分项目都是小量供应为主，海德园依然是网红盘，开盘推出的房源都选完了，其它的几个项目也卖得很一般。

罗湖今年1-8月份，没有住宅新盘拿预售，基本无新房供应，所以可以忽略不计。

宝安仍然是深圳今年住宅供应的实力担当，约8612套房源拿预售，卖了约4097套房，从整体的销售来看，卖得算好的区，但也是冷热不均。

好的地段的房子卖得还不错，而地段稍差的房子去化也不理想，但宝安总体来说比其它区还是要好一些的，这也说明刚需在买房的便好上依然青睐西部。

龙华片区今年的供应也不少，有约6394套住宅入市（售约2023套），整体来看不是深圳卖得最差的区，但回归到个盘，可以说销售情况是非常不乐观的。

龙华今年的新盘也是卷到飞起，看楼盘的去化就知道了，即便是同一小区域的，如北站片区，超核万象与珑悦理的销售差距就很大；再比如，同片区位置稍差的楼盘去化可谓是难上加难。

许多盘推出几百套房，但你看去化量，大部分项目都是2位数。

光明从以前的“一房难买”，到后来的“一房难卖”只用了一年多的时间。

好在光明今年入市的项目并没有想象的那么多，因为有好多项目还在路上……也包括一些位置比较出彩的项目。

片区今年至今有7个住宅盘拿预售，约4742套房源，卖了约1486套房。

只有润晖府项目，今年卖了500多套房，这个项目分批拿预售开盘，然后踩在了年初回暖的节点上，成为了光明新房的唯一“赢家”。

而4月份后开盘的楼盘就没有那么幸运了。

龙岗原本就不是热点置业区，所以大家的期望值应该都比较低。

但是，龙岗也冲出了几个卖得好的项目，但大部分项目还是不太理想，如静安府6月份开盘至今成交了5套房，我一度以为自己看错了，点进去又数了一遍……

坪山从去年以来迎来了经济发展和配套的高光时刻，一方面是区GDP增长去年和今年都是最高的，另一方面，地铁的通车给片区带来了前所未有的便利。

从去年末以来，坪山的房租涨幅也是深圳最大的，但在买房上，大家对片区还没有形成共识。

坪山除了大鹏之外，仍是大家不愿去买入的区域之一，主要的原因，还是离中心区有距离上的鸿沟。

4月份开盘的明玥澜岸项目推出一栋，624套房源，目前可查的备案及认购只1套房，在坪山有盘房价在打破3字头到2字头的当下，这个盘显然价格太高了。

从以上的楼盘销售数据中，在过去的几个月里，置业者的偏好都是差不多的。

共同的特点是，地段好还不算，还得有比竞品盘有更好的价格；像前海的深业云海湾、像宝安的珈誉府，相比同一区域的盘，自己主动把价格先打下来。

另外，开盘的时机也非常重要，像光明今年卖得最好润晖府、龙岗的2个卖得好的项目、龙华的超核中心都是在3-4月份左右，刚好深圳楼市有热起来迹象的那段时间。

开发商的营销策略在当下的市场环境中也很重要，你看那些多次拿预售开盘的，比一次全拿出来的就要好一些，因为每次推一点，但给人感觉又是新盘开了……

这份数据，对于接下来要买房的人来说，我觉得也可以作为参考之一，那些卖得极差的项目，买房客已经帮你形成了共识……但大部分项目只要市场热起来，慢慢也会卖得好起来。

毕竟深圳的楼盘去化只是时间的问题，你回过头去看前两年入市的项目，除非特别差的项目外，大都能去化完。

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