来源： 中指研究院
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8月，楼市政策优化力度明显加大。中央层面，住建部、中国人民银行、金融监管总局推动落实首套房“认房不认贷”政策；财政部、税务总局、住建部发文，将“换房退税”政策延续至2025年底；中国人民银行、金融监管总局下调首付比例和商贷利率下限。地方层面，一线城市及武汉、郑州、重庆等二线城市已宣布执行“认房不认贷”，成都、西安、厦门、嘉兴等城市亦优化楼市政策。市场方面，部分城市二手住宅成交量有所回升，但以价换量态势仍延续，房价继续下行。中指研究院选取全国十大核心城市二手房市场作为研究对象，刻画量价时空特征，为市场参与者提供更多参考信息。
十大城市二手房价环比全部下跌，整体房价环比跌幅收窄
图：2023年8月十大城市二手住宅挂牌均价及环同比
图：2020年7月至2023年8月十大城市二手住宅均价及环比变化
根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年8月，百城二手住宅均价环比下跌0.38%，跌幅较7月收窄0.01个百分点，1-8月累计下跌1.58%；8月，十大城市二手住宅均价环同比均继续下跌，环比跌幅为0.33%，较7月收窄0.03个百分点，同比跌幅为1.09%，较7月扩大0.32个百分点，1-8月累计下跌0.73%。
环比来看，十大城市二手住宅价格全部下跌，其中武汉、杭州跌幅相对较大，均在0.7%以上；南京、重庆（主城区）跌幅在0.5%-0.7%之间，成都、深圳、北京、天津跌幅在0.2%-0.4%之间；上海、广州跌幅相对较小，均为0.16%。同比来看，十大城市二手住宅价格二涨八跌，上海、北京上涨，涨幅分别为2.83%、0.48%；下跌城市中武汉跌幅最大，为5.90%。
北京：二手住宅成交量环比回升，房价环比跌幅收窄
图：2020年7月至2023年8月北京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
8月，北京二手住宅成交量回升，房价环比跌幅收窄。成交方面，8月北京二手住宅成交量回升至1.1万套左右，环比增长12.8%，同比下降21.3%，1-8月成交套数同比小幅增长7.9%。价格方面，8月北京二手住宅价格环比下跌0.22%，跌幅较7月收窄0.06个百分点。9月1日，北京宣布执行首套房“认房不认贷”，有利于改善性需求释放，预计未来北京二手房市场活跃度将提升。
图：2023年8月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
上海：部分业主预期增强，二手住宅价格环比跌幅收窄
图：2020年7月至2023年8月百城、十大城市及上海二手住宅价格环比走势对比
8月，上海二手住宅市场有所回温，房价环比跌幅收窄。7月24日政治局会议后，业主方对楼市政策优化的预期增强，自7月末上海二手房市场已有所回温，部分房屋议价空间缩小。8月上海二手住宅价格环比下跌0.16%，跌幅较7月收窄0.04个百分点；各主要市辖区二手住宅价格环比七涨九跌，黄浦区涨幅最大，杨浦区跌幅最大。
图：2023年8月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
广州：二手住宅价格环比继续下跌，南沙区跌幅最大
图：2020年7月至2023年8月百城、十大城市及广州二手住宅价格环比走势对比
8月，广州二手房市场仍较为低迷，房价环比跌幅扩大。8月，广州二手房市场活跃度不高，购房者依旧存在观望情绪，二手住宅价格环比继续下跌，跌幅为0.16%，较7月扩大0.03个百分点。各主要市辖区二手住宅价格环比二涨九跌，天河、黄埔两区上涨，南沙、增城跌幅相对较大。
图：2023年8月广州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
深圳：二手住宅成交量趋稳，房价环比跌幅收窄
图：2020年7月至2023年8月深圳二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
8月，深圳二手住宅成交量趋稳，房价环比跌幅收窄。成交方面，8月，深圳二手住宅成交量回升至2400套左右，环比增长7.2%，同比增长24.9%，1-8月成交套数同比大幅增长54.6%。价格方面，8月深圳二手住宅价格环比继续下跌，跌幅为0.22%，较7月收窄0.10个百分点。
图：2023年8月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
杭州：二手住宅成交量小幅回升，房价环比跌幅扩大
图：2020年7月至2023年8月杭州二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
8月，杭州二手住宅成交量回升，但房价环比跌幅扩大。8月，杭州二手房成交套数增长至3100套左右，环比增长17.8%，同比小幅下降6.6%，1-8月成交套数同比增长41.2%。价格方面，市场延续以价换量态势，二手住宅价格环比下跌0.71%，跌幅较7月扩大0.12个百分点。8月底，央行发布下调首付比例下限等利好政策，若杭州能及时跟进，或将对市场产生正向影响。
图：2023年8月杭州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
南京：二手住宅市场延续以价换量态势，房价环比跌幅扩大
图：2020年7月至2023年8月南京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
8月，南京二手住宅市场延续以价换量态势，房价环比跌幅扩大。成交方面，8月南京二手住宅成交套数约6400套，环比小幅下降2.6%，同比下降15.5%，但因上年2-5月基数较低，1-8月二手住宅成交套数同比仍增长32.0%。价格方面，8月南京二手住宅价格环比继续下跌，跌幅为0.68%，较7月扩大0.01个百分点。
图：2023年8月南京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
武汉：二手住宅市场低温运行，房价环比跌幅扩大
图：2020年7月至2023年8月百城、十大城市及武汉二手住宅价格环比走势对比
8月，武汉二手住宅价格环比跌幅扩大。8月，武汉市楼低温运行，居民购买和持有住房意愿均偏低，二手住宅价格连续18个月环比下跌，8月跌幅为0.74%，较7月扩大0.01个百分点。分城区来看，武汉各主要市辖区二手住宅价格环比均继续下跌，青山区跌幅最小，蔡甸区跌幅最大。
图：2023年8月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
成都：二手住宅成交量回升，房价环比跌幅收窄
图：2020年7月至2023年8月成都二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
8月，成都二手住宅成交套数环比回升，房价环比跌幅收窄。成交方面，成都二手住宅成交套数结束“四连降”，8月回升至16300套左右，环比增长6.9%、同比增长8.1%，1-8月同比增长45.1%。价格方面，8月成都二手住宅价格环比继续下跌，跌幅为0.35%，较7月收窄0.10个百分点。
图：2023年8月成都各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
重庆（主城区）：二手住宅市场依旧供大于求，房价环比跌幅收窄
图：2020年7月至2023年8月百城、十大城市及重庆二手住宅价格环比走势对比
8月，重庆二手住宅市场延续供大于求态势，房价环比跌幅收窄。8月，重庆二手房挂牌量仍维持高位，需求端亦未见明显起色，二手住宅价格连续17个月环比下跌，8月跌幅为0.55%，较7月收窄0.09个百分点；主城九区二手住宅价格环比均继续下跌，渝中区跌幅依旧最小，九龙坡区跌幅最大。
图：2023年8月重庆（主城区）各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
天津：二手住宅市场低温运行，房价环比“四连跌”
图：2020年7月至2023年8月百城、十大城市及天津二手住宅价格环比走势对比
8月，天津二手住宅市场低温运行，房价环比四连跌。8月，天津二手房市场延续冷清态势，挂牌量高企，业主方预期不足，二手住宅价格连续4个月环比下跌，8月跌幅为0.22%，较7月收窄0.01个百分点。各主要市辖区二手住宅价格环比二涨十四跌，宝坻、河西上涨，宁河区跌幅依旧最大。8月底，中央接连释放政策利好，天津跟进发布新政，为市场注入信心，预计9月天津二手房市场活跃度或将提升。
图：2023年8月天津各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
一线城市政策优化落地，有望带动市场信心重建，二手房市场或将在“金九银十”迎来修复
展望未来，核心一二线城市政策优化预期进一步增强，在一线城市落实执行“认房不认贷”后，预计二线城市将全面跟进落实；同时，部分城市的二套房首付比例、限购政策等仍有优化空间。整体来看，随着调控政策改善，核心一二线城市二手房市场有望在“金九银十”迎来修复。
