“首套住房房贷利率6.45%，能不能也降一下?”“已经买房了，也能享受调降利率吗”“啥时候开始生效啊，最近刚办理了房贷，还能调整吗?”……5月16日，北京商报记者注意到，央行、银保监会调降首套住房商业性个人住房贷款利率下限的消息，持续引发热议。
从用户反馈的信息来看，存量用户贷款利率能否减少、二套房利率是否有宽松可能、所在地是否会同步调降利率下限等问题，仍是集中关注点。而北京商报记者多方采访了解到，5月16日，已有地区银行开始按照调整后的利率下限发放房贷，结合当前房市大环境，存量用户贷款利率、二套房利率等均有下调可能。
存量用户房贷仍有“打折”空间
央行、银保监会调降首套住房商业性个人住房贷款利率下限的消息，在业内“刷屏”了。5月15日，央行在周末祭出“大招”，明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(即“LPR”)减20个基点，同时强调依旧遵循因城施策的原则，由各城市在这一基础上，自主确定最终房贷利率。
由于并非是直接调降5年期LPR利率，因此只有满足条件的新购首套房用户才能享受这一利率调降“福利”。这也让不少存量用户发出了“灵魂考问”：在贷用户的房贷还有可能便宜吗?答案是肯定的。
无法“吃”到这一波政策红利的情况下，存量用户房贷下降的途径究竟在哪里，北京商报记者也向多位分析人士进行了了解。从相关反馈信息来看，调降5年期LPR仍是最主要的渠道，5年期LPR基准利率的变动会同时影响已购房和未购房的居民房贷。
5月16日，央行开展了1000亿元中期借贷便利(MLF)操作(含对5月17日MLF到期的续做)和100亿元公开市场逆回购操作，中标利率2.85%保持不变。基于MLF的锚定作用，市场对将于5月20日披露的LPR走势态度不一。在融360数字科技研究院分析师李万赋看来，考虑到刚刚调降下限，5月调低5年期LPR的概率很小。
贝壳研究院则认为，当前我国经济发展面临的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力依然存在，内外部扰动下信用扩张十分缓慢。在此背景下，货币政策维持宽松必不可少，但也要考虑内外兼顾和物价平衡，因此现阶段结构性工具比总量工具更加有效。在多工具并用的背景下，金融机构负债成本压降已经初见成效，5月LPR利率有望在MLF利率维持不动的背景下单独调降。
IPG中国首席经济学家柏文喜指出，对于存量用户来说，房贷利率下降的途径不仅仅只在于LPR下降，央行、各家商业银行以及地方政府都可以主动调降房贷利率，甚至给予不同力度的贴息。5月LPR走势依然有下降趋势，未来房地产金融也会进一步加快和加大宽松的频率与力度。
当前各地房贷主要采用的是5年期LPR+点差的形式，5年期LPR报价发生变化后，存量用户房贷发生变化的可能性加大。而自2019年8月，个人住房商贷利率锚定5年期LPR利率以来，5年期LPR报价已经出现了数次调降。
此外，同样需要注意的是，即便5月5年期LPR利率的下调，也并不意味着所有用户都可以立刻享受到房贷“折扣”。根据现有规则，房贷利率调整周期多为一年，具体调整时间、对标参考的5年期LPR报价等，均要看用户与银行约定的重新定价日。
二套房利率宽松值得期待
按照新规，除了存量用户无法享受这一利率外，相关通知中也明确提出二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。现行规定则要求，二套房商业性贷款利率下限为LPR+60个基点。
对于二套房利率同样“松绑”的可能性，多位分析人士向北京商报记者直言仍有较大可能。贝塔研究院预计，在稳增长诉求愈发增强的背景下，未来地产政策有必要进一步放松，二套房相关政策也有望根据各地实际情况有所松绑。目前已经有部分城市推出了放松二套房购房资格、降低二套房首付比例等政策，未来在因城施策的框架下降低二套房贷款利率也未必不可期待。
“从目前的房贷市场趋势来看，二套房利率短期内应该也会继续下调，但下调空间小于首套房。”李万赋分析称。
中国人民大学国际货币所研究员陈佳告诉北京商报记者，二套房利率是否具有政策面的宽松可能性，要取决于本次首套房政策绩效。如果对实体经济、住房投资、拉动消费等方面的作用比较明显，那么时机合适，二套房相关政策有可能进入实质阶段。
易居研究院智库中心研究总监严跃进同样指出，当前已有部分地区放宽了二套房的定位，例如用户还清贷款后，即可按照首套房政策购买房屋。整体来看，二套房房贷利率并非一定要遵照首套房的标准执行，可根据市场需求循序渐进推进，否则容易出现二者之间市场不对称的情况。
已有地区银行开始执行4.4%利率
尽管存量用户以及二套房等均不适用于这一新规，但央行这一调整举措还是让楼市“沸腾”起来，用户也议论不断。按照当前新规要求以及最新5年期LPR报价4.6%，个人住房贷款利率最低可到达4.4%。而在因城施策、自主定价的大背景下，只有各地同步下调，用户才能享受这一福利。
针对这一情况，李万赋告诉北京商报记者，央行下调首套住房利率下限后，各地同步下调房贷利率的可能性比较大，尤其是那些目前已按最低下限水平执行首套房贷利率的城市。
据李万赋介绍，融360数字科技研究院监测到，5月16日，已经有部分城市的银行开始执行4.4%的首套房贷利率。
结合各地区房地产发展的实际情况，贝塔研究院认为调降利率下限大概率集中在二三线城市，一线城市的放松仍然需要谨慎。一方面是二三线城市地产销售压力和库存压力要显著大于一线城市，另一方面一线城市需求相对来说比较旺盛，对房贷利率比较敏感，还是要以“稳”为主，避免引起房价的大幅上行。
柏文喜同样直言，各地方政府对于楼市回暖的迫切性更为强烈，因此各地同步调降利率下限的可能性非常之大，而且幅度也可能更大。
坚持房地产宏观审慎监管
5月16日，国家统计局公布了前4月国民经济运行数据，整体表现弱于市场预期。数据显示，2022年1-4月，房地产开发投资下降2.7%。全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%;商品房销售额37789亿元，下降29.5%。
在房地产金融的调控中，李万赋认为，近期利率松绑主要还是因为，近期国内疫情多点散发，房贷市场需求比较低迷，通过下调房贷利率，则可以刺激用户需求。
事实上，长期以来，监管方始终强调坚持住房不炒的定位，本次新规中限定的首套、普通自住房等要求，也直指刚性和改善性住房需求。此前，中共中央政治局会议也提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
陈佳进一步分析表示，央行调降首套房贷利率下限给了各地自主裁量权，但最终各地市场利率表现不仅仅取决于供给侧的利率;更需要各地住房真实需求侧的支持，这就包括一系列房改、医改、教改、落户、就业、保障等配套政策支持;只有解放了套在房贷利率上的各种隐形政策桎梏，才可能真正给住房市场利率松绑。
陈佳强调，房地产与金融的关系一度错综复杂，近年来房地产企业大多积极转型新兴服务型物业，积极尝试不断降低杠杆率、压降行业企业风险和集中度，未来仍需要坚持宏观审慎监管，微观积极创新和系统风险防控。(岳品瑜 廖蒙)
