来源：朱罗纪
东莞再次放松房地产管制，大半夜出政策。
我们对比一下。
这是4.28版本，核心是变相取消“社保”，针对“非莞户”从原来的逐月缴纳变为可以累计缴纳。如果你要买东莞的房子，之前要等上1年才能买，现在可以一次性交完立即可买。在之前东莞楼市火热的时候，很多深圳客是被这一条“逐月社保”政策卡住了的，但是现在市场低迷，你就是放开了深圳客也不会去，深圳的房子都卖不掉。
再看5.14版本，这是在4月底ZZJ会议发出更宽松的指示之后《不尊重经济规律也是要挨打的》，看得出来，这个莞式宽松2.0版，内容就更扎实更多了。比如：增值税“5改2”，限售“3改2”，“双证合一”，尤其是多孩家庭可以买一套房。关于大家更关注的购房首付和利率，照抄了上层精神，没有明确，只是释放出要下调的暗示。
对东莞这个城市，我们的判断不变，是过去5年来崛起的最大黑马，没有理由去看空这样一个“一千一万”的城市。但是在这一轮调整里，东莞也和深圳一样（当然比惠州好很多）。昨晚我一个粉丝来诉苦，他早年在凤岗买的大运城邦，高峰的时候3万多/平米，现在1期跌到了2.7万/平米。我认为这个价格相对于那个地段和楼盘而言已经跌超了，是我的话肯定不会卖。
就这次的政策而言，里面有些重点值得解析一下。
1）我们上次说了，这次的放松调控，大家都在眼睛盯着上面，上面不发话，下面就暗戳戳的破一点，上面发了话，就大胆许多。东莞是个典型，这也预示着接下来很多城市的动作都会如此——宽松加码。所以，这就和以前加码收紧一样，上头觉得不满意，你就得继续加码。以前收紧是加码收紧，现在宽松也是加码宽松。由此，市场对未来政策宽松的预期将持续走高，之前很多率先宽松的城市都会进行加码宽松，非一线城市的“五限令”调控都会（已经）出现实质性松绑。但这对于市场不满足，最大的期待在房贷政策。
2）看东莞一系列的宽松操作，核心是激活需求。限购松绑、限售松绑、限价也适度松绑，降低增值税减低交易成本，同时还推出双拼合证、多孩多房。主要都是在刺激需求，让大家去买房子，把终端市场撬动起来。终端销售是活水之源，终端起来，其它才能起来，开发商的资金链可以好转、房价可以稳住、土地好卖一点、财政收支可以平衡、GDP能够托住……但是以我对东莞的掌握，这个级别的政策远远不够，撬动不了市场。也别指望现在的深圳客就呼呼啦啦冲过去了，深圳的市场不复苏，外围起不来。整个盘子看，今天的需求和2008年类似，一是没有钱，二是没有信心，更有过之而无不及，因为2008年的住房负担没有今天这么辛苦。
3）关键是房贷。真正的市场焦点在房贷政策，也就是要降低首付、降低利率。这个是最有效的手段，一向都是。2008年大危机的时候，搞了4万亿，首付降到2成（甚至很多零首付），利率打到7折（银行都亏钱）。现在的行情，也是一样，同时，首付和利率事实上也都有显著下调的空间——这是不同之处。比如东莞，首付最低是3成，最高是6成。深圳就更不用说了，最高冲到了8成，再叠加住房参考价的降杠杆，接近全款了。同时，现在的按揭利率虽然下调了，但还是远远超过2008。房贷动辄200万以上，月供1-2万都被视为起步。在顺周期的时候，还行，但是这么被疫情防控三番五次折腾的半死，谁都想保留储蓄，cash is king。要是想撬动市场，首付不降、利率不降，是不可能的。首付不降，楼市不稳。
但是降首付、降利率，就会引发新一轮关于大放水的质疑，因为它本质上就是在让居民加杠杆，这个和“房住不炒”的大精神有冲突。我想也是从这个角度，才能解释为何像东莞不在政策里直接明确首付、房贷利率的细节吧。这一点，在深圳，也是一样的局面。对于改善置业，首付的确已经太高了，但是怎么降？并不是一个单纯的经济选择。我们只能讲到这里。
4）双拼合证的落地。双拼合证，是东莞这一次宽松的“看点”之一，但本质上这是个抖机灵的“外围”政策。双拼的现象，在很多城市都有，深圳也非常的普遍。这两年，从深圳湾的豪宅到坂田的第五园，都出现了业主申诉要求双拼合证的事件。在市场繁荣期，这事儿是做不了的，因为会释放出一个名额“加剧房地产炒作”。但现在，市场需要托底，进行合证阻力较小。所以，东莞的这个操作，值得深圳去参考（广州一直都在这么做）。但东莞没有给出双拼合证如何操作，什么样的双拼能合，什么样的不能合，不知道，要等细则落地。我看网上有些文章开始讲，这对深圳的双拼房是“福音”，建议买家逢低买双拼，早上我也收到几个粉丝来询问我这事儿能不能干。被我无情的否了，我认为这是错误的理解。不是说我们不赌政策，而是对双拼这个“特殊”产品要去落地分析，双拼的价格并没有比单证低很多，那个差价没有大家想的大。而且，有的双拼本身就是两套房，业主真的要卖，是可以“拆伙”的，“回复”成原来的两套，可以卖的更贵。一句话，有的双拼是宝，有的双拼不是，不存在一个统一认识。对赌政策，“淘便宜货”，我们不干，买房关键还是看核心价值。
5）“多孩多买一套房”的本质。东莞这次宽松最大的“看点”，是“多生一个娃，可以多买一套房”。这个之前苏州做过，有2孩以上的家庭可以免限售。把住房这样的稀缺资源和生娃这样的“爱国大计”捆绑起来，是非常令人“叫好”的行为。一方面可以挽救房地产，另一方面可以挽救生育率。2008年说“买房是爱国”，2022年说“生娃是爱国”，以后是“生娃多买房是爱国”。
但我明确表达我的不同意见，这是错误的做法，在逻辑上会继续人为的制造不公平。我反对这样的政策，在于它的本质和之前的限购、限价、人才住房都如出一辙，共同的特征都是：通过政策管制剥夺了一部分人的市场选择权，让他们没有机会参与同样的市场竞争。我希望大家多生娃，对那些愿意生娃的童鞋来说，政府可以减税，可以给到更多的抚养补贴（这些补贴可以同样流入房地产市场），但是不应该剥夺其他人对稀缺资源的参与资格。政策这样操作，在未来会面临道德困境——在以前，类似的现象已经出现过多次，我举个例子，假如一个人生了二胎，现在多买了一套房，然后2年后你推出了房地产税，这个人会不会在申诉信上这样写：我们是刚需，当初是为了国家做贡献而买的房，不应该征我们的房地产税。
如果可以，我建议深圳不要再做“当年给马化腾发房补”这样的傻事。
今天的市场走到了很大的困局，我形容为“进退维谷”，政策把自己逼得进也不得，退也不得，甚至停也不得。按道理来说，真正的要让市场筑底，有两种办法，一种是让市场来调整，尽量少行政干预一些，涨的多了自然会跌，跌得多了也自然就到底了。这个好的地方在于，市场运行会更加的长期健康。不好的地方在于，会很惨，牛奶会倒沟里。另一种是不断的通过政策做逆周期对冲，就像过去几年做的一样，热的时候浇凉水，冷的时候浇热水，搞得一锅水永远不是太烫就是太凉，还自美曰“精准调控”。
如果让我来说，我恰恰认为，东莞有些地方做的不够，应该借此机会，全面清理过去涉嫌违反法律的行政调控，把什么限购、限售、限价的政策全部取消。不是因为这个时候即便这么做也未必会让房价暴涨，而是因为这么做是对的。而有些地方又做得过了，要重新审视“多孩多房”的政策是否涉嫌违法，这是留给未来的大坑。
我们真正应该保留的手段，是尽可能多的经济和法律手段，以及尽可能少的行政手段。比如，这时候通过适度下调首付和房贷利率，让更多的长钱、便宜钱可以流入楼市，推动市场慢慢的回正，帮助民众恢复信心。这样是应该做的。正是过往政策过频过多的干预，搞得现在老百姓已经不相信市场自身的力量了，市场趴下的时候就呼吁政策救市，市场暴涨的时候就呼吁政策打压。没完没了，再好的一个城市，也会给搞得焦头烂额。
