来源:朱罗纪 

东莞再次放松房地产管制,大半夜出政策。

我们对比一下。

这是4.28版本,核心是变相取消“社保”,针对“非莞户”从原来的逐月缴纳变为可以累计缴纳。如果你要买东莞的房子,之前要等上1年才能买,现在可以一次性交完立即可买。在之前东莞楼市火热的时候,很多深圳客是被这一条“逐月社保”政策卡住了的,但是现在市场低迷,你就是放开了深圳客也不会去,深圳的房子都卖不掉。 

再看5.14版本,这是在4月底ZZJ会议发出更宽松的指示之后《不尊重经济规律也是要挨打的》,看得出来,这个莞式宽松2.0版,内容就更扎实更多了。比如:增值税“5改2”,限售“3改2”,“双证合一”,尤其是多孩家庭可以买一套房。关于大家更关注的购房首付和利率,照抄了上层精神,没有明确,只是释放出要下调的暗示。

对东莞这个城市,我们的判断不变,是过去5年来崛起的最大黑马,没有理由去看空这样一个“一千一万”的城市。但是在这一轮调整里,东莞也和深圳一样(当然比惠州好很多)。昨晚我一个粉丝来诉苦,他早年在凤岗买的大运城邦,高峰的时候3万多/平米,现在1期跌到了2.7万/平米。我认为这个价格相对于那个地段和楼盘而言已经跌超了,是我的话肯定不会卖。

就这次的政策而言,里面有些重点值得解析一下。

1)我们上次说了,这次的放松调控,大家都在眼睛盯着上面,上面不发话,下面就暗戳戳的破一点,上面发了话,就大胆许多。东莞是个典型,这也预示着接下来很多城市的动作都会如此——宽松加码。所以,这就和以前加码收紧一样,上头觉得不满意,你就得继续加码。以前收紧是加码收紧,现在宽松也是加码宽松。由此,市场对未来政策宽松的预期将持续走高,之前很多率先宽松的城市都会进行加码宽松,非一线城市的“五限令”调控都会(已经)出现实质性松绑。但这对于市场不满足,最大的期待在房贷政策。

2)看东莞一系列的宽松操作,核心是激活需求。限购松绑、限售松绑、限价也适度松绑,降低增值税减低交易成本,同时还推出双拼合证、多孩多房。主要都是在刺激需求,让大家去买房子,把终端市场撬动起来。终端销售是活水之源,终端起来,其它才能起来,开发商的资金链可以好转、房价可以稳住、土地好卖一点、财政收支可以平衡、GDP能够托住……但是以我对东莞的掌握,这个级别的政策远远不够,撬动不了市场。也别指望现在的深圳客就呼呼啦啦冲过去了,深圳的市场不复苏,外围起不来。整个盘子看,今天的需求和2008年类似,一是没有钱,二是没有信心,更有过之而无不及,因为2008年的住房负担没有今天这么辛苦。

3)关键是房贷。真正的市场焦点在房贷政策,也就是要降低首付、降低利率。这个是最有效的手段,一向都是。2008年大危机的时候,搞了4万亿,首付降到2成(甚至很多零首付),利率打到7折(银行都亏钱)。现在的行情,也是一样,同时,首付和利率事实上也都有显著下调的空间——这是不同之处。比如东莞,首付最低是3成,最高是6成。深圳就更不用说了,最高冲到了8成,再叠加住房参考价的降杠杆,接近全款了。同时,现在的按揭利率虽然下调了,但还是远远超过2008。房贷动辄200万以上,月供1-2万都被视为起步。在顺周期的时候,还行,但是这么被疫情防控三番五次折腾的半死,谁都想保留储蓄,cash is king。要是想撬动市场,首付不降、利率不降,是不可能的。首付不降,楼市不稳。

但是降首付、降利率,就会引发新一轮关于大放水的质疑,因为它本质上就是在让居民加杠杆,这个和“房住不炒”的大精神有冲突。我想也是从这个角度,才能解释为何像东莞不在政策里直接明确首付、房贷利率的细节吧。这一点,在深圳,也是一样的局面。对于改善置业,首付的确已经太高了,但是怎么降?并不是一个单纯的经济选择。我们只能讲到这里。

4)双拼合证的落地。双拼合证,是东莞这一次宽松的“看点”之一,但本质上这是个抖机灵的“外围”政策。双拼的现象,在很多城市都有,深圳也非常的普遍。这两年,从深圳湾的豪宅到坂田的第五园,都出现了业主申诉要求双拼合证的事件。在市场繁荣期,这事儿是做不了的,因为会释放出一个名额“加剧房地产炒作”。但现在,市场需要托底,进行合证阻力较小。所以,东莞的这个操作,值得深圳去参考(广州一直都在这么做)。但东莞没有给出双拼合证如何操作,什么样的双拼能合,什么样的不能合,不知道,要等细则落地。我看网上有些文章开始讲,这对深圳的双拼房是“福音”,建议买家逢低买双拼,早上我也收到几个粉丝来询问我这事儿能不能干。被我无情的否了,我认为这是错误的理解。不是说我们不赌政策,而是对双拼这个“特殊”产品要去落地分析,双拼的价格并没有比单证低很多,那个差价没有大家想的大。而且,有的双拼本身就是两套房,业主真的要卖,是可以“拆伙”的,“回复”成原来的两套,可以卖的更贵。一句话,有的双拼是宝,有的双拼不是,不存在一个统一认识。对赌政策,“淘便宜货”,我们不干,买房关键还是看核心价值。

5)“多孩多买一套房”的本质。东莞这次宽松最大的“看点”,是“多生一个娃,可以多买一套房”。这个之前苏州做过,有2孩以上的家庭可以免限售。把住房这样的稀缺资源和生娃这样的“爱国大计”捆绑起来,是非常令人“叫好”的行为。一方面可以挽救房地产,另一方面可以挽救生育率。2008年说“买房是爱国”,2022年说“生娃是爱国”,以后是“生娃多买房是爱国”。

但我明确表达我的不同意见,这是错误的做法,在逻辑上会继续人为的制造不公平。我反对这样的政策,在于它的本质和之前的限购、限价、人才住房都如出一辙,共同的特征都是:通过政策管制剥夺了一部分人的市场选择权,让他们没有机会参与同样的市场竞争。我希望大家多生娃,对那些愿意生娃的童鞋来说,政府可以减税,可以给到更多的抚养补贴(这些补贴可以同样流入房地产市场),但是不应该剥夺其他人对稀缺资源的参与资格。政策这样操作,在未来会面临道德困境——在以前,类似的现象已经出现过多次,我举个例子,假如一个人生了二胎,现在多买了一套房,然后2年后你推出了房地产税,这个人会不会在申诉信上这样写:我们是刚需,当初是为了国家做贡献而买的房,不应该征我们的房地产税。

如果可以,我建议深圳不要再做“当年给马化腾发房补”这样的傻事。

今天的市场走到了很大的困局,我形容为“进退维谷”,政策把自己逼得进也不得,退也不得,甚至停也不得。按道理来说,真正的要让市场筑底,有两种办法,一种是让市场来调整,尽量少行政干预一些,涨的多了自然会跌,跌得多了也自然就到底了。这个好的地方在于,市场运行会更加的长期健康。不好的地方在于,会很惨,牛奶会倒沟里。另一种是不断的通过政策做逆周期对冲,就像过去几年做的一样,热的时候浇凉水,冷的时候浇热水,搞得一锅水永远不是太烫就是太凉,还自美曰“精准调控”。

如果让我来说,我恰恰认为,东莞有些地方做的不够,应该借此机会,全面清理过去涉嫌违反法律的行政调控,把什么限购、限售、限价的政策全部取消。不是因为这个时候即便这么做也未必会让房价暴涨,而是因为这么做是对的。而有些地方又做得过了,要重新审视“多孩多房”的政策是否涉嫌违法,这是留给未来的大坑。

我们真正应该保留的手段,是尽可能多的经济和法律手段,以及尽可能少的行政手段。比如,这时候通过适度下调首付和房贷利率,让更多的长钱、便宜钱可以流入楼市,推动市场慢慢的回正,帮助民众恢复信心。这样是应该做的。正是过往政策过频过多的干预,搞得现在老百姓已经不相信市场自身的力量了,市场趴下的时候就呼吁政策救市,市场暴涨的时候就呼吁政策打压。没完没了,再好的一个城市,也会给搞得焦头烂额。

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