作者｜张茂荣

房地产争议解决专家，原信荣律师团队 首席律师

主攻：房地产大要案、小产权房（含农民楼、历史违建、绿本房等）拆迁、确权、买卖、析产、继承等纠纷

刚刚，笔者在深圳移动微法院收到深圳市中级人民法院送达的深圳市大冲都市花园回迁房买卖强制过户二审判决：

驳回卖家（原村民）上诉，维持一审判决，即：

1、华润置地（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内为卖家办理涉案房产的一手房地产证；

2、买家于卖家取得一手房地产证当日支付剩余购房款337.5万元；

3、卖家于取得一手房地产证当日将涉案房产过户至买家名下；

4、卖家按1000/日的标准支付买家逾期履行违约金（从卖家明示违约的2020年10月15日起计算至过户到买家名下之日止）。

一审案件受理费67380元、财产保全费5000元、二审案件受理费33800元均由卖家承担。

基本案情：

涉案房产为南山大冲回迁房，面积125平米，2015年6月30签约，成交价737.5万（网友可以脑补一下目前市值多少~~），合同约定逾期履行违约金为5000元/日。

签约后买家以定金之名付款400万，卖家交付房屋给买家入住使用。

时至2020年5月，涉案房产具备初始登记条件，卖家因故未予办理，并与买家沟通产生障碍。

为防止卖家负债，初始登记后涉案房产被其债权人查封执行，买家因笔者曾成功代理多起大冲回迁房强制过户案例，特慕名来访委托。

接受委托后，笔者及时申请保全，对涉案房产进行了预查封。

2021年3月2日，深圳市南山区人民法院作出一审判决，2022年3月9日（判决书落款日期）深圳市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

同笔者代理的其他大冲回迁房买卖纠纷一样，本案双方签约时涉案回迁房尚未初始登记处于“黑户”状态，既不在开发商华润置地名下，更不在卖家名下，对于这种没有“身份证”的回迁房买卖合同是否有效，部分网友乃至法律人士尚存疑问，笔者以诸多实践案例告诉大家：这种回迁房合同是合法有效的，因房价暴涨业主违约，买家可以诉请强制过户。

笔者代理大冲城市花园的另一个回迁房买卖纠纷，初始登记后被卖家债权人抢先预查封，导致委托人沦为第三顺位，案经买卖纠纷之诉一审、执行异议、执行异议之诉一审、执行异议之诉二审、执行异议之诉再审、买卖纠纷之诉二审，历时六年，房价从380万升值到2000多万，最终判决卖家债权人不得执行，华润置地初始登记后办理一手房产证给卖家，卖家再过户到买家名下，买卖之诉叠加执行异议之诉，可谓步步惊心，险象环生！

买“回迁房”遭遇轮候查封，历时六年，判决解封后过户！