先亮明观点，刚需不用太慌，尤其是预算几百万的刚需。

深圳这场回暖就像最近的雨，气象局预报的是一场超级暴雨，准备停工停课，搞的人心惶惶，最后确实下了一场不算太小的雨，然后就淅淅沥沥转中雨了。

五一之后，楼市热度开始降温，看房和成交都有所下降，4月份着起来的一把火没有越烧越旺，火势反而变温了，有两个原因。

第一，预期的放松调控迟迟没有落地。

4月下旬深圳要出政策的传闻甚嚣尘上，有大V谏言放松调控，真真假假的放松细则传的漫山遍野，搅的人心惶惶。

4月份又是楼市回暖的月份，新房和二手都在加速去化，大家本来就情绪紧张，加上强烈的放松预期，楼市热度一触即发。

五一后政策一直难产，一直紧绷的那根弦就放松了。

第二，这次回暖不是全面回暖，是分片区，分价位段的回暖。

四月份的回暖，有新房，有二手房。二手房的热度集中在西部，成交主流价位是800-2000万，偏改善偏投资。

新房成交集中在400-800万，龙岗、龙华、坂田、光明、沙井一大批原本不好卖的刚需小两房小三房，突然就好卖了，突然就被哄抢了。

这两种回暖集中体现了两类人群的心思。

一类是手里有几百上千万的改善或投资，一直等更好的打新机会，和更好的抄底价格，眼看等不到了，决定出手了。

1000-2000万价位段没什么新可以打，只能去二手市场抄底，既然要抄，肯定是抄好产品的底，不是大路货的底。所以，西部的优质笋盘再次热卖。

一类是总预算五六百万的刚需，也决定出手了，这个总价段运气比较好，还有不少倒挂的新盘可以买。

以前不买是为了等待更好的机会，现在不等了，先下手为强，千鸟在林不如一鸟在手。

这两类人群的数量都不算太大，一个多月时间，第一类人扫光了西部的优质笋盘，第二类人把还算过的去的刚需新盘买的七七八八。

剩下的潜在买房人，要么资金不够，要么还在观望，要么反应迟钝，感知不到市场的变化。

这个时候，如果市场进一步加热，比如出了放松政策，或释放了其他利好，会有更多人进场来继续买。

那下一步就会出现，热度继续扩大和蔓延，热点片区的笋盘卖完之后，正常挂价的也会被抢，接着带动周边房价逐渐往上走。

这样一环一环套下去，楼市就会发生轮动。

2019年，就是西部—中部—东部—再西部这样一路走下来，轮的完完整整，惊天动地。但是这次，西部笋盘卖完就卡壳了。

因为政策一直出不来，光打雷不下雨，现在连雷声都听不到了，同时房价又实在太高了，虽然大家都看好深圳的未来，但不代表谁都能接得起现在的盘。

现在的深圳楼市处于胶着期，可前可后，可进可退，再添把柴火会更旺，一直不给燃料可能再次进入横盘期。

所以回到主题，预算几百万的刚需不用太慌，这个总价的二手房，基本都位于龙华、龙岗、坪山、布吉、观澜，或者是福田的老破小。

这类房子，热钱看不上，不屑去炒，钱少的刚需去买倒挂新盘，这类二手房源，离轮动到它们还早呢。

所以这段时间，西部小火，中部微温，东部毫无感知。

顺便说一句，福田千把万偏自住的房子最近卖的的不错。

当下的情况，刚需不用太慌，太着急上车，但实事求是地说，想再等着跌的可能性也不大了，原因不再赘述了，之前的文章写的很清楚了。

我给预算几百万的刚需建议是：

如果资金资格都已到位，多关注近期在售的新盘和即将推出的新盘。

在售新盘，南山的鸿荣源尚璟公馆，龙岗的合正方洲泓园，龙华的鹏瑞颐景府，坂田的缙华府，龙岗的联发天境雅居，龙华的卓越柏奕府，坪山的燕澜和鸣都卖的不错，都可以去实地看一看，考察一下。

对新房位置配套不满意的，多看看市场的二手房，这个价位段现在还有不少笋盘，可以认真淘一淘。

资金资格尚未到位的，也不要太焦虑，如果政策不放松，深圳短期难有大热度，耐心筹钱等资格到位，急也没用，抓紧搞钱吧。