来源：洪波大视野

最近出现的一些趋势，值得大家警惕了。

越来越多的信号表明，二线城市的机会正在增多。

人口、资金，好像都在逃离一线城市，往二线城市跑。

疫情形势，楼市政策变化，都在加速这个趋势！

一线城市的朋友们，不要再沉浸在自我满足的幻觉里，

可能稍微不注意，就被时代抛弃了。

一线城市，该醒醒了！

一线城市人口吸引力下降，

被二线城市碾压！

关于人口的流动趋势，大家肯定都看到了。

这段时间以来，很多人都在讨论。

二线城市说，这局，我们稳赢；

一线城市的人有点生气，但也只能不太好意思地回一句，

不算数，这只是意外，看我下一局扳回来。

别不服，还是用数据说话。

一线城市里，人口秘密最后揭晓的是深圳，2021年仅仅增加4.78万人，竟然创下新低。

过去十年的人口增长冠军，平均每年增加70万人，现在却戛然而止，突然失速，连前20名都进不去了！

大湾区另一个一线城市广州，过去十年的人口增长亚军，2021年也是只增长了7万人。

广深双子星，纷纷失去人口吸引力了吗？

北京、上海人口增速就更慢了，上海增量为1.07万人，北京比上一年还减少了0.4万人，几乎是停滞状态。

北上广深这四座一线城市，加起来才增加了12.48万人！

一线城市人口吸引力的荣光，已然不再。

对比之下，二线城市的确要亮眼得多，甚至可以说是碾压性优势。

武汉，一年时间暴增120万人，位列全国第一！（当然，武汉人口增幅如此之高，与2020年疫情期间人口流失，2021年人口又回流有关。）

成都，继续虹吸人口，猛增24.5万人；

杭州，保持人口优势，增加23.9万人；

西安、南昌、长沙、青岛、宁波、郑州和贵阳等二线城市，人口增量都在10万人以上！

一座城市的人口吸引力，是和城市本身的经济发展前景相关的。哪里有更好的就业机会，有更高的收入预期，人口自然就会流向这里。

当然，你可能会说，一线城市的落户门槛太高了，特别是京沪，限制了人口流入。

这确实没错。

但是广深人口增幅的突然失速，这种变化，是非常值得警惕的。

为什么会有这种逆转性的变化？

首先，疫情之下，大家收入不稳定，而一线城市的房价高、生活成本高，会加剧这种对未来的恐慌，

很多行业受影响都比较大，有人被“优化”，有人被“毕业”，裁员、收缩等现象常常发生，

而二线城市，或者是老家的城市，生活成本是更低的，就算手里钱不多也不用太过担心，大家选择了压力更小的地方。

更重要的是，一线城市在突飞猛进了数年之后，已经逐渐进入平稳发展期，部分二线城市则迎来加速扩张期。

而疫情，只是加速了这个趋势的发生。

正在影响资金流向！

人口流入减少，带过来的资金，自然也在减少。

就算人口过来了，城市还在阻碍资金过来，在这里看不到机会，时间久了人也会跑的。

就比如下面这个例子：

大学生在深圳读书，家长想要为孩子在深圳买房，是没有机会的，完全搞不到房票。

现在，全国多地都在大幅放松楼市政策，而一线城市岿然不动，一点动作也没有。

再看看二线城市，像是长三角的南京、苏州，动作频频，限购也放松了很多，已经吸引着很多资金流入了。

还有很多人，蠢蠢欲动，准备着杀进去。

毕竟长三角的核心城市，资产价值是比较确定的，送了房票怎能不要？

你大湾区尽管端着，最好限制地死死的，把资金都挤到这边才好呢。

再看人口增长迅猛的成都，最近已经悄悄放开了指导价。

不但有板块可以显示成交价，也也可以看到业主报价，还有消息说部分银行已经可以不按照指导价贷款。

这位深圳的好学生，已经不学深圳这个老师了。

深圳，要不要反过来学一下？

更有意思的是，深圳曾经学习过的“调控好榜样”——长沙，也已经变相放松限购了。

业主把手里的房子租赁出去，就不算占用名额了，可以继续买。

好你个浓眉大眼的，竟然也放松调控了。

长沙：别瞎说，我没有。

租出去的房子，要签10年的合同，有效抑制了炒房，又增多了市场上的可租房源；同时，又可以刺激大家去买房子，对于去库存、带动楼市活跃，都有好处。

不得不说，长沙这招确实聪明。

一时间，对于过去对长沙房子不看好的人，也开始关注长沙，看看有没有什么机会。

这种不同级别城市间，楼市政策的落差，正在影响着资金走向。

一线城市严格的限购政策再不调整，资金就加速跑向二线城市了！

土拍市场加速分化！

最热的是杭州，不是深圳

再来看一个很重要的角度：土拍。

在今年第一轮集中供地中，哪个城市的土拍最火？

深圳热度是比较高的，所有地块全部成功出让。

但我认为，土拍热度最高的并不是深圳，而是杭州。

首先，杭州一下子推了60块地，成功出让了59宗地，只流拍了一宗地，其中23宗封顶进入一次报价环节，封顶率达到39%，揽金827亿。

是目前第一轮土拍收入最高的城市，领先第二名北京347亿。

更重要的是，杭州土拍民企参与度比较高，不像其他很多城市靠国家队托底。

59宗地块中，国企竞得35宗，民企竞得24宗，简直就是平分秋色，走出了独立行情！

本土民营房企滨江集团，一家拿地金额就高达184亿，和深圳首次土拍全部金额差不多。

拉一线城市广州来做对比，推18宗地块，成交17宗，其中15宗都是以底价成交，基本上都是国家队包揽，热度逊色不少。

杭州敢于推这么多地，又能卖得上价格，偏偏又能卖得出去，不得不说还是很牛的。

在这种行情下，房企也敢拿着真金白银砸，可见他们对于杭州的信心也很足！

这和政府的调整是有关系的。杭州此次土拍，给开发商预留的利润相对丰厚。

据相关专家测算，此次的地块普遍起价利润率能够基本在11%以上，即使达到中止价，也有7%左右。

你还记不记得，去年滨江集团老板还说过，努力做到1%-2%的净利润水平。

现在已经来了个大转弯，实实在在地给房企让利了。

还有更重要的，挡不住的城运。

杭州本来今年就开亚运会了，这对于城市来说是很大的利好，多卖地，多搞建设，才能把盛会办好。

土地价格高了，土地财政收入更多；土地财政收入多了，将城市的各种配套做好，吸引更多人口和企业流入，反过来再推高土地价格，这是杭州正在干的事。

也是过去这些年，一线城市已经做过的事。

90年代分税制改革以后，土地财政便一直以来都是地方政府最重要的资金来源。单是土地转让收入，就占到了地方公共预算收入的50-60%，来支撑着各种支出款项。

国有土地转让收入占地方公共预算收入的比重

数据来源：历年《中国国土资源统计年鉴》

要是再加上和土地直接相关的税收（比如土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税），以及和房地产开发和建筑企业有关的税收（增值税和企业所得税），土地财政的总收入，占到了地方收入的89%！

所以，土拍很重要，土地财政很重要。

城市有钱了，才有能力推动各种建设发展，影响城市的未来。

那些土拍热度不高的、大量流拍的城市，未来发展也不太值得看好。

就在2022年，一线城市的土拍热度，已经被杭州超过，这是一个很重要的变化。

因为这种地方财政模式，短期内是改变不了的，如此巨额的资金没有其他税收可以替代。

从人口增速、楼市政策、土拍市场等方面来看，一线城市的优势正在削弱，而部分二线城市正在冲杀出来！

一线城市再不做什么动作，在未来，可能更多机会就属于强二线城市了......