来源:洪波大视野

最近出现的一些趋势,值得大家警惕了。

越来越多的信号表明,二线城市的机会正在增多。

人口、资金,好像都在逃离一线城市,往二线城市跑。

疫情形势,楼市政策变化,都在加速这个趋势!

一线城市的朋友们,不要再沉浸在自我满足的幻觉里,

可能稍微不注意,就被时代抛弃了。

一线城市,该醒醒了!

一线城市人口吸引力下降,

被二线城市碾压!

关于人口的流动趋势,大家肯定都看到了。

这段时间以来,很多人都在讨论。

二线城市说,这局,我们稳赢;

一线城市的人有点生气,但也只能不太好意思地回一句,

不算数,这只是意外,看我下一局扳回来。

别不服,还是用数据说话。

一线城市里,人口秘密最后揭晓的是深圳,2021年仅仅增加4.78万人,竟然创下新低。

过去十年的人口增长冠军,平均每年增加70万人,现在却戛然而止,突然失速,连前20名都进不去了!

大湾区另一个一线城市广州,过去十年的人口增长亚军,2021年也是只增长了7万人。

广深双子星,纷纷失去人口吸引力了吗?

北京、上海人口增速就更慢了,上海增量为1.07万人,北京比上一年还减少了0.4万人,几乎是停滞状态。

北上广深这四座一线城市,加起来才增加了12.48万人!

一线城市人口吸引力的荣光,已然不再。

对比之下,二线城市的确要亮眼得多,甚至可以说是碾压性优势。

武汉,一年时间暴增120万人,位列全国第一!(当然,武汉人口增幅如此之高,与2020年疫情期间人口流失,2021年人口又回流有关。)

成都,继续虹吸人口,猛增24.5万人;

杭州,保持人口优势,增加23.9万人;

西安、南昌、长沙、青岛、宁波、郑州和贵阳等二线城市,人口增量都在10万人以上!

一座城市的人口吸引力,是和城市本身的经济发展前景相关的。哪里有更好的就业机会,有更高的收入预期,人口自然就会流向这里。

当然,你可能会说,一线城市的落户门槛太高了,特别是京沪,限制了人口流入。

这确实没错。

但是广深人口增幅的突然失速,这种变化,是非常值得警惕的。

为什么会有这种逆转性的变化?

首先,疫情之下,大家收入不稳定,而一线城市的房价高、生活成本高,会加剧这种对未来的恐慌,

很多行业受影响都比较大,有人被“优化”,有人被“毕业”,裁员、收缩等现象常常发生,

而二线城市,或者是老家的城市,生活成本是更低的,就算手里钱不多也不用太过担心,大家选择了压力更小的地方。

更重要的是,一线城市在突飞猛进了数年之后,已经逐渐进入平稳发展期,部分二线城市则迎来加速扩张期。

而疫情,只是加速了这个趋势的发生。

正在影响资金流向!

人口流入减少,带过来的资金,自然也在减少。

就算人口过来了,城市还在阻碍资金过来,在这里看不到机会,时间久了人也会跑的。

就比如下面这个例子:

大学生在深圳读书,家长想要为孩子在深圳买房,是没有机会的,完全搞不到房票。

现在,全国多地都在大幅放松楼市政策,而一线城市岿然不动,一点动作也没有。

再看看二线城市,像是长三角的南京、苏州,动作频频,限购也放松了很多,已经吸引着很多资金流入了。

还有很多人,蠢蠢欲动,准备着杀进去。

毕竟长三角的核心城市,资产价值是比较确定的,送了房票怎能不要?

你大湾区尽管端着,最好限制地死死的,把资金都挤到这边才好呢。

再看人口增长迅猛的成都,最近已经悄悄放开了指导价。

不但有板块可以显示成交价,也也可以看到业主报价,还有消息说部分银行已经可以不按照指导价贷款。

这位深圳的好学生,已经不学深圳这个老师了。

深圳,要不要反过来学一下?

更有意思的是,深圳曾经学习过的“调控好榜样”——长沙,也已经变相放松限购了。

业主把手里的房子租赁出去,就不算占用名额了,可以继续买。

好你个浓眉大眼的,竟然也放松调控了。

长沙:别瞎说,我没有。

租出去的房子,要签10年的合同,有效抑制了炒房,又增多了市场上的可租房源;同时,又可以刺激大家去买房子,对于去库存、带动楼市活跃,都有好处。

不得不说,长沙这招确实聪明。

一时间,对于过去对长沙房子不看好的人,也开始关注长沙,看看有没有什么机会。

这种不同级别城市间,楼市政策的落差,正在影响着资金走向。

一线城市严格的限购政策再不调整,资金就加速跑向二线城市了!

土拍市场加速分化!

最热的是杭州,不是深圳

再来看一个很重要的角度:土拍。

在今年第一轮集中供地中,哪个城市的土拍最火?

深圳热度是比较高的,所有地块全部成功出让。

但我认为,土拍热度最高的并不是深圳,而是杭州。

首先,杭州一下子推了60块地,成功出让了59宗地,只流拍了一宗地,其中23宗封顶进入一次报价环节,封顶率达到39%,揽金827亿。

是目前第一轮土拍收入最高的城市,领先第二名北京347亿。

更重要的是,杭州土拍民企参与度比较高,不像其他很多城市靠国家队托底。

59宗地块中,国企竞得35宗,民企竞得24宗,简直就是平分秋色,走出了独立行情!

本土民营房企滨江集团,一家拿地金额就高达184亿,和深圳首次土拍全部金额差不多。

拉一线城市广州来做对比,推18宗地块,成交17宗,其中15宗都是以底价成交,基本上都是国家队包揽,热度逊色不少。

杭州敢于推这么多地,又能卖得上价格,偏偏又能卖得出去,不得不说还是很牛的。

在这种行情下,房企也敢拿着真金白银砸,可见他们对于杭州的信心也很足!

这和政府的调整是有关系的。杭州此次土拍,给开发商预留的利润相对丰厚。

据相关专家测算,此次的地块普遍起价利润率能够基本在11%以上,即使达到中止价,也有7%左右。

你还记不记得,去年滨江集团老板还说过,努力做到1%-2%的净利润水平。

现在已经来了个大转弯,实实在在地给房企让利了。

还有更重要的,挡不住的城运。

杭州本来今年就开亚运会了,这对于城市来说是很大的利好,多卖地,多搞建设,才能把盛会办好。

土地价格高了,土地财政收入更多;土地财政收入多了,将城市的各种配套做好,吸引更多人口和企业流入,反过来再推高土地价格,这是杭州正在干的事。

也是过去这些年,一线城市已经做过的事。

90年代分税制改革以后,土地财政便一直以来都是地方政府最重要的资金来源。单是土地转让收入,就占到了地方公共预算收入的50-60%,来支撑着各种支出款项。

国有土地转让收入占地方公共预算收入的比重

数据来源:历年《中国国土资源统计年鉴》

要是再加上和土地直接相关的税收(比如土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税),以及和房地产开发和建筑企业有关的税收(增值税和企业所得税),土地财政的总收入,占到了地方收入的89%!

所以,土拍很重要,土地财政很重要。

城市有钱了,才有能力推动各种建设发展,影响城市的未来。

那些土拍热度不高的、大量流拍的城市,未来发展也不太值得看好。

就在2022年,一线城市的土拍热度,已经被杭州超过,这是一个很重要的变化。

因为这种地方财政模式,短期内是改变不了的,如此巨额的资金没有其他税收可以替代。

从人口增速、楼市政策、土拍市场等方面来看,一线城市的优势正在削弱,而部分二线城市正在冲杀出来!

一线城市再不做什么动作,在未来,可能更多机会就属于强二线城市了......

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