引起纠纷的门市房。孟双奎/摄
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王鹏飞 中房报记者 孟双奎 沈阳报道
赵先生离婚后约定留给女儿的房产，却在其不知情的情况下被前妻渠女士用于银行抵押贷款，如今，银行正准备收回这处房产。
经调查，渠女士提交给银行的“离婚协议”“房屋租赁协议”“门市房承租人同意抵押房产的承诺函”“银行流水”等贷款审批材料全是假的。
但就是这样一份抵押贷款合同，却被法院认定有效并将涉事房产查封。造成这一结果的最大原因是，当事人在离婚并进行财产分割后未能对不动产及时过户。
这起房产所有权纠纷给每位业主也提了一个醒：法律规定，离婚协议约定房产归一方所有，在未办理变更登记的情形下，离婚协议中关于房产归属的约定不产生物权变动的效果，不具有对抗第三人债权的法律效力，离婚协议关于房产归属的约定一般不能排除执行。
“贷款审批材料全是假的”
伪造的当事人承诺书。孟双奎/摄
2001年，赵先生与妻子渠女士购买了沈阳市铁西区一处1373.18平方米门市房，随后租赁给林先生用于经营医院，沈阳市房价最高时这处房产价值三四千万元。
2009年8月18日，赵先生与渠女士协议离婚，双方财产分配约定：位于铁西区这处1373.18平方米门市房归独生女儿赵某某所有；门市房出租租金归赵先生所有；夫妻双方名下的沈阳多维汽车美饰广场有限公司等相关企业归渠女士所有。因女儿赵某某当时正在国外留学，房产更名一事被耽误，该处房产仍登记在渠女士名下。
2018年，赵先生发现这处房产被渠女士抵押给了兴业银行沈阳分行皇姑支行。
渠女士于2013年伪造了《离婚协议》《房屋租赁协议》、赵先生和门市房承租人林先生同意抵押房产的《承诺函》等贷款审批材料，在兴业银行沈阳分行皇姑支行信贷部负责人孙某帮助下，与兴业银行签订零售借款最高额抵押合同，用来经营沈阳多维汽车美饰广场，借款总额为1000万元，担保物为上述门市房。
几经周折，记者联系到该事件的当事人渠女士。据渠女士回忆，当年她是沈阳市汽车服务业商会会长，在一次工商联组织的银企对接会上结识了兴业银行沈阳分行皇姑支行信贷部负责人孙某。孙某主动询问渠女士为何不办理贷款，渠女士称没有可用于贷款的抵押物，只有名下一套离婚时约定给女儿的房产。孙某提示渠女士“可以想想办法嘛”。
在这次沟通中，渠女士提出了贷款的困难之处：银行流水不够；涉事房产的租赁方不会同意。孙某则称，“银行流水不够可以做账，租赁方可以不告诉他”。
最终，在孙某协助下，渠女士伪造了银行流水和“离婚协议”“房屋租赁协议”“门市房承租人同意抵押房产的承诺函”等贷款审批材料。银行去涉事房产处查询时也并未通知承租人，只隐蔽进行了拍摄。
2016年，多维汽车美饰广场有限公司因发生爆炸事故倒闭，渠女士发现这笔贷款已无法偿还。2018年，兴业银行联系渠女士与赵先生解决贷款还款问题，但最终双方并未能达成一致，渠女士也因此被法院裁定限制消费。
贷款用于经营的多维汽车美饰广场，已空置多年。孟双奎/摄
记者尝试联系另一当事人孙某，但因孙某已经离职，联系方式也已更换而无法取得联系。为了解此次房屋抵押贷款的由来，中国房地产报记者曾发函联系兴业银行沈阳分行，但截至发稿，对方以需要兴业银行总行批准才能接受采访为由，未作出正式回复。
抵押合同是否有效？
为了收回属于女儿的房产，赵先生将兴业银行起诉至法庭，沈阳市铁西区人民法院判决渠女士与兴业银行的住房抵押合同无效，撤销涉事房产的抵押权登记。
兴业银行上诉后，经沈阳市中级人民法院、沈阳市和平区人民法院一系列判决、裁决后，确定兴业银行与渠女士的房产抵押贷款有效，法院对涉事房产的查封措施没有问题。判决认为，渠女士和赵先生在离婚后该房产仍登记在渠女士名下，未办理房产的更名过户手续，涉案房产所有权并未发生转移；赵先生没有证据证明其为涉案房产所有权人，不具有诉讼主体资格。
目前，赵先生已经针对和平区人民法院的执行决定提出了执行异议之诉。他认为即便给予子女的房产没有更名也应认定为夫妻共有财产。
“这笔贷款中提交给银行的贷款审批材料全是假的。兴业银行沈阳分行皇姑支行信贷部负责人孙某协助渠女士造假才产生了这笔贷款。现在银行却将责任推得一干二净，受到损失的是与贷款并无关联的我和女儿。”赵先生说，这无疑是不合理不合法的，接下来将继续通过法律程序来维护自己和女儿的权利。
针对这起诉讼，兴业银行在庭审时则表示，贷款时已经审核了渠女士提供的房屋所有权证和离婚协议、承租人承诺书等证明资料，没有能力也没有义务对客户全部资料进行真实性核查，银行是根据善意取得该房产的抵押权。
“本属于女儿的房产却面临被查封拍卖的局面，十几年前就价值千万元的房产，一旦被法拍连偿还银行贷款都不够，对于女儿很愧疚。”对于这次的房产抵押纠纷，赵先生说，这起事件中最大的失误就是在协议离婚约定房产留给女儿时未及时办理房产过户后续，如今法院认定这个离婚协议约定并不成立，当年哪怕把离婚协议在房产局备案一下也不至于面临如今的困境。
赵先生继而表示，即使涉事房产不归女儿，也是在婚姻存续期间取得，应属于夫妻共有财产，法院的判决并不合理，将继续上诉争取维护自己和女儿的合法权益。
这起房产所有权纠纷也给每位业主提了一个醒。法律规定，离婚协议约定房产归一方所有，在未办理变更登记的情形下，离婚协议中关于房产归属的约定不产生物权变动的效果，不具有对抗第三人债权的法律效力，离婚协议关于房产归属的约定一般不能排除执行。但有例外，若离婚协议真实、离婚协议订立早于债务发生之前，且非因自身原因不能办理过户登记的，满足一定条件下可排除强制执行。法院在执行异议之诉案件的审理过程中，也会根据个案的具体情况，结合有关权益的内容、性质、效力以及对权益主体的利害影响等综合考虑。