改造后的尧安新村更美了。吴若凡/摄
【资料图】
写在前面
让老百姓住上更好的房子，为人民群众创造高品质的生活，这是党和政府的重要责任。今年政府工作报告在简述工作重点时提出，要解决好新市民、青年人等住房问题，这也是近年来社会舆论的焦点议题。
在这一背景下，我们将关注各地住房保障工作、旧改工作，发现其中的好方法好模式，共同推进住有所居谱新篇。
吴若凡 中房报记者 樊永锋 南京 北京报道
浅黄色的外墙、黑色的沥青道路、崭新的停车场……雨后的尧安新村北院小区处处透着“新生”气息。
姜大爷是中建八局安装公司一名老职工，在尧安新村住了十几年。在他的记忆里，以前的小区杂草丛生，居住体验感不好；如今，改造以后的小区道路平了，也宽了，卫生环境更是变好了。
始建于上世纪七八十年代的尧安新村，原为中建集团安装工程公司职工家属区，由于建成年代久远，小区存在屋面及外墙渗水、道路破损、停车位缺失、活动场所缺失等问题，群众反映强烈。
2021年，尧安新村被纳入南京市老旧小区改造计划，以百姓需求为切入点，一幅“宜居时尚街区、宜业品质新城”的崭新画卷开始铺开。
尧安新村仅是南京市老旧小区改造中的一个项目。近年来，南京市政府连续多年将老旧小区改造列为年度民生实事项目，推进住有宜居，“十四五”规划以来，南京市除完成中央计划的195个老旧小区以外，还累计改造完成老旧小区281个，建筑面积1079万平方米，房屋3085幢，惠及居民12.27万户。
南京经验和做法两次被列入住建部全国城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（目前共三批），目前已创建省级宜居住区80个，街区3个。
老旧小区改造是顺应群众期盼、扩大内需的重大民生工程。今年，住建部等六部委联合发文要求将老旧小区改造工作作为“我为群众办实事”实践活动的重要内容，江苏省住建厅也专门召开座谈会，重点部署老旧小区改造工作，并为高质量打造“美丽古都”持续发力。
2023年，南京市计划改造老旧小区72个，建筑面积186.17万平方米，房屋643幢，涉及居民2.43万户。
“改后小区真得非常好！舒服！”姜大爷难掩愉悦的心情对记者说。
问计问需于民
改造后的尧安新村更美了。吴若凡/摄
群众有所呼，政府必有应。
2021年，尧安新村被纳入南京市老旧小区改造计划，这个久远的、破旧不堪的小区开始了新生。
“尧安新村北院改造主要包含小区建筑外立面提升、屋面防水、道路改造、新增停车位、新增安防设施、新建居民活动室、垃圾分类收集房等内容。南京市尧化街道物业办主任朱佳佳告诉中国房地产报记者。
小区改造的重要一步是增设停车位。朱佳佳告诉记者，此前在改造中，街道多次与企业协商，此后近2000平方米的堆料场变成了停车场。“这里原先是中建安装集团有限公司的堆料场，除了建筑材料还有大量的废弃集装箱，与居民生活区仅一条小路相隔。”
同时，通过对小区空间优化又增加了一部分停车位，且所有车位全部实行“共享”。
“这样既保证了白天企业员工上班有车位可停，也解决了居民晚上回来‘抢车位’问题。”朱佳佳表示。
改造过程中，尧安新村对破损墙体进行了修复，统一建筑外立面颜色，与周边环境在色彩上达成一致。
“我们还以彩色步道贯穿整个小区，在停车场周边和边角地建设绿化隔离带及景观小品，让小区重焕生机、活力满满。”朱佳佳介绍道
在尧安新村小区，通过对原健身广场的改造升级，新建了近200平方米居民活动室、休闲连廊与景观凉亭，让小区广场也重焕生机。
改造于2021年10月竣工验收，小区整体焕然一新，社区服务设施得到完善，居民的获得感、幸福感、安全感持续增强。
“小区环境变好了，停车位也变多了，非常好！”姜大爷感到很幸福和满足。
谈到改造经验，朱佳佳告诉记者，小区改造以披棚违规整治为前提，街道党员领导干部带头，采用挂表作战、实行包干、座谈协商等方式进行综合环境整治，共计撤除尧安新村北院57处约600平方米披棚及杂物堆放点。此外，还通过市区多部门协调联动，推进广电、电信等5家网络运营商杆线下地工作，同步实施精细管理，进一步改善人居环境，消除安全隐患。
改造后的尧安新村停车场。吴若凡/摄
记者注意到，南京在老旧小区改造过程中，始终坚持党建引领、基层推动、群众点单、多元共建模式，将老旧小区改造与加强基层治理有机结合。
南京市物业服务指导中心主任张汛石向记者介绍，基层街道党组织在老旧小区改造过程中发挥了组织作用和带头作用，还通过发动居民参与改造方案制定、配合施工、参与过程监督和后续管理、评价与反馈小区改造效果等，将群众工作贯穿于老旧小区改造全过程，做到改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民。
朱佳佳也表示，尧安新村在改造伊始街道便通过科室党员“分包到户”、入户走访、座谈调研、“掌上云社区”平台发布设计方案等方式，让居民一开始就实实在在地参与进来。在改造过程中，逐步培育、建立起一支涵盖职业设计师、街道职能部门、热心居民、小区管委会、物业管理人员、媒体记者等多方人群的社区设计师队伍，大家共同讨论、协商决策，为项目生成提供意见，对设计实施进行把关。
“我们坚持问计、问需于民，通过居民议事会、公示公开设计方案等，多渠道收集居民群众意见，让居民积极参与主动发声，全过程参与。”朱佳佳说道。
100多次的议事会
加装电梯后的雍园41号。吴若凡/摄
走在雍园41号，灰白色的幕墙，长方形的轿厢平稳运行，每个单元都有新加装的电梯，完全感觉不到这是一个建成于上世纪90年代末的老旧小区。“幸亏装了电梯，否则出门都不方便了。”家住雍园41号的2栋3单元7楼的罗阿姨对记者说。
此前，罗阿姨不慎摔伤，出行完全靠轮椅，如果没有电梯她只能呆在家里。除了方便老人、小孩，装了电梯后居住在高层的业主获益最大。
罗阿姨所居住的小区是南京市玄武区梅园新村街道雍园41号，建于上世纪90年代，原是江苏省地矿厅的房改房，近4成居民年龄超过60岁。小区共有5栋楼13个单元，其中5个单元在2018年申请加装了电梯，另外8个单元因种种原因没有加装。
眼瞅着老邻居们不再为上下楼发愁，其他未改楼栋的业主也动心了。2021年5月，玄武区在深入推进“我为群众办实事”实践活动中，梳理出市民反映强烈的一批民生实事清单，雍园41号小区剩下8个单元增设电梯事项被提上日程。
不过，电梯的安装也并非一帆风顺，梅园新村社区党委副书记蒯梦倩向记者表示，最难的是业主们意见无法做到完全统一，“我们多次上门想找业主沟通，有的业主因为有‘情绪’根本不让我们进门，只是将门虚掩着，应付几句就将门关上了。”
按照南京市老旧小区增梯暂行办法，每个单元加装电梯需得到3/4业主同意，这就意味着一个14户的单元只要有3户“卡壳”，增梯工作就推进不下去。
蒯梦倩介绍，如一位住户年岁已高，又患有高血压、心脏病，担心施工噪音影响休息，及建成后可能影响采光，持反对意见。此外，二楼住户免费，一楼住户有补贴，有的二楼住户也提出要享受增梯补贴。
蒯梦倩说，楼上楼下、老年青年、有无补贴是增梯工作遇到的三类矛盾点。
矛盾的化解，需要社区工作者发挥润滑剂作用。蒯梦倩副书记告诉记者，梅园新村社区针对雍园41号成立了电梯专项小组，分为4个微小组，每个微小组配备2名党员社工，让党员冲在第一线。
“针对没有加装电梯的楼栋，我们逐个入户、反复入户，为居民宣传加装电梯的政策及好处，最终协议达成。”蒯梦倩表示。
雍园41号小区加装的电梯。吴若凡/摄
此后，社区又围绕电梯品牌、施工细节等，先后召开了100多次居民议事会，收集的居民意见达1000多条。
经过近两个月努力，雍园41号小区终于完成最后8个单元的加装电梯工作，成为南京主城第一个实现电梯加装“满堂红”的老旧小区。
1栋2单元5楼的李师傅告诉记者，他是2000年左右搬入雍园41号小区的，因为年岁渐长，住的楼层比较高，爬楼梯越来越吃力。如今有了电梯，终于了却了一桩心事。
记者走访中了解到，大部分居民都对装电梯表示赞同，安装之后出行更方便了，幸福感和获得感不断加码。
数据显示，玄武区从2017年加装第一部既有住宅电梯至今已完成推广安装616部，约占全市的47.4%。
据南京市物业服务指导中心主任张汛石介绍，一些老旧小区中老年人多，往往存在基础配套设施缺失问题，针对社区老龄人口多的情况，小区改造过程中往往需要增加适老化设施，坚持以宜居适老、服务助老的导向原则，对小区生活设施进行改造升级。
共建共治共享
秦淮区瑞金新村。吴若凡/摄
这里曾经是南京第二大的老旧小区，始建于上世纪70年代的秦淮区瑞金新村，已经有近45年的房龄，在10多年历经两次改造，折射了南京老旧小区从“住有所居”到“住有宜居”的发展历程。
实际，瑞金新村不仅“老”，还是个“巨无霸”，占地0.14平方公里，有居民楼100幢，居民3600户12000多人。
居民涂阿姨是小区的“第一批原住民”。她告诉记者，整治之前这里属于南京市典型的老旧小区，“原来小区房屋不少外墙都渗水，小区的安防也不太好”，也正因此，家住一楼的涂阿姨家中曾两次遭遇小偷，还有居民的自行车被偷。
此外，改造前小区里管线凌乱，不少居民从家中“飞”线给电动车充电，特别是小区车位不够，很多人“见缝插针”在道路两侧乱停乱放，导致小区经常路堵、秩序混乱；小区内绿化杂乱、违建满目，是典型的“脏乱差”小区。
据瑞金社区黄欣介绍，2007年前后小区曾进行了一番简单整治，但违建拆除、增设泊位等问题并未有效解决。“当年只是做了简单的‘小修小补’，解决了屋顶、外墙渗漏等问题。”
2018年，小区启动新一轮的“更新整治”改造。黄欣告诉记者，当时围绕小区改造大大小小的居民议事会至少开了20场，光是设计方案的优化讨论就不少于5场，目的就是不仅要解决“面子”的杂乱无序，更要让小区的“里子”实用舒适，真正提升居民的宜居度、幸福感。
瑞金新村修缮后的小区路面。吴若凡/摄
对于整治最大的难点——违建的拆除，黄欣告诉记者，小区改造之初，对于这个问题，社区党委牵头发包方党总支部、施工方党组织以及街道工委主要领导成立了小区“临时党支部”，广泛征求居民意见，对于违建鼓励居民进行“自拆”。经过动员后，仅小区1楼就有306处违建得到拆除；在违建拆除的同时，还对小区进行了立面更新、道路硬化、雨污分流等工程，开展了空调外机、遮雨棚“四统一”整治和功能性、适老化改造。
改造中，瑞安新村小区新增电动车充电设备，解决了居民电动车充电难与立面居民私拉乱扯电线的美观与安全等问题。针对汽车停车难问题，整治了原小区车辆乱停乱放现象，车位从原先的200多个增加到了500多个。
历时一年半时间，瑞金新村小区改造工程彻底完工，脱胎换骨的小区成为远近闻名的改造标杆，还吸引了5家物业公司争相报名参与小区管理。
最终，还是通过居民投票PK出了一家物业企业。
在小区管理上，瑞金新村社区党委按照打造“红色物业”的思路，在更新后期依照法律程序改选了小区业委会，在新当选的业委会成员中党员占比达到60%以上，同步成立小区业委会功能型党支部和物业公司党支部，党支部书记兼任社区党委委员。
针对社区老龄化程度较高，子女从外地回来停车难问题，瑞金新村推出了孝心车位，逢年过节或小长假期间车位空出，供外地回南京的人使用；小区还鼓励业主拿出车位共享使用，可以对停车位进行一定费用减免，这项举措在小区内也非常受欢迎。
整治新，管理新，小区的整治改造真正赢得了民心。每年底，小区都会进行一次居民满意度调查，小区新的物业公司连续两年满意率均超95%。
黄欣向记者透露，整治前小区物业费0.18元/平方米，收缴率只有20%；近3年，物业费虽已提升至0.5元/平方米，但收缴率却上升到92%以上。
如今，走进小区看到的是一个绿树掩映、闹中取静的“崭新”小区：房屋典雅的外立面，分有成人活动区、儿童活动区、静坐休憩区、幼童活动区等不同空间的休闲广场，让住在这里的居民幸福感倍增。
从零星改造到连片推动，从千篇一律到一小区一方案，从“政府下单”变“居民点单”，从“住有所居”到“住有宜居”，瑞金新村做到了。
“三个革命”的推进
尧安新村彩虹步道。吴若凡/摄
南京老旧小区改造成绩的背后，是政府在几个方面工作的坚守与推进。
张汛石向记者介绍，南京市的老旧小区改造始终注重楼道整治，按照有消防设施、照明设施、楼道扶手、单元门禁的标准，开展“楼道革命”。同时加大管网改造力度，新建更换楼道内燃气管道，清理楼道内弱电废线，实施三网统一弱电下地。2022年，南京市改造供水管网64千米、排水管网20.5千米、供气管网6.02千米，新增照明1973套、智能门禁系统285套。既有住宅加装电梯累计完工1535部，在建104部。通过“楼道革命”，老旧住宅焕发新颜，房屋交易价格随之升高，提高了居民的满意度、安全感和获得感。
同时，在推进老旧小区改造项目中，通过新建、改建、购买、置换、租赁等方式，不断完善社区道路及室外配套设施，通过“环境革命”着力解决“一老一小”关心关注的热点问题。张汛石告诉记者，近年来南京在有条件的老旧小区增建了若干托育中心、卫生服务站、物业管理用房、养老服务设施、文化休闲场地、单元门口坡道和扶手、电动车充电桩、健身场地及社区综合服务设施、家政保洁服务点等便民网点。
争取到2025年，老旧小区改造中养老服务设施按照每百户不少于15平方米、托育按照每千人口不少于4.5个托位的配套标准予以补充完善，该项指标对小区容积率存在刚性要求，需要在现有基础上建立一套全新的“改、拆、建”工作机制。
以尧化街道为例，朱佳佳告诉记者，每个小区在改造过程中都做了健康步道，将小区和街道进行串联，在老旧小区的管理过程中，街道充分运用“管理革命”来进行内部提升。尧化街道有13个老党员工作室，充分运用老党员的力量，利用老带新、年轻人带小朋友的方式，提升意识形态、此外，尧化街道还充分运营熟人社区的模式，本地居民较多，解决了小区里很多改造中的问题和治理难题。
2018年，南京市提出了老旧小区基本服务全覆盖的目标，结合美好家园建设行动，2021年底，全市3300个老旧小区以市场化物业、公益性物业和居民自治等形式完成了工作目标，3年来市区两级财政投入近3亿元扶持补贴。2022年，南京市将“2300个老旧小区管理提质增效”纳入民生实事目标，以此为契机大力推进红色物业品牌建设，组建公益性物业企业50家，创建省市两级党建示范点91个，将物业管理融入基层治理网格，通过“管理革命”，促进老旧小区管理服务水平得到较大提升。
当然，老旧小区改造是一项复杂的系统性工程，是满足群众居住功能的综合体，改造过程也并非一帆风顺，在实践中也面临着一些挑战。
南京市物业服务指导中心主任张汛石告诉记者，老旧小区存在地块小、分布散、配套不足的情况，解决停车难、活动空间小、社区配套设施短缺、资金回笼的问题首先离不开城市规划、政策的支持，需要进一步明确政策导向。
其次，老旧小区公共空间有限，改造投入大、周期长、社会资本参与的积极性普遍不强，充分激发市场活力、吸引各类社会资本参与老旧小区改造的探索不足，多元化的资金筹措机制尚不成熟。
针对以上两个问题，张汛石表示，一是可以出台支持老旧小区改造的政策，适度放松用地性质、建筑高度和建筑容量等管控，有条件突破日照、间距、退让等技术规范要求、放宽控制指标。
二是可以出台老旧小区改造资金优惠政策，建立改造资金共担机制，按照由政府统一领导、社会力量积极参与、社区居民共同出资的原则，由小区居民承担建筑本体部分的改造费用，财政予以相应补贴。
