植信投资研究院资深研究员马泓

(相关资料图)

2023年一季度，在较为宽松的住房支持政策推动下，房地产市场出现积极变化。住房需求快速释放推动商品房销售大幅改善，房价同步触底回暖，土地市场则相对平淡。房企资金状况边际改善，“保交楼”专项借款促竣工增长较快，房地产投资跌幅收窄，对宏观经济增长拖累程度有所减轻。展望二季度，预计各地仍将大概率保持较为宽松的购房政策，季节性改善特征和2022年低基数效应将帮助整体商品房市场关键指标保持回升态势。在住房金融政策持续落地的作用下，预计房地产投资跌幅可能加快收窄步伐。

一、销售回暖助力楼市走出谷底

住房政策加大支持力度。“两会”再度强调满足个人住房需求和房企合理的融资需求。房贷利率小幅走低，商业银行个人按揭贷款投放速度加快。各地坚持“因城施策”，部分城市进一步松绑公积金贷款政策，更多城市支持“带押过户”等住房交易政策。多个部委表示支持优质房企融资需求，“保交楼”专项借款及开发贷加快投放，房企内地信用债发行加快，房企融资能力有所增强。

在宽松政策支持以及疫情因素褪去的背景下，一季度住房销售反弹。截至一季度末，全国商品房销售额达到3万亿元，累计同比增长4.1%，较2月上升4.2个百分点，是自2021年末以来首次实现正增长。销售面积跌幅对应收窄，区域分化明显，东部沿海地区成为销售改善的主要拉动力量，当季商品房销售金额为历史次高，累计同比增长9.3%，广东、浙江、北京等重点地区销售金额同比增长达到15%左右；而中西部地区则恢复速度较慢，部分省份销售金额小幅下跌。趋势上，一季度全国大部分地区住房销售状况较2022年四季度明显改善，由此基本可以判断本轮住房销售最低迷的时刻可能是2022年四季度，房地产市场在2023年一季度过后开启修复上行周期，这比此前市场预期的基准情景提前了1~2个月。

房价触底企稳。住房销售改善推动房价在一季度末提前触底企稳。到3月末，全国70个大中城市新房价格同比下跌1.4%，二手房价格同比下跌2.9%，跌幅较2022年末均收窄0.9个百分点；相应地，房价下跌的城市数量较去年年末有所减少。一线城市房价涨幅继续保持小幅正增长，二手房价格涨幅稍有扩大，到3月末，一线城市新房价格同比上涨1.7%，涨幅较去年末回落0.8个百分点；二手房价同比上涨1.1，涨幅较去年末上升0.5个百分点。这主要得益于更多城市出台“带押过户”的住房政策，促进了当地二手房市场的交易活跃程度。房企商品房销售单价同比增长6.8%，较去年末回升10个百分点，房价在一季度末已基本触及本轮周期低点。

土地市场相对平稳，短期进一步下跌动能减弱。截至3月末，全国100大中城市土地供应、成交面积（52周移动累计）分别较去年末回升1和7个百分点，年内第一批集中供地拍卖情况维持分化格局，京沪等大城市部分土地市场关注度较高，其余大部分土地市场相对冷清。房企在2月集中上缴去年土地购置费后资金状况并不充裕，导致各地年初土地市场仍然较为疲软，一季度全国土地出让金为8728亿元，同比下降27%。

住房销售改善带动房企预收款及个人按揭贷款资金增加，叠加“住房金融三支箭”，房企资金来源边际改善。一季度，房企国内贷款新增4995亿元，同比下跌9.6%，跌幅较去年末收窄15个百分点；房企内地信用债累计发行1582亿元，较去年同期增加237亿元；上市重点房企销售额同比增长22.4%，尤其是聚焦东部沿海及内陆省会城市的房企销售收入大增。“保交楼”专项借款推动房屋竣工较快回升，一季度房屋竣工面积同比增长14.9%，增速较2022年末反弹了将近30个百分点；新开工和施工面积同比跌幅也有不同程度收敛，工程类指标边际改善推动建安工程投资触底企稳，并减弱了对房地产投资下跌的拖累程度。一季度房地产投资累计同比下跌5.8%，跌幅较2022年末收窄4.2个百分点，表明房地产投资前景正在改善过程中。

二、预计房地产市场二季度持续回暖

展望二季度，预计住房金融政策和各地住房政策仍将大概率保持较为宽松的态势。房贷利率可能维持在低位，商业银行保持个人按揭贷款较快的释放节奏。部分地区仍将享受取消首套房贷款利率下限的优惠政策，部分城市将联动多孩生育政策放松住房公积金贷款门槛，积极探索其他模式，个别大城市可能会适当调整二手房指导价范围，鼓励改善性需求加快置换。

商品房市场在一季度触底后在二季度具备了延续性。自2010年以来，二季度通常都是全年房企销售旺季，过去十年商品房销售面积季环比平均增长58%，具有明显的季节性特征，当然需要留意因为购房优惠政策可能在局部地区退坡，截至4月中下旬，全国30大中城市商品房日均成交面积较3月环比下跌四分之一，季节性改善特征可能被部分削弱。由于2022年二季度部分重点区域受到疫情影响较大，今年在低基数作用下将推动同比增速仍有较大幅度的上升。预计二季度住房销售市场正式进入上行周期，当季全国商品房销售面积可能达到4亿平方米，全年累计同比增速回升至2%。

更多城市房价在二季度将企稳，整体跌幅继续收窄。考虑到大部分二、三线城市商品房库存处于相对高位，去库仍是当前楼市的主旋律。根据植信研究院的测算，全国商品房住宅库销比为3.5，是自2017年二季度末以来的历史较高水平，这表明此轮房价回升的节奏可能是相对温和的。根据类似周期的房价环比表现，预计到二季度末，全国新房价格同比下跌1%，二手房价格同比下跌2%，跌幅较一季度末进一步收窄，更多城市房价由跌转涨。部分大城市处于补库阶段，上海（4个月）、杭州（不到3个月）等地现房库存依旧偏低，其房价具备较强韧性，前一轮土地拍卖价格的抬升将推动这些地区房价走升。预计到二季度末，一线城市新房价格同比上涨1.5%，二手房价格同比上涨2.1%。

土地市场仍可能难有太大起色。鉴于当前房地产市场周期刚进入销售改善阶段，房企对住房销售回暖的可持续性有待观察，同时房企自身利息支出和偿债压力仍然不小，现阶段土拍市场主要的参与者仍是以风格相对稳健的央企和地方国企为主，短期内大幅度增加土地储备的可能性较低。北京在4月中旬出台新的土拍政策，规定同一集团成员企业不得参拍同一地块，为其他类型企业参与土地市场创造了新的空间和可能性，预计到二季度末可能会有部分实力较强的民营房企参与到土地市场，土地市场景气度有望得到提振。

住房销售成交的改善将进一步带动房企资金状况的好转。预计二季度当季房企定金及预收款达到1.5万亿元，新增个人按揭贷款可能达到7000亿元，季同比均增长20%左右，这将成为过去五年时间内最快的第二季度住房销售收入及个人房贷增速。同时，在房企供给侧金融支持下，部分房企借贷成本有所降低，预计二季度房企利息支出较一季度环比减少1000亿元左右。综合来看，房企资金紧张的问题在二季度有望进一步改善，并推动房地产投资的拖累程度持续减轻，跌幅可能收窄至-4%左右。

尽管当前房地产市场正迈入复苏阶段，但仍然不能低估房地产市场复苏所面临的阻力和潜藏的风险，尤其是房企的风险，一季度房企利息和偿债支出占到实际到位资金的四成，为历史最高水平。建议引导商业银行进一步提供稳定的居民住房信贷支持，确保二季度新增个人住房贷款7000亿元，保持各地购置房产成本在相对低位运行，各地可加大公积金政策宽松力度。建议加大对房企银行开发贷支持力度，创造宽松的房企非银金融环境，保障“保交楼”专项借款、并购贷款和再贷款计划落地，建议二季度增加5000亿元房企开发贷。针对土地市场相对较为低迷的情况，建议二线省会城市增加高质量土地供给，提高其土地市场吸引力。