田傲云/发自北京

被刚需、改善群体不断诟病的一线城市普通住宅认定标准再次受到关注。

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王悦最近想要置换一套三房，但转了一圈后发现预算不太够。“北京的普通住宅标准多年未调整，按照现在的标准，满足普宅标准的房源太少了，基本都是豪宅了，甚至限竞房都是豪宅了，非常不符合实际。”

按照北京现行的普通住宅标准，五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套；六环外为单价23760元/平方米，总价281万元/套。如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下，一套房子的单价或总价在上述价格范围内，则被划为普通住宅。

在购房首付方面，首套房如果是普通住宅，首付比例是35%，非普通住宅则是40%；二套房如果是普通住宅首付比例是60%，非普通住宅则为80%。

“我们看的房子单价至少都在5万元/平方米，一套房下来少说要700万元，属于非普通住宅，需要8成首付。”王悦表示，高首付以及认房认贷政策让有换房需求的人群被政策限制。

王悦的遭遇并非个例，多位购房者告诉中国房地产报记者，在实际看房过程中，由于普通住宅和非普通住宅首付比例标准不同，给他们带来的最直接影响就是购房成本增加了，除了首付款外，还包括契税、印花税、土地增值税等税费上。

此前，北京市住建委对此给出的答复是，已关注反映的问题，并将在研究政策时考虑，目前仍执行2014年普通住宅政策。关于三孩家庭购房没有新政策问题，住建委正在调研二孩、三孩家庭购房情况及实际走向情况，目前还没有新政策。

为何多年来没有调整？

一般来说，是否为普通住宅一般由建筑面积、容积率和价格决定。

目前，北京、上海执行的是2014年出台的普通住宅、非普通住宅标准，已近10年没有做出调出。此前，之前每3～4年调整一次。

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年12月，北京、上海新建住宅价格较2014年12月分别上涨约40%、59%，新房平均价格均超过4万元/平方米，二手住宅平均价格均超6万元/平方米。

另据中指数据，2022年，北京四环至五环、五环至六环、六环外新建商品住宅成交套总价均值分别914万元、610万元、395万元，上海内环内、内外环之间、外环外新建商品住宅成交套总价均值分别达1726万元、1165万元、537万元，均明显高于普通住宅标准线。

为什么多年来没有调整？诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，北京，上海作为一线城市代表，其房地产市场政策变动在全国具有风向标意义，因此北京、上海的政策调整比较谨慎。

“回顾普通住宅的认定标准，其核心是为了提高购房家庭的购房门槛，降低整体购房杠杆率。”合硕机构首席分析师郭毅告诉记者，随着近几年楼市调控，房地产已逐步实现健康发展，没有适时的对普通住宅的标准进行调整除了降低购房杠杆率外，也是为了实现“房住不炒”的大原则。

郭毅认为，从投资角度过高杠杆率会吸引一定投资人群进入到特定区域板块。“目前北京针对新房市场限价，就会造成部分新房可能存在房价倒挂情况，出现投资机会窗口，如果提高普通住宅认定标准，难以抑制市场出现的投资需求。”

值得注意的是，2019年11月11日，深圳调整普通住宅标准，只认面积不看价，容积率在1.0以上、单套建筑面积144平方米以下住宅，这类普通住宅满两年可免缴增值税。

按照老标准，深圳普通住宅评判标准依据2015年出台的“容积率+面积+总价”执行，其中，总价要求低于规定的所在区域普通住房价格标准（不同区域的上限介于200万元至490万元之间），若不同时满足3个条件则均会被判定为豪宅。

在“房住不炒”的大背景下，房地产已逐步实现健康发展，调整普通住宅标准唿声再起。深圳调降“普通住宅”标准、降低购房负担措施，是否值得同为一线城市的北京、上海借鉴？

“深圳和北京、上海不一样，深圳监管相对更宽容，本地自主化程度更高，而北京、上海则是整体的风向标，意义更强。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，如果将北京、上海的普通住宅认定标准调高的话，会向市场传达出刺激楼市的信号。

王小嫱也表示，北京、上海的政策优化不仅能提振当地市场信心，对全国的市场预期回升也有一定积极影响。“根据当前的房地产市场走向，市场信心下滑明显，再加上就业环境并未明显改善，消费意愿弱，后续的楼市需要利好政策的加持。”

“确实是进入到应该需要调整的周期。”郭毅认为，当前北京楼市需求疲软、成交下滑，同时，投资性需求得到明显抑制，当下调节既不会带来投资需求的反弹，反而能针对自住需求提供支撑，有利于楼市回暖。

记者注意到，深圳调整普通住宅标准后，市场情绪回升。根据中指数据，2019年11月、12月，深圳商品住宅成交面积环比分别增长23.5%、28.3%，同比分别增长69.0%、22.3%；深圳新房价格环比转涨0.14%，12月，环比上涨0.34%。二手房成交套数环比分别增长11.8%、19.4%，同比分别增长91.9%和151.0%。

如何调？

“房地产的健康稳定不只是政策的倾斜，也需要良性的流通。”王悦等多位购房者建议出台政策为确有需求的刚需、改善人群建立通道。

王小嫱认为，普通住宅和非普通住宅的购房成本差别还体现在契税、印花税、土地增值税等各项税费上，普通住宅在税费上有一定的减免和优惠，因此政策调整的方向是放宽对普通住宅的认定，让更多的购房群体享受普通住宅的税收优惠。

中指研究院市场研究总监陈文静则认为，尽管现行普宅认定标准严重限制了刚需和需要换房改善的购房群体，调整后有利于更好地满足居民的住房需求，但其难点在于如何确定不同片区项目单价或总价标准，价格的高低也直接影响着受益购房群体的范围以及政策力度大小。

“可以借鉴深圳直接废除总价，或者只看总价。”李宇嘉补充表示。

谈及调整后的影响，王小嫱认为，北京、上海调整普宅认定标准是政策上的优化，能提振市场信心，有利于市场活跃度的上升，对交易量有一定的积极效果。但由于政策松绑的力度不大，当前供应量大于需求量，居民收入预期弱，短期对房价的影响不大。

李宇嘉认为调整后影响较大。“过去是刚需为主导，现在则是改善为主导，在房屋面积、价格方面都会超过现行标准，如果调整，对改善群体有很大的利好。”

陈文静表示，这将促使更多住房需求进入市场，有利于促进市场活跃度提升，同时对房价也会形成一定支撑。但如果普通住宅标准调整力度较大的话，可能引起房价波动，尤其是核心区域住房价格或出现上涨。