中房报记者 徐妍 北京报道

“今年下半年，预计北京写字楼市场还有六个项目近61万平方米的新增供应将集中放量，分布于中关村、东二环、丽泽、奥体等区域，继续推高空置率，租金仍会承压下行。”

(相关资料图)

7月6日，CBRE世邦魏理仕发布的《2023年上半年北京房地产市场回顾》显示，2023年上半年，写字楼市场TMT、能源基建类需求向好，新兴区域成全市去化主力；零售物业市场供给侧去旧迎新，客流复苏带动市场活力，租金止跌回稳；商务园区市场TMT重返季内新租主力需求，区域之间空置分化明显；物业投资市场生命科学及医疗健康企业活跃，零售物业及新经济地产升温，买方议价能力进一步提升，物业投资机会窗口开启。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务、办公楼部负责人袁慧表示，因多个新项目已启动预租并有大面积租户签约，预计下半年的北京写字楼市场净吸纳量表现将优于上半年。

值得关注的是，近期北京市政府发布《北京市商业消费空间布局专项规划（2022年~2035年）》，将启动新一轮的商圈改造升级。在新增项目红利和既有项目去化的共同带动下，北京零售物业全市空置率季度环比回落0.5个百分点至8.1%。

新项目推高写字楼市场空置率

2023年第二季度，位于通州区域的三个新项目交付使用，新增写字楼租赁面积14.6万平方米，上半年新增供应共完成全年总量的1/5。新项目未有租户入驻，全市空置率因而环比上涨0.5个百分点至19.6%。

市场问询量和带看量经历了一季度的集中释放后，本季度回落至常态水平。伴随前期启动交易的陆续落地，本季新租交易面积总量环比上升26%，但仍低于2022年的季度均值。市场近六成新租交易来自搬迁需求，扩租数量环比小幅增加。软件开发和电信通讯等赛道均有不错表现，TMT板块新租需求释放。金融行业季内环比交易数量增加但交易面积缩减，其中证券租户的扩租活动增多，保险租户活动以区位和楼宇升级为主。新能源、基建类国有企业的升级搬迁及扩租活动表现持续向好。其他行业中，医药及生命科学保持稳健；在疫情后需求恢复、土地供应释放等利好因素下，消费服务类、房地产建筑及第三方办公扩租开始活跃。

今年第二季度，写字楼市场全市净吸纳量由负转正，录得3.9万平方米，但上半年累计总量仍为负值。其中新兴商务区净吸纳量本季录得4万平方米，上半年累计总量达10.1万平方米，丽泽、石景山、通州依次为全市去化前三区域。CBD、中关村等核心商务区及望京等核心拓展区退租减少，新租需求亦缓慢回升。市场去化压力依然严峻，空置压力较大的业主积极推出特价房源来刺激市场需求。平均成交租金持续下行，同样本比环比下降0.4%至每月每平方米301.8元，燕莎、望京、中关村、王府井等子市场租金降幅靠前。上半年全市平均租金同样本比累计下跌1%，甲级相对乙级抗跌性更强。

袁慧介绍，今年5月举办的北京中关村论坛及近期陆续出台的针对高精尖产业发展的资金奖励政策，有望进一步促进科技创新、产业升级和科技成果转化，提振企业发展信心和加快新租需求落地。”

图：2023年上半年北京市写字楼市场情况

数据来源：世邦魏理仕

客流复苏零售物业租金止跌回稳

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部京西办公室负责人宋津楼表示：“下半年预计将有超过百万平方米的新增或改造商业体在朝外、西长安街、奥体、王府井等商圈启幕，有望结束北京零售物业市场近五年的新增供应低谷。项目大多处于非核心区域，在餐饮、家庭、娱乐体验等业态上将为所在商圈注入新元素和活力，但集中的供应量也会带来较大的招商压力。”

2023年第二季度，北京零售物业市场外围区域迎来西三旗万象汇、京西大悦城等新项目以较高上铺率开业。至此，上半年总新增商业零售物业体量32.7万平方米，全部位于非核心区域，有效提升当地的商业氛围及消费水平。同时，多个老旧零售物业启动闭店改造，在消费迭代与经营压力之下，越来越多商业体面临转型压力。

季内租赁需求稳中有升，客流持续复苏，尤其是节假日期间王府井、五棵松、中关村等热门商圈客流量同比增长2~4倍。

其中餐饮需求回暖较快，占据总新增店铺数量的40%。零售业态本季亦表现良好，其中由服饰鞋包、轻奢商务及运动休闲领跑，合计占据总新增店铺数量的27%。儿童体验类业态及新能源汽车本季热度减弱。纵观上半年，餐饮、服饰鞋包及茶饮果汁位列需求引擎前三名。

季内品牌选址活跃度有明显提升，但实际转化落地依旧谨慎。随着消费结构的变化，品牌表现和租赁需求呈两级分化，低端及高端品牌恢复情况优于中端品牌。本季购物中心首层平均租金止跌回稳，同样本比环比上涨0.2%至每天每平方米33.6元，核心商圈中CBD率先回升。