石青玲/发自西安
西安的二手房成交量再次出现下滑。
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7月6日，西安市住建局发布了《2023年6月份二手房网签情况》。6月份，全市存量房（二手房）网签备案面积75.52万平方米，环比下降15.31%，同比增长13.89%；其中，住宅网签备案面积66.82万平方米（6656套），环比下降16.61%，同比增长9.68%。
这是西安二手房住宅网签成交量连续3个月下滑。1~3月份，伴随着疫情后需求的集中释放，西安二手房量价齐涨，3月份成交量更是突破了万套，但自此后，西安二手房“小阳春”态势出现乏力，成交量连续3个月下滑，价格在经历4月份的“惯性上涨”后，也于5月份开始掉头向下。
“今年一季度房地产销售高峰是防疫政策优化影响下，积压需求释放、前期宽松政策效果累积叠加的成果，这样的阶段性高增速并非常态，二季度以来的回落是符合市场规律的正常调整。”一位长期观察西安二手房的人士表示。
客户变少了
贝壳找房上，东方罗马花园位列西安二手房成交TOP1，历史成交套数为1166套。
“这个小区户型总价低，比较容易上车。”东方罗马花园附近某房产中介门店经理周梅（化名）表示。
东方罗马花园位于西安市灞桥区矿山路上，一期交房时间为2010年8月，房龄时间已超过10年，小区户型为25~65平方米的平层、小复式和LOFT，70年产权、民水民电。
最近，即便是这个最受欢迎的小区也遭遇了寒潮，“小区有一套两室一厅的房子是4月份挂牌的，但最近客户整体比较少，这套房子最近一周只有1个客户看过，30天内带看量只有4次，所以到现在都没卖出去。”周梅无奈地说道。
客户变少后，东方罗马花园成交量也出现了下滑，在贝壳找房上，东方罗马花园2月~6月份的成交量依次为19套、17套、15套、8套及10套。
客户变少的并非只有东方罗马花园一个小区，一些炙手可热的小区也不例外。作为一个房龄近20年的老旧小区，紫薇田园都市在居住体验上并不好，但因为有高新国际学校、高新逸翠园中学指标，以及是高新六小、高新二中、高新三中等优质学区，紫薇田园都市一直都是学区房客群眼中的“香饽饽”；学区热也催生了这个千亩大盘周边分布着21世纪不动产、德祐、链家、中环地产等门店。
刘彬是附近一家链家门店的店长，他没有统计带看量，但是他记得市场好时，一套房带看10次左右就可以成交，但现在需要30次甚至更长次数。
来自贝壳找房的数据，今年2月份，西安二手房新增带看数量为466291次，这是2023年上半年的最高峰。自2月份以来，这一数据开始下滑，到6月份下滑至347576次。
“首先，客户收入预期及对后市预期尚未完全恢复，投资购房理性谨慎。其次，根据历史规律，积压需求爆发后，市场逐渐恢复常态，当前购房需求不足及客户追涨不追跌的心态也导致交易低迷。第三，相关部门提出了房产中介机构要合理降低中介费、其他城市开启商转公等，一定程度上也加重了购房者观望情绪而选择延缓入市。”上述观察人士分析认为。
随着客户的减少，成交周期也不断拉长。“住建局网签数据一般会延迟1~2个月，所以3月份的数据反映的是2月份的市场情况，当时市场最火热时，一套房的成交周期就在10天左右，现在大概需要3周。”前述不愿具名的人士表示。
市场很难再回来了
“市场很难再回到2023年上半年的状态了，大家通常买涨不买跌，下半年的抛盘量甚至还可能继续增加。”前述不愿具名的人士表示。
不过，据贝壳找房数据，自3月后，西安二手房每月新增房源开始下滑。“每月新增房源虽然下滑，但仍然处于高位，说明当下业主挂牌积极性依旧较高，主要是由于当前政策环境较为宽松，很多业主希望将房源挂出以尽快实现置换房源需求；也有部分群体继续持有房产的意愿不强，对房价上涨预期减弱，急于抛售资产落袋为安。”上述观察人士表示。
整体挂牌量上来看，近一年来西安二手房挂牌量始终在11万套左右波动。
房源增加叠加买方意愿低迷，二手房在价格上开始出现松动。
周梅展示的那套房子在今年4月份挂牌时售价为90万元，后经历5次调价后，到6月份降到了80万元，现在挂牌价是84万元。“业主最低的心理预期是80万元。”周梅一边展示后台调价记录，一边说道。
一部分着急的卖家选择了降价，也有一部分卖家选择了撤盘。“我在中航华府的房子打算出售，正常挂牌价是160万元，中介告诉我140万元可以成交，想了想也不着急卖，就暂时不挂了。”一位业主表示。
买家更是不断调价购买价格。据龙首原地铁站附近链家门店的一位经纪人介绍，他曾带客户看过一套103平方米的三居室，业主报价163万元，买家却仅给出了143万元的价格，最终双方未达成一致。
为了刺激成交，西安于近日开始全面实施“二手房带押过户”。根据通知，“带押过户”业务范围为西安市城六区及开发区范围内，其中已经办理抵押登记的不动产在存量房（二手房）交易过程中，无需先还清贷款解除抵押再办理过户转移，买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务，买卖双方与贷款银行、住房公积金管理中心签订协议后，可以共同向不动产登记机构提出申请办理房产转移登记及抵押权相关登记。
“该政策的实行有助于加快刚需及换房改善需求入市，一定程度上激发二手房市场交易活力，不过最终的效果如何还需要时间来检验。”前述不愿具名的人士表示。
