石青玲/发自西安
(相关资料图)
西安土地出让金，走出了一条“上扬线”。
根据中指数据库统计，2023年上半年，全国300个城市推出涉宅用地土地规划建筑面积同比下降34%，成交土地规划建筑面积同比下降32%。但是，西安在上半年成交了81宗土地，规划建筑面积909.63万平方米，同比上升13.98%；成交62宗住宅用地，总规划建筑面积779.59万平方米，同比上涨37.31%。
通过上述数据来看，2023年上半年，西安土地出让面积位列全国第一，土地出让金在全国排名第六，同比上升4个位次。
“西安土地出让排名上升，原因是上半年全国其他城市土地出让规模有所降低，但西安房地产开发用地出让规模却有所提高。”中指研究院西安分院研究总监支家骏分析认为。
底价成交是常态
7月4日，西安二批次拟供地清单出炉，共计108宗、7045亩，涉及18个区域，供地数量远超一批次。从各区域供地宗数来看，高新区宗地数量最多，共计26宗，约占总宗数的24%；浐灞推出15宗共559亩地，占比14%；港务区共计推出9宗559亩地，占比8%。
对于此次供地的热度，业内人士认为还有待观察。“预计下半年土地市场热度将继续回落，城投类企业或将再次进场托底，企业竞争程度也会有所减弱。”支家骏表示。
2023年上半年，虽然西安土地成交规模表现亮眼，但土地市场并非全面回暖，分化特征明显，房企仅在高新区、长安区拿地积极性较高，成交溢价率位居高位；其他区域均以底价成交，外围临潼、高陵、鄠邑等区域持续无住宅用地供应。
“我们只关注核心区核心地块，外围区域不考虑。”一位新入西安市场的房企营销总经理表示，外围区域市场差、项目流速慢，会影响资金回笼。
有这样判断的企业不在少数，并体现在了企业的投资策略上。今年上半年，西安共诞生4宗触顶摇号地块，其中3宗地块位于高新区，1宗位于航天新城。此外，惠尔集团以9.38%溢价率拿下了长安区一宗地块。
除这5宗地块外，今年上半年西安成交的地块全部以底价成交。
“马甲”围剿热点地块
企业在核心区拿地，加剧了摇号中标难度，随之催生了一批“马甲”公司。
6月30日，招商局置地发布了一份公告，称公司间接全资附属公司西安茂安与成都华建及项目公司订立合作协议，以通过项目公司开发西安地块。
根据合作协议，西安茂安及成都华建须按其各自于项目公司99%及1%持股比例，承担与西安地块开发有关地价12.3亿元、税款、费用及总投资额。该集团所占估计总投资额的份额约为17.8亿元。
双方共同开发的地块位于西安市航天新城。5月24日，成都华建益锦置业（下简称“成都华建”）从9家房企中摇中航天新城89亩土地，首入西安。
据天眼查显示，成都华建由江苏华建地产集团有限公司间接持有65%权益，江苏华建间接单一最大股东为扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司，其由江苏省扬州市国资委全资持有。
对于这家新进入西安的企业，一位房企人士表示：“这个企业是招商蛇口的‘马甲’”。在江苏华建网站上，这两家企业也多有交集，如4月21日江苏华建与招商蛇口签订了战略合作框架协议，同时江苏华建也在招商蛇口的A级供应商名录内。
不过，招商蛇口西安公司予以否认。此次公告之后，双方扑朔迷离的关系正式解开。成都华建之外，新入西安市场的还有南通纺织大亨——南通亚伦。4月7日，南通亚伦摇中高新区GX3-18-46地块，总价16.5亿元，楼面地价14191元/平方米。
一位参与了这场摇号的人士表示：“该企业为龙湖‘马甲’”。近日，该地块案名曝光，名称为“高新云河颂柏悦”，这是龙湖集团于2023年推出的新产品线，此外西安龙湖在项目公司——西安瑞伦置业有限公司中也持有50%股份。
“房企（特别是央企、国企）当前投资逻辑严重趋同，导致核心城市土地拍卖摇号中签率不断走低，为获取优质地块，房企不得不广泛参与土地拍卖，甚至动用‘马甲’公司，进一步推高摇号难度。部分下游企业也积极参与土地拍卖摇号，以期拿地后在后续与甲方的合作当中增添谈判筹码。”支家骏分析认为。
“生面孔”涌现
除了头部企业的“马甲”之外，西安市场也涌现出了一些新面孔，其中“陕北力量”正成为西安土地市场中的一股“生力军”，一些此前未涉足西安市场的企业也开始“四处看地”。
6月份，德通置业以12.2亿元摘得西安航天基地102.33亩土地，在此之前，德通置业还曾参与过高新CID、航天基地等地块的拍卖，但都没有“摇中”。
公开信息显示，德通控股成立于2006年4月，总部位于榆林，是一家以建筑、路桥施工、地产开发为主业的综合型企业。公司坚持“立足榆林、服务陕西、跻身全国、开拓海外”的经营导向，参与了国家、地方重大建设项目200多项。在地产开发领域，自主开发建设了德通银沙华庭、德通育才雅居、德通永和嘉苑、德通新时代住宅小区、德通金沙悦府以及德通5A级写字楼、办公楼等项目，总开发面积约200万平方米。
这是最新进入西安的一家榆林房企。过去10年，榆林市场共有八大本土品牌，分别为泰发祥、文昌、怀远、领航、德通、兴泰、大锦及长盛。其中，泰发祥于2022年在西安土地市场“大杀四方”，拿下3宗地块；领航在灞桥区打造了领航悦宸；此外，背靠陕北能源巨头的辰宫地产在开发上河雲璟之后，又接盘了烂尾楼“西江月”项目。
除陕北房企之外，四川邦泰、中建壹品、中建东孚、广东天润置业的身影都出现在了西安的土地拍卖中，“最近中建壹品有在西安拿地的计划，目前正在西安看地。”一位与中建壹品有接触的人士说道。
对于这些新面孔进入西安，支家骏说：“西安仍属于全国一二线核心城市，在中指院发布的《2023地级市城市房地产投资吸引力》排行榜上也首次进入前十，表明西安的投资价值、投资韧性依然可观。”
一位在排名前十的央企工作的营销总经理表示：“西安作为西北最强的单核城市，对周边的吸附力非常强，另外西安在产品的打造上要落后于同体量城市，这也意味着还有很大的市场空间。”
值得一提的是，5月18日~19日,“中国—中亚峰会”在西安召开，这是今年中国首场重大主场外交活动，也是中国-中亚建交31年来六国元首首次以实体形式举办峰会，在中国同中亚国家关系发展史上具有里程碑意义。“这场会议之后，西安的地位得以重申，随之而来的便是资源的倾斜，即便是正在业务收缩的企业也会考虑这些因素。”前述新入西安的房企营销总经理表示。
多方因素叠加下，西安楼市及土地市场呈现出“弱复苏、强预期”表现。
