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7月7日,首创证券发布房地产行业简评报告。

百强销售同比由正转负,前 20 销售集中核心城市。根据克而瑞数据,2023 年 1-6 月百强房企全口径销售金额 34563 亿元,累计同比-0.4%;单月来看,百强房企 6 月单月销售额为 6015 亿元,同比27.6%,环比 9.5%。入榜门槛方面,2023 年 1-6 月 TOP10、TOP20、TOP30、TOP50 和 TOP100 房企全口径销售入榜门槛分别为 926 亿元、407 亿元、314 亿元、169 亿元和 69 亿元,同比增速分别为 8.9%、-7%、-2.1%、-22%和 4.2%。去年 5 月受到疫情影响,房企在去年 6月集中释放积压商品房供应,叠加抑制需求的释放,造成去年 6 月的高基数效应。今年 5 月下旬以来房价由预期下跌转向实质下跌,同时居民对于未来经济和收入预期不稳,我们预计后期销售压力难以缓解。

高信用房企优势领先,中信用房企销售依旧承压。2023 年 1-6 月高信用、十强和百强房企销售全口径金额累计同比分别为 24.7%、4.9%、-0.4%。2023 年 1-6 月中信用、低信用房企销售全口径金额累计同比分别为-20.5%、-37.1%。高信用房企增速持续保持领先十强房企,目前销售市场中信用优势大于规模优势。高信用房企去年获取优质项目逐步进入销售期,新开盘项目去化率明显高于滚存盘,因而其销售增速持续领先。高去化项目快速回流现金,支撑新增优质土储的获取,形成良性循环,持续巩固高信用房企竞争优势。

中信用房企增速持续弱于百强房企。多数中信用房企持续一年半获取增量土储较少,使得 23 年可售货值总量以及新开盘优质项目占比进一步下降。可售货值质量下滑导致整体去化率难以回升。我们预计中低信用房企后续销售依旧承压。

投资建议:基本面持续走弱与核心城市限制性政策的宽松,引发市场对于新一轮宽松政策预期。近期核心城市青岛、杭州、南京放松限制性调控政策,后续有望更多城市跟进,地产股迎来估值修复行情。历史低效资产包袱较小,于周期底部获取三高土储(高能级、高去化、高利润率)的房企,将形成较明显的换牌效应,带动资产质量优化。在区域分化的背景下,资产质量提升将带动优质房企 PB逐步回升至 2018 年行业高周转模式前的水平。

持续推荐:1)高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企:招商蛇口、华润置地;2)行业底部拿地扩张的优质房企:滨江集团、华发股份。3)融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企,有望迎来估值提升:金地集团。4)永续现金流类房企:龙湖集团、华润置地。

风险提示:宏观经济复苏不及预期,政策反应钝化,二手房挂牌量持续提升,房价超预期下跌等。

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