文/乐居财经徐酒眠

上市三年多，兴业物联（09916.HK）终于发布了第一笔收购。

7月5日晚间，兴业物联公告披露，其拟斥资9500万元，收购河南正之悦置业有限公司（简称“正之悦”）全部已发行股本。

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当日收盘后，兴业物联全资附属公司河南兴业物联网管理科技有限公司与卖方河南正商置业有限公司（简称“正商置业”），已就这笔交易订立了协议。

穿透股权，这其实是正商集团创始人张敬国家族内部一笔左手倒右手的关联交易。卖方正商置业的最终实控人，是张敬国的妻子黄燕萍。而他们的女儿张惠琪，则是兴业物联的非执行董事及实控人之一。

上市物企收购控股股东手中的其他公司股权，已经不是行业的新鲜事了。不过，兴业物联的这笔关联收购，还是颇有看点。

河南正之悦置业有限公司，从企业名称不难看出，这是一家房地产开发公司。物业服务与地产开发相伴而生，但房企把物企分拆出来，后者走的是轻资产运营模式，而这一定程度上是与房地产开发走的重资产路线，是相悖而行的。

上市物企也有不少收购关联方重资产的先例，比如去年11月，远洋服务（06677.HK）在北京、深圳买了远洋集团的两处办公楼。不过，相关交易的对象，一般也都是已经发展成熟的物业。而兴业物联收购正之悦，后者持有的物业项目还在发展中，预计要到2025年12月31日竣工。

种种“反常”，兴业物联的这笔关联收购背后，究竟打的是何算盘？

“增重”项目

根据公告，此笔交易达成后，正之悦将拥有土地面积约为1.49万平米、建筑面积4.47万平方米的郑州正商中心项目。

该项目位于河南省郑州市如意西路东及如意河西一街南，是正商集团在2018年5月31日拿下的一块商业服务地块，使用年期为40年。

乐居财经《物业K线》通过公开资料获悉，当年这块土地的起拍价为1.94亿元。不过，正商集团最终用了多少钱拍下该地块，暂不得而知。

2018年4月，郑州市城乡规划局郑东新区规划分局披露这块土地的规划许可证批前公示。彼时，该项目的名称为正商凯悦酒店。今年6月5日，郑州市自然资源和规划局郑东新区分局又公布了对该地块变更建筑方案征求意见表。

按照原来的建设工程许可证（2021年12月31日颁布），这块土地计划建设1幢地上11层的酒店、1幢地上10层的服务型公寓，以及两层地下车库。

最新变更建筑方案中，酒店楼幢7-10层中，有合计共27间客房功能调整为服务型公寓；服务型公寓楼幢的1层中，调整出了9间沿街商业。

在公告中，兴业物联对此时介入该项目做了解释，“倘本公司参与到物业开发项目的早期阶段，则本集团可全面整合我们的物联网解决方案。”

“董事认为，目标公司项下的物业项目将在中长期内为本集团带来客观的回报”，兴业物联对这个尚在开发中的物业项目十分看好，其董事会表示，正之悦目前持有的物业项目涉及酒店及可售商业单元开发，且其已为酒店聘请了一家酒店管理公司进行运营及业务发展。

额外的“收购款”

投资这个项目，兴业物联未来可收回多少回报，尚不得而知。但目前可以肯定的是，除了9500万元收购正之悦全部已发行股本的收购款之外，兴业物联还需要拿出更多资金。

其中，截至这笔交易订立协议当天，正之悦还欠付卖方正商置业约1.45亿元。根据协议的条款，正之悦需要在6个月内悉数偿还这笔股东贷款。按照公告的意思，这笔钱应该是需要兴业物联来承担了。

更重要的是，郑州正商中心项目还没有竣工，相关物业建设还需要大笔资金投入。

此前，正之悦已与正商发展的直接全资附属公司正阳建设订立建设合约。兴业物联也同意同意聘请正阳建设为承包商，为郑州正商中心项目提供设计及建设服务。

而与正商置业签订正之悦股权交易的当天，兴业物联也与正商发展订立了建设总框架协议。据此，自当日起至2025年12月31日期间，兴业物联将不时聘请正商发展为其服务供应商，提供建设服务。

根据这份建设总框架协议，自生效日期起至今年底，以及2024年度、2025年度，双方约定的年度上限分别为3680万元、2.13亿元、2.45亿元。据此计算，兴业物联在郑州正商中心项目，可能还需要再投资4.94亿元。

这笔关联投资收购，对兴业物联而言算是一笔大的交易了。

数据显示，过去的2022年，其实现应收3.21亿元，同比增长约14.0%；同期，录的毛利9970万元，同比增长约6.3%；母公司拥有人应占溢利约为人民币4720万元，较去年同期约人民币5450万元减少约13.4%。

此外，截至2022年12月31日，兴业物联手中的现金及现金等价物约为4.68亿元，另外再有受限及受押银行存款10万元。