在母公司暴雷以及134亿元存款质押事件的阴影下，恒大物业集团有限公司（以下简称“恒大物业”，06666.HK）试图走出一条独立发展的新路。

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8月24日的业绩报告显示，上半年，该公司重回增长轨道，营业收入、公司拥有人应占利润分别同比增长6.2%、43%，新增了约1514万平方米的合约面积，现金总额相较2022年底也有所增加。

为了减少来自母公司的不利影响，恒大物业将市场化拓展作为提升管理规模及效益的主要增长方式。上半年，关联方只贡献了1.1%的收入，新增的合约面积中也有93.3%来自第三方。该公司表示，已基本脱离对关联方业务的依赖。

但中国恒大给恒大物业带来的沉重财务负担尚未明显减轻，截至6月末，该公司仍旧资不抵债，审计机构认为其持续经营能力存疑。

利润增加了 对关联方依赖减少

2023年上半年，恒大物业的营业收入约61.45亿元，同比增长约6.2%，其中基础物业服务及社区增值服务收入合计占了总收入的约99.3%。该公司强调，因关联方陷入流动性危机，基于稳健性原则，期内物业管理服务收入剔除了向关联方提供的物业管理服务部分收入约2.1亿元，若不剔除该部分收入，物业管理服务收入约52.4亿元。

利润指标也较2022年同期有所提升，上半年，该公司实现毛利润约15亿元，毛利率约24.4%，同比增加约2.2个百分点。净利润约7.9亿元，净利率约12.9%，同比增加约3个百分点，公司拥有人应占利润约7.8亿元，同比增加43%。

期内，恒大物业加大了对优质存量项目及非居业态的拓展，并在集团内部协同、国资公司合作等方面取得一些突破，累计对外拓展项目167个，年饱和收入超4亿元，成功拓展大批地标性项目，涉及公建、轨道交通、医院、产业园等多种业态。截至6月末，其总合约面积约8.12亿平方米，在管面积约5.09亿平方米，同比分别增加了0.01亿平方米、0.3亿平方米。

上半年，恒大物业来自关联方的收入约0.65亿元，仅占总收入约1.1%，应收账款也做了约23.45亿元的减值拨备。结合过去两年的数据，不难发现，2021年以来，该公司已经计提了高达72.4亿元的关联方应收账款减值。

恒大物业表示，未来将调整非业主增值服务的发展战略，按照市场化原则择优开展关联方服务，为广大房地产开发商提供价值赋能，借此获得更多机会拓宽物业管理项目。

少了关联方的输送后，恒大物业把重心转向开拓新的社区增值服务赛道。上半年，该公司发力社区团购业务，收入较2022年同期增长约230.8%，到家服务的收入同比增长约97%，房屋租售业务的收入同比增长约66.7%。

资不抵债 存款质押无解决方案

经营质量虽然有所改善，但恒大物业要回归正常发展轨道还有不少问题需要解决。

业绩报告显示，截至6月末，恒大物业的资产总额为76.13亿元，负债总额83.62亿元，股东权益为—7.49亿元，依旧资不抵债。净流动负债及净负债约25.26亿元、7.49亿元，较2022年底的33.2亿元、15.1亿元有所降低，流动比率（流动资产╱流动负债）约0.69倍。期末的银行存款和现金总额为16.73亿元，较2022年底增加了1650万元，短期借款约1.83亿元，无长期借款。

恒大物业表示，公司已与若干债权人（包括应付贸易账款、业务合并应付对价及关联方）达成协议，同意延长还款期一年至四年不等，未来将继续通过实施行政及其他开支方面的成本控制，改善经营及财务状况。在此基础上，恒大物业认为自己有足够营运资金来履行未来一年到期的财务责任。

而对于134亿元的存款质押，该公司依然没有拿出解决方案，只表示将继续积极、努力采取各种措施向中国恒大及相关方追讨损失，包括与中国恒大商讨偿还该质押涉及款项的方案、论证诉讼等其他法律措施，但受限于关联方流动性危机，追回该等损失存在重大不确定性。

为了补上企业管治的短板，近一年多来，恒大物业已经进行了多次人事调整，2022年7月份，涉及存款质押事件的甄立涛、赵长龙、安丽红辞去了执行董事职务。今年6月份，胡亮、吕沛美、王震、余芬这4位高管也辞任执行董事，由韩超、胡旭接替，桑权、林五昌则获委任为非执行董事。

完成多项复牌指引后，恒大物业于8月3日复牌，股价由停牌前的2.3港元一度跌至0.58港元。在中期业绩发布前一日，其股价大涨29.3%，8月25日再度高开8.22%。有投资者表示，134亿元的存款质押始终是悬在恒大物业的达摩克里斯之剑，也有声音认为虽然被挪用了134亿元现金，但恒大物业的核心盈利能力还在，且资不抵债的差额在缩小，企业经营有向好趋势。