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有一句话,叫潮水退去才知道谁在裸泳。


(相关资料图)

深圳楼市已退潮两年半,两年半时间,足够让各路神仙和妖魔鬼怪现出原形。

都说深圳大跌,到底跌了多少,什么样的房子扛跌,什么样的房子不扛跌?

图源:唐老师傅

这个表格涵盖了深圳各个片区的大多数板块,选取了160套同户型房源,分别对标了21年初的最高价,和近期成交的最低价,总体跌幅在10-40%之间。

根据这些数据,我做了一个各片区跌幅比例统计表。

跌幅20-30%的最多,占比40.6%;

跌幅10-20%的其次,占比30.6%;

跌幅30-40%的第三,占比18.8%;

跌幅0-10%的第四,占比5.6%;

跌幅40%以上的最少,占比4.4%。

用更直观的图示来表达。

结论就是,到目前为止,深圳房价普遍跌幅在20-30%之间,向左右区间延伸,下跌10-20%的要多于30-40%,平均跌幅25%左右。

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最不扛跌的房子有哪些?

1、老破小学wei房,尤其是二类ming校或挂牌ming校的,跌幅普遍30-40%,代表盘友邻公寓、八卦岭宿舍、阁林网苑和上品雅园,八卦岭宿舍甚至达到了腰斩。

2、位于西部学wei一般的老破小,周边大涨之后,它们由于面积小总价低,也被炒高,代表盘有南山的深华园,西乡的鸿隆广场。

3、福田南山的塔楼老破大,涨的不多,跌的不少。代表盘福田的彩福大厦,南山的荟芳园。

4、最便宜的刚需上车盘,布吉的龙珠花园,中兆花园,一样跌势凶猛。

5、概念片区的领涨盘,代表盘前海的诺德假日、沙井的博林天瑞和光明的玖龙台。

这五类最不扛跌的房子,排除被炒高的学wei房和网红盘,剩下的全是老房子,破房子,不论是低价上车的200万布吉小两房,还是市中心配套齐全的老式大塔楼,统统都不扛跌。

为什么会这样?

因为老房子破房子是穷人(相对意义的穷人)的选择,穷人能接受的商品,最难涨,最易跌,最难穿越周期。

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最扛跌的房子有哪些?

1、豪宅盘

2、南山福田核心区,楼龄老品质好学wei一般的楼盘,比如福田的星河世纪、黄埔雅苑、缇香名苑,只跌了十几个点。

3、近郊的次新盘,跌幅普遍不超过20个点,比如龙华的壹城中心,横岗的恒地阅山湖、观澜的华盛丰荟名庭。

不考虑价格的话,豪宅盘是投住兼顾的最优选,高峰期领涨,下跌期扛跌。

2和3属于自住属性强,炒作属性弱的产品,高峰期涨的不多,下跌期跌的较少。

这三类产品,其实就是中产、改善和富豪这三个阶层,在个人能力范围内的最优选。它们的扛跌程度:1>2>3。

房子做为沉淀资金的投资品,对应的购买阶层越有钱,产品就越扛跌。

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还有一个不跌反涨的异类,就是华侨城的香山美墅。

华侨城的三个大板块,纯水岸、香山美墅和天鹅湖,在下跌周期的表现都异常坚挺。

以香山美墅云颂170-200平的大四房为例,2019年成交9-11万,2020年成交11-13万,2021年调控之后,成交价反而涨到了14万+。

令人震惊,这个盘竟然扛住了可怕的周期,千盘下跌唯它独涨。

原因是这个盘完美契合了几个特点:

1、涨的慢,深圳湾26万时它才13万。

2、位置好

3、环境好

4、次新

5、大户型豪宅

三年时间,深圳楼市经历的完整轮回,充分证明了三句老话:

出来混,总是要还的

笑的早的,不一定笑到最后

欠你的,迟早要补给你

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