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登高

大年初三，我登上了深圳的最高点，平安金融中心的顶层观光台。

200元一张门票，换一个600米高空360度俯瞰深圳的机会，对别人来说是观光，对我来说，要找到这个城市的发展机遇和脉络，200块不能白花啊。

平安金融中心，深圳第一高楼，118层，599米，位于福田中心区。

福田中心区占据了深圳的C位，曾是深圳的一哥。15年前，深圳最豪华的写字楼，最优质的商圈、城建、配套和就业机会全部位于这里，房价早早破了十万。

后来的事情大家都知道了，深圳的高端产业一路小跑向西迁移，福田中心区逐渐开始没落。

虽然福中光环已不在，但这里仍然是深圳的中心，福田的中心。

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向西

站在600米高空俯瞰深圳，向西第一眼看到的是一块巨大的绿地。

寸土寸金的福田，竟然奇迹般保留着一个天然大绿肺。

这片绿地就是深圳高尔夫球场，面积1.4平方公里，1985年挂牌营业，当年通过行政划拨的方式无偿出让，2015年到期。

80年代深圳的土地还不稀缺，才会如此豪奢地在中心区划出一大片土地，只为建一个高尔夫球场，提供贵族服务。这个球场一直饱受垢病，但是现在来看，阴差阳错给福田保留了最后一块土地。

2019年，深圳政府终于收回了这块土地。

深高球场一路之隔，就是香蜜湖和已拆迁整备的金融街片区。

金融街拆迁曾让很多人充满期待，认为是重振福田的契机，规划出来之后，重振的梦想可以告一段落了。

金融街片区公布的主体规划是：建设金融文化中心、国际演艺中心和深圳改革开放展览馆。

原址重建的主体不是大家期待的金融中心、高端CBD和大型商超，而是文化、演艺和展览场馆。

深圳四大支柱产业是高新、金融、物流和文化，很明显，深圳政府选择把金融和文化放在福田，把高新放在了南山。

为什么不再建一个高端产业中心，很简单，过剩了啊。

福田中心区传统的金融写字楼已大量空置，前海金融中心还在嗷嗷待哺，后海、科技园、总部基地、留仙洞、北站多个CBD正为存量拼的刺刀见红，再建一个高新产业中心，只会造成更严重的内卷。

金融街最终被定位为文化中心，表面看不能直接给福田带来产业利好，但福田的城市界面进一步被优化，居住体验进一步提升，福田的人文和居住价值继续被夯实，说福田没落还为时过早。

最后剩下深高这块宝贵的土地，我预计会先放着，等到最需要的时候再拿出来用。

3

向南

向南，我看到了保税区和河套。

深圳和香港以深圳河为界，深圳河在河套本来走的是一个几字形，这块土地归深圳所有。

因为河道弯曲，每逢暴雨就容易冲堤，1997年深港合作治理深圳河，把弯曲的河道拉直了。

2017年深港决定共同开发，建设深港创新科技园，消息传出，当时就引发了对福田口岸楼市的炒作。

即便是未来，我建议也不要去河套盲目炒房。

实拍可以看出，深圳河以北的深圳全是高楼大厦，以南的香港是全开发的群山和湿地，这块地相当于远离香港中心区的一块飞地。

4

向东

向东，罗湖尽收眼底，从这个角度来看，罗湖密密匝匝全是房子，界面陈旧拥挤，几乎没有更新的余地。

罗湖的没落，代表着深圳一个时代的落幕。

再向东就是梧桐山，翻过山就是盐田，这座巨大的山脉彻底阻断了盐田的发展之路。

5

向北

向北，是市民中心和莲花山。再向北，就是连绵起伏的梅林山。

梅林山以南，是福田；梅林山以北，是龙华。对深圳这种多山的城市来说，一座山脉往往就是区界，由于交通的阻断，一座山脉会隔出两个房价体系。

比如梅林山以南的侨香卖15万，以北的龙华卖8万；梧桐山以西的罗湖卖9万，以东的盐田卖5万。

多说几句山和海，深圳的山海资源都很丰富，但海的价值远远大于山。

海景房是加分项，可以卖出天价，山景房却是减分项，依山而建的房子反而涨的慢。因为海景比起山景是更稀缺的资源，临山往往意味着交通不便，缺少发展腹地。

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再向西

兜兜转转又回到起点，再次向西，近眺是深圳湾，远眺是南山，还有依稀可见的宝安。

向西有海，还有填海而来的土地，那里才是深圳发展的终点。