来源：朱罗纪

深圳二手房住房参考价执行了一周年，现在到了一个节骨眼，不少童鞋在关心深圳二手住房参考价是否按原计划进行价格调整。

我理解是，有些买家希望深圳能把住房参考价调高一些，这样可以获得更高成数的贷款，进而减轻自己的首付压力。

但我认为不会调整，也没有必要调整。这个判断不是现在做出的，而是2.8之前做出的。

依据很简单，如果参考价继续调低，那么会进一步打击已经低迷到不行的二手房交易。如果转头调高，以目前房价下行的事实来看，缺乏逻辑支持，而且会被公众理解为政府在刻意托市。所以，最可能的是维持原状。

但之所以还要聊这件事，重点倒不在此，而是我认为有几个问题需要辨析一二。

其一，住房参考价让市场回归“理性”了吗？

这是我注意到有些媒体的报道视角，坦白讲，这是错误的。

现在的深圳房地产市场，尤其是二手房市场，显然不能说是回归“理性”，而是低迷“过冷”了，这是我们首先需要正视的基本事实。

一些媒体整理出一堆成交数据来，却只想证明一个“预设的结论”。我想说这样做很“危险”，会引导政策继续错误下去，也会误导买卖双方错判市场。

深圳2021年全年成交了40699套二手住宅，月均3392套。4月之后开始疯狂腰斩，9月跌破2000套，到今年1月成交量更是低到只有1557套，创下2012年3月以来的最低记录。这个略超4万套的成交量，比次贷危机时的2008年还要低。

而在过去的15年，深圳二手住宅的平均年度成交是81877套，按月平均6823套。2021年的二手住宅成交，比过去15年的平均值还要超过腰斩。

如果大家认为这样的市场叫回归“理性”，那么请问我们如何定义过去15年里那些比较低迷的年份呢？比如2008、2014、2018，难道2014年高库存、2018年下跌时的二手房市场代表着“过热”？尤其是我们如何再定义2008年的房地产市场呢？一个拥有多达600多万常住家庭的城市，每个月的成交量1000多套，这是很可怕的市场下行。

正确的理解很简单，现在的市场是“过冷”，不是“理性”。我这么说，不是指向接下来的政策变化，而是正确的认识这个市场。包括住房参考价在内的所有的调控，公开宣称的目的都是为了让市场回到“理性”、“健康”状态，“过冷”或者“过热”都不是目的，也都是“最坏的市场”。最好的市场是预期长期稳定的市场，但很难实现，市场经常不是过度上涨就是过度下跌。至于这个怎么产生的，有人认为是市场投机炒作造成的，有人认为是政府不节制的干预造成的，难以一句话扯清楚。

其二，市场剧烈下行主要是因为住房参考价吗？

我注意到的另一个观点是，深圳二手房住房参考价的威力，打破了深圳房价只涨不跌的神话。

这同样也是有诱惑力的错误，深圳房地产的下行，来自参考价的作用被夸大了，尽管很多人可能不认同。

首先，房价从来都没有只涨不跌过，包括深圳房价。说这样话的是因为也许你从来没有经历过房地产周期，只需要去认真的研究一下深圳房地产过去的20年、香港房地产过去的40年，就知道了。伟大城市的房价虽然长期上升，但是从来没有只涨不跌过，事实上每隔2-3年都会跌一点，隔上个10年左右会中等程度的大跌一下子。3-5年时间，总会有那么一批高杠杆的人很痛苦很煎熬的站岗。

其次，导致深圳房地产（包括价格）在2021年下半年之后展开调整，主要力量并不是二手住房参考价带来的，而是市场信心和预期收入的显著下滑导致的。

住房参考价唯一有解释力的部分是二手房成交垮塌，因为它的本质是去杠杆（不止是“去杠杆”，甚至是“没杠杆”），导致很多人尤其是改善买家买房时必须要支付更多的现金，从而造成需求量在短期内大幅降低。

但是，如果市场信心犹在，那么结果一定会出现：购房需求高度涌向新房市场。因为新房市场一没有贷款限制，二还有严厉限价。从2021年的新房成交看，这一点是得到了证实的。2021年深圳新房成交了52417套，是过去15年来的第三高位，2016年来的新高。（当然，这里面有供应量大增的缘故——2021年住宅批售量是2016年来的新高，也是2011年以来的第二高位）。

可是，如果我们继续考察，就会发现，从去年第三季度起，深圳的新盘市场也垮了。上半年大家还都拼命的去抢房子，下半年，房子就开始卖不掉了。有出现8个认筹登记的，也有只卖掉1套的。到今年1月，整体去化率低到了19%。

说明了有其它原因导致了市场下跌，这个原因与住房参考价的调整形成了“共振”。

我认为这个主导因素一是，市场周期律自身的作用，2020年的大家联合坐庄抬房价，本身已经预示了重大的风险，市场自身也有向下调整的要求。二是来自供应端方面——房企现金流普遍性断裂导致了全行业市场信心丧失，10多年才有一次的房地产大危机，让普通购房者果断停下了走向售楼处的脚步。三是，来自买房人的预期收入下滑，也是一个重要的力量。

这些来自市场端而非政策端的因素，我认为要比二手房参考价政策来得更加真实和猛烈。仅仅靠住房参考价的威力，不会让新盘市场出现垮塌——或者说，只有当真实二手房价格跌到比严厉限价的新盘价格更低时，人们才会不买新盘。

说这个主要是想说，不要过于高扬政策调控的力量，诚然它在短期能够发挥很显著的作用，但根本性的力量不一定是它。

其三，要注意价格的干预在未来会生出大害。

我不赞同直接对住房进行价格干预，但是如果你要说效果，那我的确要承认，二手房住房参考价通过捆绑按揭贷款政策，在给市场降温方面，是有立竿见影的效果。

但容我再说一遍，如果你认为光靠着这个参考价，就可以实现房地产的“长治久安”（或者是房价的大跌），那是不可行的。

让我们极端一点讲，假定深圳未来购房不再允许使用贷款，就像去年金融机构针对开发商的那样，一刀切的斩断贷款。那么，这个住房参考价的政策就毫无意义了。但是不是说那个情况下，就没有人“炒房”了？

并不是。我们可以回到1992年前后去考察，那个时候，中国根本还没有按揭贷款这回事儿。所有的买房子，都要一次性支付，而且比现在更加的“楼花”，但是结果依然是炒风炽热，房价该涨照涨。

今天的金融手段要比当年远为丰富，比如市价2000万的房子，你只能给我按1200万贷款，没有关系，我一次性付款（具体怎么融资，会有机构做），那你就管不着了（自然也没有金融风险）。但我买到了房子之后，照样可以做抵押经营贷（只要不去再买房子就可以了）。也就是说，这个融资的管道其实你是砍不断的。

如果你实现不了那个长治久安的目的，但是又不停止这个价格干预呢？今天是新房、二手房，都出现了，而且市场的确发生了严重的调整，我认为是时候再“老调重弹”了。

逻辑也非常简单，都已经是事实了。全部的住房价格都控制了，尤其是新盘价格，从土地到新盘，价格全都锁定。答案就一个，开发商没钱赚。我们回头想想，假如限价不那么狠，今天爆雷的开发商，估计手里出个上百亿、几百亿的现金，都不是难事。

开发商没钱赚，就会缩减投资，减少开工。这会造成一个城市的固定资产投资率大幅下滑、地方财政收入显著减少，这两者会直接影响到在地城市的GDP、地方公共建设，乃至地方公务员系统的工资发放，这些在最近3个月内都已经明显的传导出来了。不要觉得这个和你没关系，代价一样有。上游供给端的减缩，会导致在未来某个时段供给大幅下滑，进而传导到房地产价格上，会重新上涨。而如果那时候又叠加了货币政策放宽（经常是如此，无外乎是大水，还是滴水，现在就是了），那么就又会变成暴涨。

眼下这个情况就是这样，包括深圳，等到曾经的那些限价新盘走向二手市场，大家就会看到结果到底是谁想要的。

价格干预走到最后，其实都是在自己逼自己，走不下去。推行的越长久，后患越大。 

人们都很喜欢“立竿见影”的“雷霆手段”，一下子就可以见到效果——比如直接抓一批人。很少有人会忍受“润物细无声”的长期坚持，喜欢眼下多过长远，是人性。但人生是一个不断跃迁的过程，不可能你在每个阶段都能得利，在某个阶段受损也不打紧。不妨多学着一点“终局思维”，利用一些“黄金般的市场调整期”给自己充电学习，积累下来，会对市场的认知有根本性的改观。