关于惠州买房的再评价

来源：朱罗纪

昨天有个确诊案例的新闻，引起了我的注意。

惠州昨天疫情通报，一位25岁的夏同学确诊，他在深圳罗湖区南湖街道上班，家住大亚湾西区街道美岸栖庭。

这是一个典型的“深惠通勤族”。看到这个，我当时想起，之前深圳流传着一句话：要深圳人吃好一点，不要到流调的时候都是隆江猪脚饭。我这里来套路一下：深圳人的流调里，不仅有隆江猪脚饭，还有来回3小时的深惠通勤公交站。

我想结合这个案例，和读者们再聊一下惠州买房。先前我已经写了一些文章，大家可以回顾：《“像惠州一样的城市”，适合什么样的人群去买？》、《惠州未来五年的机遇和挑战》、《惠州应该减少卖地》。恰逢春节以来，关于惠州房价大跌的文章很多，很多群里也又一次燃起“惠州买房是大坑”的讨论，主流的意见高度统一，绝不能去惠州买房子。昨天一群友说有40万现金，月入2万，因为结婚想在深圳买个小产权房，问大家的意见。我自己想不出，他这个资金不去惠州能去哪里，大家也帮忙出出主意。

首先看这位夏同学的案例。

他每天早上大约7:30左右先从家中步行到一个公交站，然后坐公交车到大亚湾“交管总站”公交站，再坐悠悠巴士到深圳罗湖老街，在9:30前赶到公司，这个时间大概是1.5个小时多些。然后是下午6点多下班，再坐悠悠巴士从罗湖老街到大亚湾区科技路，转乘公交车回家，大约8点多到家，大约是1个半小时。

也就是说，夏同学每天往返在路上大约要花3个小时。我测了一下，如果是驾车出行，走惠深沿海高速，距离大约是60公里，耗时要52分钟（不塞车的情况下）。

他这个楼盘在中介平台上显示挂盘价是8298元/平米，低于大亚湾西区均值。看走势，去年四季度以来，大概率是没有二手成交的。楼盘大概2016年竣工，有2000多套单位。

这样的案例在真实市场其实很多见，只是大家不关注罢了（能到惠州去买房子的人，在深圳的买房群里，那都是“不受关注的穷人”了）。最近还有一位粉丝说，她去年在澳头镇合生滨海城买了一套房，原因是：要结婚了，需要一套房子安顿下来，买在惠州觉得也不错，希望再努力打拼，以后换到深圳来。

类似的个案无穷尽，他们每个工作日都像上位夏同学一样，奔波往返在深惠之间。大数据上看，依据广州规自局去年8.16发布的《2020年广州市交通发展年报发布》披露：深惠之间，每天的跨城出行人次超过50万。排名第一是广佛，每天跨城出行人次达到176.3万，其次是深莞，120.8万。深惠（莞惠也是）之间的每日跨城通行量，排在第三或第四位。这个里面自然有很多非通勤，但通勤量达到数万人我想是必定有的。

另外，之前文章已列举。惠州2020年七普人口升到604万，10年累增145万人口。其中，大亚湾+惠阳占63.9万人（44%）。这两个区域是惠州各区人口增加最快的，大亚湾最高，10年累增131%（增加25.2万人）；惠阳第二，10年累增68%（增加38.7万人），两区10年合计增加约64万人。大家应该都清楚这两个区与深圳的关系，我们完全有理由相信：这新增的64万人口，相当大一部分都是来自深圳（就算是3成，也是20万人）。

即是，无论从个人感知还是大数据，过去10年里，深圳人口快速流向东莞惠州的趋势，既无比真实又不可阻挡。这一点提醒我们这些做地产观察的，必须要正视：越来越多人在深圳工作而在惠州居住这样一个基本事实——而这还是在深圳都市圈内毫无地铁连通的情况下。

从这里，我们提炼我们的看法，那就是：现在市面上有关惠州（是坑）的买房理论，涵盖不了真实的市场事实。不一定是错在结论，但是逻辑上一定是错了。主流的惠州买房理论，依然单一延续的是“投资升值论”，而不包含“刚需自住论”。逻辑出发点错了，其它就全错了。

我觉得一个粉丝说的比我好，我引他的话：我们现在的很多买房理论里，是没有“家”的。要知道，世上有很多“穷人”（相对概念），他们买不起像深圳这样的城市的房子，但他们也要结婚、生娃、也要有一套房子、一个家。坪山4万、光明4万5 的房子，在深圳已是最便宜的，但他们买不起。甚至是沙井1.5-2万的小产权房，不能贷款的话他们也买不起，他们只能贷款买得起惠州8000、1万的房子。这样的购买行为，更多是一种解决人生重大问题的手段选择，而不是作为一种单纯的资本投入。

源头上清理不了这样的逻辑混乱，我们在市面上看到的买房理论，便会沦入“鸡同鸭讲”。你告诉他：不要去惠州买房，那里不涨价。但是他的问题是：我钱就这几十万，而我又必须要买一套房。

正如我先前所说：谁人不知广深好？看你买了买不了。这个真实市场的状况，我们必须要面对。承认需求的多样性，才能够做出正确的分析。

这些是我对有关“惠州买房逻辑”上的一些不同看法，下面我们从房价运行的角度来重新观察，你也会发现，上面那种逻辑也是非常浮华的。

其一，不可抹杀需求的多样化。

房子首先是个商品，其次是个特殊商品。可惜我们经过多年的周期，很多所谓的买房理论，已经完全简化为“投资升值”，指向根本的需求分析已经完全沦丧。大家买房子，不是为了“买对一套适合自己的房子”，而是只想着把房产作为发财致富的阶层跃升手段。这个不能说错，但绝不是买房的全部。

上面说了，在珠三角，谁都知道深圳好，广州好，但买不起怎么办呢？就这一个问题，就可以把很多讨论终止了。面对一些只能拿出几十万首付但又必须买房子的人来说，你的观点是：不要买，在深圳租房子？事实显然不是这么简单，需求不是这样的，不同家庭的买房需求“多如天上星”，我们需要下沉到真实市场里去观察供求的匹配。

很多文章一看便知是不了解去惠州买房的刚需心态，以为他们选择惠州是“离开深圳”，其实你只要是跟进10位这样的刚需就会知道：他们到惠州买房，不是离开深圳，恰恰是不想离开深圳。他们想在离深圳最近的地方安家，然后继续在深圳这样充满活力、充满机会的城市打拼，并渴望在某个时刻能够把家搬回到深圳。

其二，分化是所有城市房地产的共同特征。

不同的城市，房地产有不同的价格走势。相同的城市不同的区域，也同样，分化可以很大。很多观点在讲惠州大亚湾、惠阳的价格降得多，的确如此，我在惠州的同行反馈说，惠阳大亚湾基本上现在都是遍地8折了。前几天甚至博罗一个项目，都打到了7.3折，价格回到了2017年。

但是只拿一个区域来去论证整个城市，道理上是错的。因为你在深圳买房子，也一样要考虑地段的问题。在深圳，深圳湾最贵的价格和大鹏最便宜的价格，中间最大的差值可以达到15倍。在惠州，西湖边上最贵的学区房和大亚湾的房子，价差也可以达到3倍。

是以，在惠州的大亚湾买房子，赚不到钱，以此论证惠州是坑。但是你在深圳的东部买房子买，也一样赚不到钱，但深圳显然不是坑。

本质没有不同，只是程度不同，惠州房地产的问题更突出，波动起来更加的刺激。

其三，房价总是有周期波动。

房地产是个周期性行业，房价总是周期性波动，景气循环的四个周期它都具备。大亚湾跌，深圳其实也在跌。并不是说，集万千美好于一身的深圳，永远上涨，永远不跌，从来没有这样的事实存在。如果连深圳这样的城市，都会跌，其它地方跌，并且跌得更多，是非常合理的。对待这个，要平静一些，没什么大不了的，还是回到城市的基本面去。

简单一句话讲：在深圳都市圈范围内，所有的城市都要看深圳的脸色。跌的话都会比深圳的跌得多，反弹回涨的话也都要等深圳先涨。这是过去无数次的历史周期验证了的。

这是我认为一些不同的地方，依据这样的逻辑，如果你只是想买房赚钱，我当然不赞同你把钱投到惠州去。实际上这一点根本不需要强调，大部分人使用常识就可以明白答案了。但显然，你能这样想，那很可能说明你根本不是“买房届的穷人”了，不是穷人当然可以随便一点啦。

但如果你根本买不起深圳、买不起东莞的刚需，就是你属于那种“深圳都市圈买房届最穷的一群人”，我不觉得选择惠州做一个“深惠通勤族”是错的。的确会像上面那位夏同学一样辛苦奔波，但是只要是交通能够忍受，家人住的舒服一点，孩子能够受到好一点的教育，那就是买对了。这个人群很庞大，或者说，他们就是“新市民人群”，对他们来说，1万来块的单价，能够实现与深圳通勤，在这个都市圈，除了惠州、中山（深中通道开通后），还能有更多的选项吗？

买房是为了生活，生活不单单只有买房。每一个人都会根据自身的实际情况，来做出他认为在当下最适合的一种决策。我们要相信买家的智慧，哪怕他不怎么懂是朴素的想法。我们要相信每一个买家是能够凭借自己的能力做出正确的判断的，当很多人去嘲笑讽刺到惠州买房的同学时，我们也可以反过来想一想：一定是有什么动力在支撑着他们，让这一帮“买房届最穷的一群人”宁愿到惠州买房不赚钱，也不愿意直接离开。

我当然很清楚惠州所存在的问题，这些在过往都提醒了，惠州一直把自己陷入到“土地财政”的恶性循环里，道理上惠州需要减少卖地，但是实际上它越卖越多，就像鸦片上瘾一样。

我们解决不了这样的问题，真正需要提请面对的，反而是深圳。从我们2016年提起通过都市圈建设卫星城、增加住房供应开始，已经6年过去了。深圳都市圈的地铁联通，建设“轨道上的大湾区”，推进的太慢了！（与广佛地铁相比，更是已经慢得超过了10年！）深圳需要更加积极的考虑，更快的把地铁拉到东莞、惠州去。

上面说的两地跨城通勤已有数十万之巨，居住在惠州的深圳人，也有数十万之巨，这个事实是如此的强劲有力。显示人口自发的流动，已经不可阻挡。

假如深圳能够更加积极的推动，无论是对于在惠州构建服务深圳的大规模卫星城而言，还是对于有效缓解深圳房价过高的难题而言，以及对于改善这个日益庞大的“深（莞）惠通勤族”的生活质量而言，都将有莫大的裨益。

这一件事，是战略级的，根本不是临深地区房价涨不涨那么简单的事，而是事关深圳都市圈能否最终成功的大问题。我们殷切希望在未来的5年时间里，能够看到确定性。