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6月初，深圳政府印发了《深圳市既有住宅加装电梯实施方案》，文件提到：

深圳既有住宅加装电梯，每台最高可补贴35万元，到2025年底，根据业主意愿和实际情况，实现“愿装尽装，可装尽装”的目标。

(资料图)

看到这个文件，我第一感受是：不要再赌拆迁了。

深圳哪些住宅才有加装电梯的需求，肯定是5-8层的楼梯房。这一类楼梯房，基本都是上世纪80-90年代的老商品房。

为什么政府宁可自掏腰包补贴，也要鼓励老房子加装电梯。

意图很明确，对于老旧楼梯房，政府短期不打算拆迁了。准备通过加装电梯的方式，提升居住满意度，让这些老房子旧貌焕新颜，焕发更持久的生命力。

这个事情就有点尴尬了。

因为买了这些老旧楼梯房里的人，绝大多数在意的可不是加装电梯的便利，而是盼着拆迁早一天到来。

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过去几年，深圳的老旧楼梯房炒作非常严重，尤其有拆迁概念的，甚至比周边次新卖的还贵。

原因很简单，深圳缺地，到处都在旧改，棚改。最缺地的市区，想要释放出一些土地资源，几乎只能靠拆迁。

最近七八年，深圳拆迁确实在加速，拆迁既包括农民房，也包括老小区，叠加楼市的两轮暴涨，大家发现，能买到拆迁前夜的老商品房，相当于中了三轮大乐透。

第一轮是房子本身跟随大势的涨幅。

第二轮是老房子变新房子，配套教育全面提升带来的大幅升值。

第三轮是商品房拆迁的面积补偿，1比1.2起步，最高1比1.3甚至1比1.4，还能低价买入部分面积。

三轮大奖中下来，几乎可以完成屌丝逆袭了。

举个例子，A先生以每平米6万的价格，购买了某老小区一套80平的三房，总价480万。

买完一年赶上拆迁，按1：1.3赔付104平，又以每平5万的低价购入12平，换购了一套116平的四房。

新房市场价每平12万，总价1392万。减去540万成本价，净赚852万，利润158%。

这个收益率，比单纯买商品房高多了，谁能不眼红心跳?

于是最近几年，炒房市场出现了一个特殊的群体，赌拆迁群体。

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赌拆迁客户有一条完整的逻辑链：

深圳严重缺地，想要快速发展，只能拆迁；

高楼层拆不动，只能拆低楼层；

市内有大量老式楼梯房房小区，房子老，楼层低，容积率低，位置好，拆迁的天选之子；

拆迁之日，就是暴富之时；

所以，聪明如你，买它！

可问题是，你知道的同时别人也知道了，所有人都知道了，业主自然更知道，业主在卖房时，会大大加入拆迁预期的溢价。

哪怕房子没有旧改的预期，溢价也会被加进去，因为老房子迟早要拆嘛；如果有了旧改预期，溢价会更夸张，比周边的次新更贵，因为有赔付嘛。

这个溢价有多夸张，我举个例子。

福田的莲花片区，天健世纪花园和深业花园是2000年后品质较高的楼盘，挂盘价10-11万。80年代的老小区莲花二村，挂盘价12万+。

注意，这还是在莲花二村没有拆迁概念的前提下，一旦有了拆迁概念，分分钟飙到15万。

景田片区的市政大院，83年的老旧小区，因传拆迁概念，挂盘价10-12万。

同样的价格，在景田可以买到福外附件的房子，还能买到豪宅新盘天健天骄。

业主敢挂这么高，无非是赌迟早拆迁；买家敢高位接盘，同样是赌买到即拆迁。

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最近两年高价买老小区赌拆迁的，估计都要砸手里了。因为深圳政府已经明确告知了：老小区，我们不打算拆了。

为什么不打算拆了?因为极其不划算。

拆迁成本太高，扯皮周期太久，拆完之后开发商原址重建，因为要赔付的回迁房太多，只能把房子盖的又高又密，把房价卖的极高，开发商才有钱赚。

这些东一个西一个的拆迁地块，不能连成片，不能发挥集约效应，几千平米的小豆腐干只能建超高层住宅楼，几万平米的大豆腐干最多配建一些商场、绿地和学校。

十年拆迁猛如虎，拆到最后的结果是：

1、暴富了一小批拆迁户；

2、让房价变得更高，有悖于房住不炒；

3、乱象频出，人心浮躁，不利于和谐社会；

4、超高层建筑替代了农民房和老小区，深圳并没有变的更美；

5、对高新产业的升级推动作用几乎为零。

拆来拆去，弊大于利，既然如此，干嘛还要拆呢?

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2012-2020年，是深圳经济的快速发展期，也是中国房地产的高速发展期。

两个快周期叠加，加速了拆迁的进度。

政府需要城市更新，开发商想要赚钱，双方一拍即合，一起去啃旧改这块硬骨头。

现在两个前提条件都不存在了。对开发商来说，平地建楼都不赚钱了，谁还去搞旧改?对政府来说，改了这么多年，除了推高房价，没看到更多的好处。

所以，干脆不改了，装电梯吧，老式砖混结构的房子再住几十年也不会垮蹋，拆什么拆，政府出钱帮你们装电梯，大家踏踏实实再住50年。

不出意外，园岭新村、市政大院、莲花一村、莲花二村、景蜜村、竹园小区等等大量的商品房老小区，别管以前有没有拆迁概念，现在统统没有了，安安稳稳再住20年再说吧。

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以后有可能拆的，只有两类老小区：

一类是面积大，和老旧工业区连成一片，拆了之后整个片区能改造升级的，比如香蜜湖金融街规划；

二是被鉴定为危楼，有倒塌风险的，政府不敢担这个责任。

哪怕是危楼都不保险，比如罗湖的松泉公寓，传危楼传了20年了，拆迁一样遥遥无期。

如果不是这两类，建议还是洗洗睡吧。

有人可能不服气，说你看木头龙，鹿丹村，鹤塘岭，南华村，华富村，不都拆了吗?

这些老小区确实都拆了，但是世易时移，此时非彼时，过去十年深圳房价涨了五倍，未来十年还可能再涨五倍吗?

过去十年旧改的顺风车，搭上的就搭上了，搭不上的，车已经开远，大概率永远也搭不上了。

即使是搭上了的，又能多赚多少呢?

罗湖的木头龙旧改，从2007年拖到现在，终于建成了新盘益田御龙天地，去年开盘价8万6，卖不完还转入了二级分销。

2007年投资深圳，宝中商品房不过6000，现在涨了20倍，如果中途换手两次收益更高，比拖死在一个旧改项目里不知要强多少。

所谓的旧改，卖的就是一个信息不对称和贪婪的预期。预期方面，早被业主算到尽加在房价里了；信息方面，深圳政府都明牌了，我不改了，不陪你们玩儿了。

还会有人往这个坑里跳吗?

肯定有啊，对深圳变化不了解的人，自认为聪明的人，算不清帐的人，被中介忽悠的人，没看到这篇文章的人。