来源： 东莞淘房志

广发南能卖7万！龙湾卖到6万！东莞楼市分化加剧！

东莞土地拍卖终于落下帷幕了！

(相关资料图)

其中竞争最激烈的两宗地广发南和龙湾地块，讨论非常多，对于未来的售价，也是浮想联翩。

有业内大V发微博说：估计保利昨天拍到的龙湾新盘售价4.8万左右，教授直接估到6万！

而对于广发南这块地，提出疑问：润府能卖6万？悦府首批能卖7万？天骄国际首批能卖7万？2.6万地价的广发南首批能卖7万？

对于这几宗地，为什么突然有这么强的底气，说能卖到这么高。

我猜想可能有这么几点。

一是东莞新房限价突破。去年至今的深业松湖云城、中海松湖林语、鹏瑞天玥等高端项目备案都在5万内。但就在半月前，松湖某项目备案均价突破5万，天花板正式捅破了。

二是东莞需要这些标杆楼盘涨价。这能带动整体房价上涨的预期，促进楼市成交。

三是东莞马上要实行第三轮新政。楼市调控会逐步放松，限价管控可能没那么严格。

正是基于这些因素，不少人对楼市又满怀期待了！才有底气对这几宗地，预估了这么高的售价。

01

这个有点难！

回归到现实，ZF真的会大幅放开限价，让你卖到这么高的价格吗？

我看是有点难的。

就拿华润来说吧，CBD核心地段的新盘，还有万象城商业加持，这次华润新推出的润府，也是万众瞩目。

华润润府效果图

但这盘的价格，真能突破限价，卖到6万吗？显然是不可能的！

参照之前万象府价格，最高备案到4.7万，南城新盘还没突破5万，华润润府备案均价，能超过5万，就谢天谢地了！

不过，有松湖万科在前面，这次南城华润可能会超5万，备案均价估计5-5.5万。

但超过5.5万/平，我觉得是非常难的！

万科广发南这宗地，肯定会限价，明年开卖的话，最高不会超过6万！

这宗地的位置肯定没得说的，旁边就是东莞市政府，建面有22万平，用地性质为二类居住用地+商业金融业用地+文化娱乐用地。

广发南地块区域图

但是，备案价还是要按照套路的，南城如果润府备案价在5.5万内。

明年广发南备案到6W以上，南城备案价就快速跳跃了，从4万多，到5万多，直接到6万多。有点太快，不现实！

这宗地，据我估算，最多会在5.5-6万之间。

当然这个价格，明年会有很多人会抢！这么好地段+高端新盘产品，至少值6万＋！毕竟西平那些10年楼龄的楼盘，也卖到5万＋。这里值6万+，合情合理。

保利龙湾这宗地，大V说要卖到6万！我觉得是无稽之谈！

有人拿之前备案价和拿地价对比。保利天际1.4楼面价，后面卖3.99万，现在拿地价2.1万/平，不得卖到6万/平，这什么逻辑！

龙湾这块地，在地理位置上来说，就属于万江。

如果明年卖到6万，直接要超过华润，超过鹏瑞，让南城如何看，小弟超过大哥，不允许的。

龙湾这块地，可以参考保利天际备案价，当时备案均价在3.99万，差点就4万/平。

这意味着，4万/平是当时龙湾片区新房的天花板！

龙湾地块区域图

这次保利龙湾楼面价虽然高达2.1万/平，但开发商卖到4万/平，也有利可图的。

要知道，东莞现在不少项目楼面价2万+/平，备案价基本在4万以内，甚至不少项目售价都到3.5万内。

市场行情不好，大家都备案不起价了。要么备起高价，然后打折促销。

这块地，我的判断，备案价一定会低于5万/平，大概率4.5万左右。

对于东莞新盘，限价政策应该是个连续性政策，突然中断可能性不高，但核心区的限价会慢慢突破，缓慢上涨！

02

未来核心区卖到10万＋，郊区依然两三万

在第二次土地拍卖之后，东莞楼市分化程度加深。不仅仅是区域地段的分化，连房企也开始出现深度分化！

具体表现有这么几点。

一是房企分化！

东莞房地产市场上，房企出现分化。

央企国企唱主角，民企靠边站。在拿地市场，体现最为明显。参与拍地的企业，90%都是央国企，包括华润、中海、万科、越秀、招商、保利。真正民企参与竞拍只有珑远。

拿地结果也是如此。

接下来的第三轮、第四轮土地拍卖市场，央国企会收揽大部分土地！

从销售额上也能明显体会出。保利、万科、中海、招商、华侨城等央国企份额飙升，民企逐步退缩。

在最近两三年，东莞房地产市场，央国企、品牌房企占据主导地位。

二：土拍分化严重！

在拿地市场上存在分化。核心地段争抢，刚需地段冷清。

第一次土地拍卖，8宗地，6宗地流拍，位于塘厦、常平、大岭山的地块都无人问津。仅有长安和横沥的地块出让。

第二次土地拍卖，热门地块爆抢，封顶价成交，冷门地块底价成交。广发南和龙湾地块最激烈，松山湖地块本来也激烈，但给华侨城了。剩下的大岭山、虎门地块都没什么房企竞争，底价成交。

房企都在聚焦优质地段，核心地段的土地，毕竟这些地段，卖房周期很快，利润也是有的。

郊区的房产，现在面临压力，回款周期也是拉长，拍卖地块无人问津。

三是新房二手成交分化严重！

新房市场关注最高的就是松山湖、南城、东城这些核心板块。

其次就是虎门长安、松山湖外溢区大朗、大岭山、寮步等，再者就是城区外溢万江高埗石碣道滘。

例如松山湖的万科深业中海，卖的很快。还有南城华润润府，这次也会是秒光。其他区域新房市场，基本要靠广告，打折促销等手段。

总之，核心区新房有倒挂，走量很快。郊区新盘缺乏投资价值，只剩居住价值，根本卖不动。

二手房市场差不多，核心区二手走量，郊区二手冰封。

东莞二手在2月筑底之后，3月成交陆续攀升，5月二手1319套，创造新高，6月二手成交量估计会接近2000套。

二手成交的主力区域在南城、东城、虎门等热门镇街。其他镇街二手成交甚少。

四是房价也会持续分化！

现在的东莞，松山湖5-6万，南城东城4-5万，但类似麻涌等远郊区，都卖到2-3万，价差真不明显。

看隔壁深圳，城市核心地段，深圳湾能到30万+，光明才4-5万，坪山3万出头，价差10倍。

我的看法，东莞经济走强，核心地段会强化，楼市会继续分化。松山湖+南城+滨海湾，核心地段优质房产到10万+，郊区房产还是2-3万，一定会出现的。

东莞楼市普涨过后，就是一个分化的市场，只有核心地段的优质房产，才能有超额的收益率。

03

不用怀疑

东莞第三轮救市要来了！

土地拍卖之后，最深刻的感受就是，东莞第三轮救市要来了！

为什么这么说，从这几方面看。

一是东莞土拍后，市场没什么刺激。没有业主突然调价，没刺激买房客的神经，土拍之后一切又归于平淡。

需要政策继续刺激，市场还要一把火。

二是开发商信心受挫，拿地不积极，郊区地块，便宜也不敢拿。为什么，一是没钱，但国企有钱，为什么也不去拿地，主要就是怕郊区卖不动，回款周期太长了。

加上这一轮基本上把位置最好的南城、龙湾、松山湖的地块都拿出来了！第三、第四轮土拍堪忧！

下面肯定需要刺激，让开发商也看到希望，继续拿地！

三是东莞新房市场很惨淡，新房库存持续走高，二手房市场没有想象中回暖，还是处于某种底部的阶段。

市场不好，购房客没彻底激活，入市欲望不强烈。

所以综合拍地、东莞第三四轮土拍需要、东莞新房去库存等任务下，ZF还会继续颁布政策，刺激楼市，让购房客入市！

至于新政内容，大概就两方面，一个是限购，另外就是首付问题。

东莞核心区南城+东城+松山湖火爆，可划分为限购区，其他地方非限购。非限购区，首付也可以2成。

还有释放改善型需求，例如有无房有房贷记录，可以从首付5成降到首付3成。

至于第三轮政策什么时候出，肯定会在第三轮土地拍卖之前。

大概率，七八月份！