我先说，价格香才是王道！

(资料图)

刚刚，光明新盘中海观园公示登记人名册，共计1253批，是今年光明登记人数最多的一个新盘。

该项目于17日取证，当时自称是“深圳顶流网红盘”，由于那一片新盘聚集，一开始并没有被很多人看好。

18日该项目发布销售方案，本次推售房源包括1262套建面约83平-128平住宅产品，均价4.7万/平，价格区间在4.2-5.4万/平左右，精装修交付。

特别要注意的是，80多平的刚需户型，单价在4.1-4.5万/平左右，平均4.3万/平，单价5万以上的多是110平的刚需改善户型，这些单价都是带精装修的价格。

这个价格有多香？

我们从地图上可以看到，龙大高速和光侨路交汇的地方，有三个新盘排排坐，分别是特发·观月台、龙光玖瑞府和中海观园。

离龙大高速最近的是特发·观月台，之前被网友诟病小盘+噪音大，但入市的价格在当时看来还是相当便宜的，最低备案价4.32万/㎡，均价4.67万/㎡，毛坯交付。

并且在开盘当天下午，就打出9.1折卖房，折后均价4.28万/㎡。

一度被认为是“最卷”的非限价盘。

但在限价盘云集的光明，这样的价格，仅仅吸引了218批买房人成功登记。

旁边去年取证的龙光玖瑞府精装修限价5.19万/㎡，价格方面，没什么优势可言。

三个盘放在一起，如果从位置上来看的话，特发观月台是受龙大高速影响最大的，中海观园离在建的地铁站光明城站（13号线延线）是最近的，步行距离大概400米左右，可能受到高铁的噪音影响。

再对比一下今年光明其他新盘。

金地明峰府，7月4日取证，均价4.52万/㎡（含金装修），开盘99*99折，折后4.43万/㎡。

接下来还有万悦山二期还没入市，不过该项目一期单价在4.61-5.36万/㎡，二期的吹风价是5字头含装修成本。

万悦山的位置当然是最好的，离光明大街地铁口800米左右，不过现在光明的形势已经变了，新盘价格比之前降低了不少，内卷越来越严重，二期能不能重现一期的光盘神话，咖姐还要打个问号。

现在越来越多声音认为，光明被拉下神坛，咖姐认为这是不客观的评价。

光明一开始的新盘几乎都聚集在光明大街附近，这里未来将是光明的中心，规划已经开始落地，买房人基本上是“闭眼入”的状态，也成就了2020年多个光明新盘售罄的神话。

金融街一期备案价在4.9-5.3万/㎡之间

华润玺云著备案价在4.6-5.3万/㎡之间

中海寰宇时代均价约5.99万/㎡

电建洺悦府均价约5.97万元/㎡

金融街二期均价约5.19万/㎡

民轩揽翠台均价约5.11万/㎡

金地峰境瑞府均价5.14万/㎡

佳兆业云峰汇均价5.1万/㎡

而到了2021年，就只有万科光年四季、万悦山、星河天地三期四期和金地峰境瑞府。

那之后的新盘几乎都不在光明中心区，“地铁口”甚至成为了一个不错的优势。

所以咖姐觉得，两个时期的光明新盘，地段和价格都是截然不同的，光明有没有被落下神坛，还是要看万悦山二期等中心区待入市新盘的销售情况。

就目前中海观园针对刚需的低价战术来看，没有在中心区的光明新盘，价格香才是王道！