来源：深圳淘房志

今天和大家讨论一个老话题，公摊面积。

前段时间关于“取消公摊面积”的事，又被翻了出来，引起了不少的讨论。

(资料图片仅供参考)

公摊面积和房地产税一样，都是常年被提起，且争论不休的话题，可是至今这俩都没个定数。

最近，内蒙古住建厅“取消公摊面积的建议”列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。

但，公摊面积真的这么容易被“干掉”吗？

01.

公摊面积到底怎么算

让人一头雾水

公摊面积是一个很神奇的存在，全球仅中国一个国家在使用，最初使用的中国香港地区也在一片反对声中停止使用。

2012年12月，香港政府发布通告，从2013年开始，二房销售要用“实用面积”来标价；

2013年4月，香港政府发布《一手住宅物业销售条例》，新房只能用“实用面积”来标价。

如果不按照实用面积来标价，坚持把公摊面积包含进来，就会吃官司，罚款100万-500万港币，还会面临3-7年监禁。

而内陆城市则运行公摊面积将近三十年，很多人也一直在讨论，要取消公摊面积。

虽然有关公摊面积取消的热议一直都有，但最大的成就仅仅是少数官方人员提出了一些个人建议，至今还没有很官方地组织去向上级做出更进一步的反应。

可以说公摊面积的取消与否一直都停留在民间层面。

这次内蒙古住建厅虽然只是说提出“建议”，但这也是目前全国首个官方层面对于取消公摊面积做出的回应。

所以引起了不少社会舆论，希望其他省份也能跟进，看看能不能适当推进公摊面积取消。

公摊面积如此受关注，是因为我国2001年6月起施行的《商品房销售管理办法》中明确了商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

而《办法》中描述的公摊面积，却是让普通购房者根本难以计算的内容：

大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房等。

具体来说就是，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

而从图中可以看到，例如电梯、过道这样的公共空间越多，那么公摊系数就会随之增长。

02.

买110平房子，实际套内只有61平

离谱且不透明的公摊

今年两会，全国政协委员曾提出要取消公摊。彼时#建议取消商品房公摊面积的话题就曾经登上过微博热搜第一。

这位委员在谈到商品房的公摊面积时，他介绍到：

“从来没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也从来没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积。公摊面积看不见、摸不着，而百姓却为它承担了高额费用。”

而一声“明白付费，放心购房”道出多少买房人的心酸！

很多购房者从购房的最开始，就会被销售稀里糊涂绕进去，一笔不清不楚的公摊开销，就被开发商“说了算”了。

比如山东青岛就出现过倒霉的购房者，遇到了无良开发商。

他直到收房时，才发现自己所买的房屋公摊面积达到了房屋总面积的46%以上。

买的110平的房子，最后实际套内只剩下61平。

这位购房者甚至还是建筑行业从业者，都在购房时被一系列术语绕晕。

同样还有相似遭遇的购房者，比如：

购房业主1：房产证面积是128.35平方米，套内面积不到70平方米，主卧11平方米，但是双人床、床头柜、衣柜放不下，次卧8平方米。

购房业主2：建筑面积110平方米，实际使用面积是59.25平方米，次卧的使用面积是6平方米多一点。

还有部分开发商在期房预销售时，把样板间的面积设置过大，让购房者觉得自己将来买到的房子面积就是如此，这是对消费者的不负责任。

难怪网上不少人说，收房就是“开盲盒”，不到最后一刻，你永远不知道自己买的是什么房！

除却那些搞不明白的套内，外部的公共空间公摊更是让人不可理喻。

比方说本来是内部经营的场所，如地下车库、小超市，把它也作为公共空间去公摊，那么经营收益应该分给业主。

形成了收益，又不分给业主，还让业主承担这一部分公摊面积的费用，显然业主是无法接受的。

尤其是这几年房价上涨过快，买房难度越来越大，大家就更不想当这个“冤大头”了。

这两年有些小区，会在电梯间，电梯里弄广告位，比如融姑娘住的小区，最开始这个卖广告位的受益业主是收不到的。

直到某次业主群集合起来，去找到管理处去询问，这个电梯收益是不是该分给业主，这才被重视起来。

后来这笔费用，经过商讨，弄成集体物业费用，以后小区或者某单元一些公共区域损坏要维修，就用这笔费用。

不然莫名其妙，自己按照实际面积买的房，还要按公摊面积交物业费，结果公共区域的收益还用不上，要维修还得从自己交的物业费里去挪，这不是扯嘛。

其实从普通人角度出发，大家呼吁取消“公摊面积”，只是想让自己的钱花的明明白白。

不一定少花钱，但一定更透明。

03.

公摊面积一时半会很难取消

老百姓其实求的不过是一个公平

取消公摊面积就是未来的大趋势，只是怎么取消？何时取消？

这里涉及到的规则和各方利益太多了，老实说，融姑娘认为一时半会是很难推进。

就像内蒙古住建厅官方回复中说到的一样，制度实行多年且有法律法规确认，即使改革也需要很长的过渡期。

比起取消“公摊面积”，进一步规范并加强监管可能对当前来说更实际。

同时，在网友支持的呼声中，也有网友表示担忧，担心取消后，房价会涨；担心取消后，楼道走廊越来越窄，等等。

融姑娘认为，其实很多事情不要太过担心，老百姓所求不过就是一个：公平。

我们住的房子实际大小是套内使用面积，而我们花的钱却是商品房建筑面积。

目前，只有重庆在售房时采用的是与其他城市不太一样的计价依据。

重庆在2022年开始，采用套内建筑面积作为计价依据。

也就是从最开始就白纸黑字地让购房者明白自己买到的房子，面积究竟为何。（当然最后交房是不是短斤少两一两平，这个不好说）

如果能从这样最小的改变开始，一点点的推进取消公摊，也未尝不可。