来源：东莞淘房志

东莞8月新房成交3186套，下跌13%8二手成交2569套，上涨21.3%东莞楼市7点看法

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东莞楼市又冷了吗？

很多人感受是冷了。但实际数据上，并没那么冷。

东莞7.4松绑大招之后，楼市立竿见影，7月新房成交大涨了65%。合富统计的8月最新数据，东莞新房成交了3186套，同比上涨32%，环比下跌13%。

进入到9月第一周，趁着金九银十的契机，东莞新房成交885套，成交量更是涨了35%，创下了近15周来的高位水平。

要注意的是，在7.4大招后，东莞新房周均成交皆超过800套，属于年内的高位水平。

仅仅看数据，周成交800套+，月成交3000套＋，东莞新房成交是乐观的。

除了新房之外，二手房从数据看，也没那么悲观。合富数据显示，东莞8月份，二手房网签2569套，环比增加21.3%，同比增加42.5%，再次刷新年内新高。

二手成交的数据一路走高。在经历了今年年初的低估之后，二手成交一路小幅上涨，到现在突破2500套了。

仅从数据上看，现在楼市不那么冷了。

但实际上，很多人的感受却大不一样。真实的行情是怎么样，下面和大家继续说。

9月首周成交大涨35%

8月是传统楼市淡季，拿下3186套成交，这个不算差了。

进入到9月第一周，东莞新房成交885套，成交涨了35%，创近15周来高位水平。

能取得如此成绩，新政功不可没的。

东莞新房限购区没什么新房，新房都在非限购区，而非限购区是这次新政最大的利好区。 

但实际上，新政持续的效果并不长。

我们看一项数据就能明白了。合富数据显示，东莞8月新房来访量环比减少49%。来访量减少了一半，买房人越来越少了。新政效果越来越差了。

而从实际踩盘情况看，现在新房市场，只有少数几个热门盘销量还算可以。很多远郊、临深项目，在新政之后，还是很艰难了。

不少开发商为了卖房子，也是打出了各种优惠政策。

有些项目直接打降价牌，吸引目光。例如环松湖有项目最高降价50万让利给购房客。茶山某盘打出特价房，折后优惠30万等。临深很多盘打出首付分期、低首付等优惠。

上周去虎门踩盘，某盘营销中心人很少，项目采用首付1成起，分期1.5年。销售还表示，首付5万就够了，其他的1年半内慢慢还。现场也有优惠降价的促销。

当然，各地ZF也是不容易，为了帮助去库存，举行了各种购房节。前段时间的塘厦购房节，石龙购房节等。还有人才购房补贴等，道滘出台人才购房额补贴，最高补贴5万元。

这都在给购房客打气，买房。而从侧面反映了市场的信心不足。

除了新房成交，还有个数据要特别的关注，就是新房去库存周期。

东莞今年年初去库存周期，高达18个月。

按照8月份去化速度，新房库存只有9.2个月。相比今年年初，现在已经缩短了一半。

东莞每年新房供应量4万套，今年上半年，东莞新房备案只有11329套。供应的量不多，不像惠州、佛山等城市有着巨量的新房项目。

这也就导致了新房去库存周期，只要卖的够快，库存去化就够快。

因此在连续新政后，东莞新房销量大增，去库存速度就很快了。

接下来东莞新房如果能够保持在3000+，开发商的日子不会那么难过。怕的是，新政吸收了这一波客户后，后继乏力。

而在金九银十之际，东莞新房供应不少，多达二三十项目入市或加推，新房供应端会加大。

而在去化端，不能够保持强劲势头，去库存周期肯定又会上升了。开发商卖房的压力又要上升了。

打折促销的力度又要加大了。

刷新年内新高

1、东莞二手房成交看，走出了低估时期。

去年10月份指导价出台后，东莞二手房成交只有423套，然后一直到今年3月份，东莞二手房成交都徘徊在1000套以内。

直到4月份之后，东莞陆续放松调控，二手房市场活跃度也逐步提升。到7月份，东二手成交已经来到1856套。

到8月份，东莞二手成交住宅网签2569套。环比增加21.3%，同比增加42.5%，再次刷新年内新高。

9月第一周，东莞二手成交616套，环比减少17%，虽有所回落，但仍是年内高位水平。

这个数据起码说明了，现在楼市不那么冰冻了。

最开始的时候，很多人认为，东莞新政出台之后，二手市场可能会有一波行情，不少人赶着入市。

但实际上，后面的行情市场上悲观情绪、观望情绪笼罩下，又跌回去了。

目前市场上挂盘量上升的数量更多，贝壳网上已经有51182套房源挂盘数量，业主卖房的意愿更强烈。

随着挂盘量增加，买家观望情绪增加，降价房源也有陆续增加的现象。现在看，成交量下行，成交再次萎靡之际，市场上二手笋盘可能会增加。

2、第三轮土拍之后，松山湖有些急抛盘。

东莞第三次土拍之后，华润楼面价跌到2.2万，比旁边的中海大朗项目楼面价都要低，市场上出现了一些急抛盘。

当然，这只是极个别现象，松山湖的价格还是比较坚挺，没有必要大惊。

松山湖真正要担心的是产业经济，GDP已经四年时间停滞不前，要自身走出困境，才能真正夯实房价。

3、南城二手回落，网红盘降了一点！

南城从去年下半年二手房指导价出台，部分二手房的价格开始跌落。今年三四月让市场回光返照了一段时间，有二手房业主甚至开始喊涨。

然而这波热度来得快去得也快，不过是是昙花一现，市场很快又冷了下来。以金域华府为例，从6月份到9月份三个月的时间里，金域华府成交仅4套。

而且，进入到8月份之后，金域华府等热盘，不少出现的笋盘，已经吐出了3月份的涨幅。

目前金域华府二期77平两房，有笋盘房源从7月份335万，跌到8月份330万，单价仅4.4万。

而整体看，二期两房大概在330万-360万之间，三房在540万左右，四房670万左右，特别笋的四房只要620万。

价格有小幅的下调，不多，比较坚挺。

政策基本到底了，横盘振荡期

1、政策已基本到底了。非限购区首付+限购都松了，基本上不会再继续出台重磅性政策了。现在非限购区，地方ZF在搞一些购房节和人才补贴购房，其他真没什么了。

限购区二套首付也到3成。很多人期盼，首套2成+取消限购，有一定的希望。但不大。

2、深圳调控松绑意义重大。下半年深圳放松调控的概率会比较高，这对东莞来说，是利好消息。只要深圳松绑，行情变好，东莞也会好过一点。

3、新房市场承压，开发商促销为主。今年下半年的新房市场，虽然去库存的周期缩短了，但这建立在新房入市少的前提下，下半年会有不少项目入市，新房去库存压力会加大。郊区新房压力会更大。

4、二手市场震荡期。二手房市场已经走过最低谷时期，成交量上来了不少，市场笋盘，低价盘，能够得到认可，也能够成交，市场处于某种平衡之中。降价就能卖房，但业主很倔强，大部分不降价，只有少部分降价，舍不得割肉。

5、站岗。现在买房，站岗是正常的。但要分持续性站岗，还是阶段性站岗。买房时机很关键，选筹很关键。选对优质筹码，下一波行情，也是能够赚一笔。

6、核心区拍地多，明年是打新年。对于改善群体来说，推荐打新。下半年买旧打新，现在卖房肯定是要打折扣的，但要做好下半年出售的准备，准备好钱，明年持续打新核心区。

7、核心区新盘竞争加大。头部优质的新盘，竞争还是比较大的。但吸了一波改善群体后，一般优质盘，销量可能不会特别好。润府今年开卖。是城区最火的热盘。除了地段优质，还有就是无竞争！城区无竞争、湖区无竞争。放在明年不一定会这么火。

我猜测的是，润府第二批热度会降低。开发商第一批热度这么高，应顺势推第二批。而现在迟迟没有推出，还是在蓄客，难度在增加。