一、福田区二手房成交情况

(资料图)

【参考价比值】反映了成交价与参考价之间的比例关系。

参考价比值=成交单价/参考价

福田区二手房参考价比值

福田区二手房参考价比值6月回升。7、8月连续下降至1.08，福田区二手房的成交价平均是指导价的1.08倍。

【议价比】反映了报价和成交价的差额百分比。

议价比=报价/成交价-1

福田区成交总价情况

福田区4月成交总价最低,5月后总价上升，议价比也增加至6.9%。

二、百花片区价格情况

顶级学区的百花片区，在大学区政策的调控下，大幅下降。

大学区影响历程

百花片区航拍图

百花片区参考价比值情况

百花片区实验学校初中部（中学部）片区房价格降到了10万左右，与指导价10万-12万持平。

百花总价和议价比

图例：橙色曲线为成交总价，黄色挂盘价，蓝色为议价空间，也就是能砍下来多少。

百花的成交总价平均由2000万以上下降到1000万以下。8月议价比4.2%，价格已趋于稳定。

长城二花园

参考价10万，由1.18指导价下降到指导价，跌幅31%。

南天一花园

荔园小学实验初中，指导价12万，成交价格由1.37倍指导价下降到0.95倍，下降30%。

长安花园

百花小学实验初中，参考价10万，由1.35倍指导价降到1.08倍，下降了20%，百花实验学区跌幅比较小。

华新村

非实验学区。参考价7.34万，从1.5倍指导价下降到1.12，下跌了20%，棚改概念涨幅较大跌幅也不小。

三、八卦岭片区

【八卦岭片区】，八卦岭片区由于学区概念加旧改概念，20年涨幅非常大。

八卦岭2020年走势

八卦岭在2019年11月开始到2021年1月上涨了近80%。大幅领先福田其他片区。

去年大学区政策以及旧改降温，到目前为止八卦岭的跌幅也领先其他片区。

八卦岭去年以来走势

八卦岭均价由接近12万，下降到7万多，几乎跌去一半，8月份参考价比值0.97，低于指导价成交。

典型楼盘情况：

鹏盛村

最新成交是0.87倍导价，小户型跌幅35%。

八卦岭宿舍

八卦岭宿舍是该片区炒作严重的楼盘，由1.78倍指导价下降到指导价，无论大小户型跌幅45%，几近腰斩。

鹏程盛世

大户型为主，比小户型更平稳，由1.25倍指导价下降到指导价，跌幅19%。

退潮之下，可以看到谁在裸泳，选房一定要慎重，不能跟风选择单一属性的房产，一定要综合评估选择，也就是影响房价的六要素。

四、福田中心片区

福田中心片区一直是福田区的产业核心，也是深圳市500强企业总部数量最多的区域，但该区域的房价一直不温不火，非常稳定。有三个原因：一是没有好的学区；二是片区楼盘整体偏旧；三是片区非常成熟没有预期。

但是随着福田实验集团化黄埔学校，该片区的学区将有大的改善。

福田中心参考价走势

该片区在1月、6月出现低位，是参考价的1.1以内，8月是参考价的1.17倍

黄埔雅苑三期

黄埔雅苑三期去年11月出现过指导价成交的两房，比历史高点跌去了25%，但是大三房户型仅比历史高位跌去3%。

地处中心区九宫格内的黄埔雅苑随着学区的改善有可能迎来自住的春天吗？

天健世纪花园

天健世纪花园的4房去年12月成交是指导价的1.31倍，4月低楼层成交是参考价1.09倍。楼层价格差这么多！相差13%。

星河世纪

44平方小户型下降16%。7月出现大户型参考价成交，8月是1.04倍参考价。

彩天名苑

房小户型下降12%。8月是参考价的1.05倍。

黄埔学校初中部招生范围

福田实验集团化黄埔学校，改变这里学校一直较差的历史，学区的改变会带来业主心态的变化，房价再继续下降的可能性很小，同时有同学区超强产业的支持，丑小鸭可能要变白天鹅了？别冲动，今年集团化，变好的学区太多了，记着八卦岭的教训，分析清楚再入手。