楼市已经到了一个新的临界点，在十一前，连出3大利好性政策，从利率到减税均有涉及；为支持刚性和改善性住宅需求，许多城市已经开始放松认房认贷、降低首套及二套房首付比例等政策。

深圳目前在政策上仍保持严控的状态，购房客们更多的是将目光转向了新房市场；这一点，从9月份的数据可以看得出来，9月份深圳新房成交3614套，创下今年单月最高值，相比8月份有所上升。

(资料图片)

而二手房成交1730套，比8月份1998套少了200多套。

9月份，深圳一共有27个项目拿预售，其中住宅项目就有21个，和以往不一样，9月份这次推盘很明显是各区都有搭配入市，推售的房源涵括了各个层级。

像南山的招商玺家园、颐城栖湾里、丹华公馆；宝安的凤鸣水岸花园、海峦坊；光明的宏发万悦山、联发悦尚居；龙华的深铁珑境花园（一期上盖），龙岗的万科金域学府、雍山郡花园，坪山的保利玥澜岸花园等。

此次的推盘，从某种程度上来说，也激起了购房者的买房热情。

如蛇口的招商玺家园推604套房，1614批客登记，开盘当天日光，成为今年新开盘中的第二个“日光盘”，尽管这个项目日光有点让人出乎意外，但还是太不容易了，因为深圳今年的上一次“日光”还是海德园。

此外，像前海的颐城栖湾里和光明的宏发万悦山项目依然关注度较高，卖得也非常不错；其它盘可以用冷淡来形容，很明显，现在新盘关注度的分化也非常严重，网红项目关注度依然高，但非网红项目的关注度仍非常低。

深圳在售楼盘近180个，十一楼市回暖了？

金九楼市成色不足，大家都指望着银十有所好转。

很让人意外的是，从这十一期间深圳各开发商发出来的喜报来看，深圳楼市在十一期间一片“火热”之势，来看一下当时多个开发商发布的战绩：

这个销售有多少水份不知道，但很显然，在一轮政策及项目折扣的刺激下，多多少少会吸引买房客选择入市。

然而，深圳的开发商为了卖房也越来越卷，折扣也是非常的给力。如招商某盘推出的王牌购房节，在十一期间限时特惠，购房补贴最高达368万/套，相当于一套房的价格了。

放眼望去，目前的市场环境下，出货压力依然较大，据数据显示，深圳目前有近180个楼盘在售，其中有住宅在售的楼盘达118个。

现在就连宝中周边的盘也开始进入全民带客的阶段了。

二手房越来越多的“好价格”正在出现

2020年，许多二手房都历经过大幅的上涨期，而这一波正在进行价格的洗牌期。

最近，朋友圈被降价的盘刷屏，龙悦居是其中项目之一，2021年2月一套63㎡的户型成交总价超过730万，单价约11.6万/㎡。今年8月，一套同面积的户型，成交价跌到了476万总价成交，单价为7.56万/㎡，比指导价8.36万/㎡还低。

很多人没有想到，仅一年多，会有这样的巨大变化，尤其是当时买在高点的置业者来说，确实很矇圈。

龙悦居项目是深圳的最后一批经济适用住房，2013年定向配售，当时的价格是5100元/平米左右；在2019年底项目正式转红本，可进入二手房市场流通。此项目由于叠加了深圳外国语龙华分校的学wei，因此市场价格也“一飞冲天”。

除了龙悦居，还有八卦岭宿舍等项目，高峰时期一套29平米的户型卖到了425万；而今年8月份的一套成交总价是237万。

此外，南山的诺德假日花园目前朋友圈传出的售价49平的报价550万（还有一点谈价空间），高峰时差不多近1000万的价格，现在等于跌了近一半，售价已和指导价差不多，这套房出来已经有一段时间了，但还没有卖掉。

目前二手房售价接近指导价的已经不是个例，但总体上跌幅最大的还是因学wei房涨上来的那一波，一方面在当时“市场环境”的助推下，这些小区的房价本身就涨得太猛。

随着深圳市场进入调整期，普遍的项目房价均有调整，加上去年的双减与大学qu的因素，名xiao房的估值被重新调整，成为缩水最严重的一部分。

据乐有家研究中心发布的2022年初及最新的深圳各片区二手房价矩阵图，发现的确有不少区域价格出现了变动，甚至出现了降等级、降阶梯的情况。

房价调整期，小心买在“半山腰”

现在买房客一不小心可能又买在了相对的高点。

项目的参差不齐，有些看价格便宜就直接冲进去了，或者因为听了别人的推荐就买了，但在目前的市场环境下，价格一再的探底，加之一些盘如果卖得不好，后续还会加大折扣来出货，妥妥的成为买到就亏到的人。

9月份推出了21个住宅项目，是深圳今年新房推盘量最大的一个月，推出的盘也有地段和产品都比较好的，也有价格看起来很便宜，但有些盘在大家眼里来看值得买，但位置、产品却不怎么样，在目前的行情下仍高于市场价。

仔细观察市场你就会发现，深圳以前基本4万起步的新房价，现在已经回归3字头起，4字头买罗湖都不是梦了，然而，当你抛开价格回归到地段和配套及产品本身，会发现有更好的选择，所以现在买房要多看。

对于当下买房客来说，一定要保持着时刻的冷静与清醒，首先是买房新不要被开发商搞的氛围带着走，氛围搞得越大，越是不好卖的房子，需要理性的看待地段和配套及产品的价值；

其次，产品和地段错配的房子，现在市场上常会出现这样的房子，比如说最近开盘的蛇口盘，产品以2房为主，但没想到却“日光”了，大家一和周边房价对比，原来倒挂那么多就冲了，没有想过产品错配的问题。

典型的例子还有罗湖的天钻项目，龙华的金茂项目、盐田、大鹏的一些别墅项目，都存在这样的问题。

最后，就是容易踩坑的房子，自己又没有把握建议就不要去碰了，大家应该知道我说的是哪类房子，与其想着去碰不确定的运气，不如安全去避开，至少会减少你撞南墙的机会。

二手房市场方面，最近一段时间降价的盘越来越多，想买二手房的可多留意一下价格的变动，价格信息不透明，很容易买在现阶段的相对高点。

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