对深圳楼市有些了解的朋友都知道，小产权房在深圳是禁止交易的。

不过，当小产权房上架阿里拍卖等平台，就容易被人误以为是具有终局决定力的“司法拍卖”的房源。             

@深圳买房计划 近期了解到一个买家的案例，就错认为，在法拍网站上挂牌的都是司法拍卖房源，具有法律效力，参与并成功拍下了一套位于深圳光明的小产权房。

(资料图片)

▲拍卖公司在阿里拍卖平台推销小产权

直到拍卖结束，准备办理转让手续才发现，小产权房在深圳禁止交易，不仅社区无法在拍卖机构提供的转让协议上盖章，在拍卖公告中，写明的律师公证，在深圳也是明文禁止的。

更不用说，此前拍卖机构在电话中口头承诺的包括“拆迁补偿”的所有权益。

事到如今，退房也需要扣除总房款5%的违约金。

难道只能支付违约金买个教训？

而禁止交易的小产权房出现在阿里拍卖等第三方平台上，第三方平台需要对此事负责吗？一起来看。

打败20多个竞争者

没想到是违规交易房

据买家回忆，共有20余人参加拍卖，出价近百次，超万人围观，最终她突出重围，成功拍下该房源，算上1%的软件服务费和4.5%的佣金，总价接近50万元。

这比原购买人在两年前的购买价格还要低。

原以为是被幸运之神选中的人，捡了漏，却没有想到是块烫手山芋。

她是在拍卖结束后，向社区申请房产的转让协议盖章被拒绝时，才开始觉得不妥。

上网查询资料之后，她发现自己拍下的是深圳禁止买卖的小产权房源，而在公告中明确标注的可以办理的律师见证，在深圳也属于明令禁止的行为。

▲小产权房交易的违法性不会因律师见证而合法化

随后，买家找到阿里拍卖平台，期待得到平台的支持，“平台说机构不退，平台也没办法。”

那么，作为第三方信息平台，阿里拍卖需要对此负责吗？广东华商律师事务所周争锋律师认为，平台有一定的监管责任。

据其介绍，2021年9月15日，国家互联网信息办公室发布《关于进一步压实网站平台信息内容管理主体责任的意见》，意见旨在，充分发挥网站平台信息内容管理第一责任人作用，引导推动网站平台准确把握主体责任，明确工作规范，健全管理制度，规范信息内容传播，强化日常监管。

监管不力的后果将如何？这在2021年的禁止交易文件中有相关表述，通过网站违规发布信息的，通信管理部门可以予以查处。

@深圳买房计划 发现，此前包括闲鱼、58同城在内的多个平台，因为发布小产权房信息被北京多部门约谈，不过在深圳还没有更多相关信息。

另外，至于买家能否在不履行违约款的情况下成功退房，周律师认为难度很大，深圳法院通常不受理此类违法建筑的合同纠纷。

同时，周律师提醒，拍卖公司以拍卖的形式推售的小产权房源，与法院的司法拍卖房源有本质的区别。

法院出具的执行裁定书具有终局效力，而拍卖公司依据拍卖法，在网站上进行的拍卖属于一般民事法律行为，不具有终局决定效力。

截至上周五，事件还未得到解决，买家已经收到来自拍卖机构的履约催告函，催告函中显示：如果不补齐尾款，买家已支付的保证金将不予退还。

“忽然怀疑机构是不是保证金都能赚一波。”

听完这个案例，一位业内人士感慨道。

还有业内人士分析认为，现在小产权通过中介正常卖已经很难，所以就想借助拍卖平台在全国范围内寻找客户，一些看好深圳发展，又不熟悉政策的外地买家，更容易中招。

小产权房交易风险多

有卖家痛失900万

事实上，小产权房交易中，不仅买家容易中招，卖家也难防损失。

上周，粤湾所主任张茂荣律师在其公众号分享了一个案例。

在这个案例中，买卖双方就一栋九层农民楼签署《房屋买卖协议》，约定成交价1346.8万元，买家支付购房款430万后占有了房屋，后因买家拖欠916.8万迟迟不付，卖家起诉退房，但一二审均败诉。

由此导致的结果就是：房子收不回来，916.8万卖房款也收不回来，房款两空！

张茂荣律师提醒，违法建筑类小产权房买卖合同纠纷，如法院不予受理，则纠纷无法通过民事诉讼途径解决，即卖家要求买家付款、买家要求卖家退款，任何一方要求退房，法院均不会判决支持。

写到这里，不免有人好奇，官方明令禁止，遇到纠纷，法院也很难受理，为什么还有人在买卖小产权房。

据业内人士介绍，买小产权房的人主要有两种：

一是图价格便宜并且不需要购房资格，另外一种则是博旧改。

特别是博旧改，一旦成功拆迁意味着原本住在小产权房里的人可以分到回迁房，这可是正儿八经的商品房，在深圳这么一个寸土寸金的城市里价值不菲。

因此，在可能会有的高额回报下有了愿意冒险赌一把的人，为了尝到旧改的那口汤，把筹码压在这里。

这会是个好的选择吗？想必你的心中已经有了答案。

近期深圳出台《非商品性质房地产转让办法》意见稿，其中明确，符合条件的非商品性质房产，可以按规定补缴地价，进入市场交易。

一时间，深圳小产权房要转正入市，延续造富神话的谣言再起。

但只要稍微认真看一下文件就知道，意见稿中，第二条第二款明文规定：

招拍挂用地，城市更新开发建设用地、非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用地、历史遗留违法建筑以及居住用途的房地产不适用本办法。

而由于小产权大多属于历史遗留，因此并不在此次办法规定之列。

所以郑重提醒各地的买房人，小产权仍处于深圳房产交易的禁区，关于小产权房，如果你需要一份选购指南，我们的建议是“不要碰”。