来源： 东莞淘房志

2022年，是东莞楼市最差的一年。

(相关资料图)

虽然东莞多次松绑楼市调控政策，划定了非限购区，首付直接降低至2成，不间断的打鸡血，但楼市似乎不领情，只出现短暂的春天，之后便陷入了漫长的寒冬。

尤其在金九之后，利好出尽之后，利空占据了绝对的上风。

东莞核心区房产，也开启了跌跌跌的模式了。标杆盘，领头羊盘，基本跌穿了今年以来的最低价。

东莞新房市场也是如此，当初趁着新政，KSF都在市场上抢着收割。

但到年底，不能躺平的KSFA，家里没余粮的KFS，祭出了史上最大的降价潮。

这股下跌潮蔓延到年底，短短几个月时间，新盘售价都要跌穿地价了。让今年初购买房产的置业者，已经泪流满面。

年初抄底买房的，已经站在了半山腰。

年底抄底买房的，也是心惊肉跳的，难道也要站在半山腰？

这是当下人最担心的，不敢下手，犹豫徘徊，害怕一下手就痛失几十万真金白银。

那么年底楼市还会跌吗？明年2023年楼市如何走。简单说一下我看法。

最悲观时刻已经过去

明年楼市止跌、企稳、反弹

现在的东莞，已是全国最敏感的城市之一。只要全国风向变了，东莞楼市反转也是顺其自然。

对东莞楼市判断，年底会继续跌，明年初会延续跌势，但之后不可能跌了。谷底站稳。之后利好陆续冲击之后，房价回升，底部反弹。

为什么有这个判断，明年东莞楼市能企稳、回升。主要依据是明年大环境会转变，情况会变好，有这么几点趋势。

1、政策持续发力，资本市场率先恢复一定信心

上层射出三支箭，一定要救房地产企业。又是给钱，又是让其融资上市，解绑三道红线。意思已经很明确了，不惜一切代价救市。

但这次，救的是优质房企，三好学生，大鱼吃小鱼，就是国央企+优质民企的天下了。

射出去的箭，看起来没什么浪花，但在资本市场已荡起浪潮，房地产A股港股都在上涨。

尤其万科为代表的房企，在A股市场价格飙涨，资本市场对房地产已经充满一定信心。

2、保房企之后，肯定会在需求端发力。

类似降首付，降利率，取消部分限购等等政策，创造条件，创造宽松环境，让刚需改善有动力去掏钱买房。

毕竟房企不能只靠融资，靠卖房才能续命，才有胆量去拿地。

才能帮即将穷困潦倒的地方ZF续命，才能让地方的工资、基建，各项保障支撑下去。

接下来必须会有第四支、第五支箭，全力挽救房地产。一定会持续到明年初，持续政策发力，扶持房地产，激活需求。

现在不少人鄙视，政策有啥用，JJ这么差， 口Z问题，还有外部环境，谁会去买房？

但就在政策发力之后，这些利空消息，也在慢慢变好。

3、当下最重要的是口K，情况是在变好了。

至于明年判断肯定会FK，这是大势。全世界90%FK，原来做最好的东亚各国，现在都FK了，入境措施也FK了。

这不多说，明年这件困扰大家信心最严重的事，反而会转变，成为提振大家信心最大的来源。

4、最长久能提振信心的，经J会慢慢恢复。

今年经J情况不太好，收入不稳定，让人看不到希望。如果明年口Z不是事。对经济信心会增长，国内消费增长是必然的。

明年政策+信心恢复，消费＋投资增长潜力，对冲出口压力。

因为，出口可能会继续下滑，这要怪欧美国家不行，大幅加息抑制高通胀，加上俄乌战争，经济会陷入泥潭，外部经济变差，需求变少。

但我们这边，明年信心恢复，有助于消费，房地产消费，拉动投资，带动经济增长的正循环系统。

JJ增长，最终结果就是让人看到希望。让人看到事情向好的地方发展。加上宽松政策环境，多轮刺激，明年不用太担心楼市会继续下跌。

大概率是止跌，回升。东莞楼市也不例外。

拥抱2023年

不要幻想着，业主逃命价

1、最恐慌、最黑暗、最缺乏信心的时刻即将过去了。

只有楼市极度悲观，叠加各种黑天鹅，才会出现史无前例的超级大底。

想想深圳前海才卖8万出头，这哪怕在正常年份，横盘期，都不可能。现在行情，媲美08年行情，是08年至今，最难见的机会。

东莞楼市来说，年底开发商会陆续促销、降价等政策，二手还有降价空间。这已经是一个比较难得的机会。

那明年初还会继续跌吗。

估计会维持低点。但比今年更低，不一定。明年初政策观望居多，如果对后市看好，不一定会继续降价。

年中之后，行情大概率会好转，信心大大增加。无论新盘折扣，还是二手业主降价，都会发生改变。

不要幻想着，业主逃命价。出逃价。

只要大多数人观念改变，大多数看多。相信不会有大规模的逃命价。房价趋势，谷底向上不会改变。

2、明年止跌，回升幅度有限。

明年这轮楼市，只是底部回调，低估值修复，并不是房价上涨。

真正房价上涨的周期，还太短！

需要时间积淀，需要时间让经济增长起来，需要让大家彻底走出口Z阴霾，需要大家对未来重新充满信心。

需要大家对一线城市、二线城市再次形成共识，坚挺看好。

叠加某个政策，某个事件引爆，东莞楼市或会再次出现真正上涨行情。

3、不过，经历了这次地产式危机之后，对房地产会有清醒认识，再次大幅暴涨的期待减弱。

房地产退化成保值产品，而不是暴富资产。

东莞楼市同样如此，回归居住属性，投资属性变弱。

接下来数年时间，东莞房地产市场会出现分化现象。这种现象绝对不是挂在我们嘴边上说说的，它将会真实存在的。

只有核心地段优质的新盘、次新盘，能够收获比较可观的投资收益。

其他偏远镇街新盘+老破旧+老破小等资产，可能只能保值，甚至在数年时间，保值都谈不上。

在东莞真正能赚钱的资产，不会超过10%。