来源: 东莞淘房志

2022年,是东莞楼市最差的一年。


(相关资料图)

虽然东莞多次松绑楼市调控政策,划定了非限购区,首付直接降低至2成,不间断的打鸡血,但楼市似乎不领情,只出现短暂的春天,之后便陷入了漫长的寒冬。

尤其在金九之后,利好出尽之后,利空占据了绝对的上风。

东莞核心区房产,也开启了跌跌跌的模式了。标杆盘,领头羊盘,基本跌穿了今年以来的最低价。

东莞新房市场也是如此,当初趁着新政,KSF都在市场上抢着收割。

但到年底,不能躺平的KSFA,家里没余粮的KFS,祭出了史上最大的降价潮。

这股下跌潮蔓延到年底,短短几个月时间,新盘售价都要跌穿地价了。让今年初购买房产的置业者,已经泪流满面。

年初抄底买房的,已经站在了半山腰。

年底抄底买房的,也是心惊肉跳的,难道也要站在半山腰?

这是当下人最担心的,不敢下手,犹豫徘徊,害怕一下手就痛失几十万真金白银。

那么年底楼市还会跌吗?明年2023年楼市如何走。简单说一下我看法。

最悲观时刻已经过去

明年楼市止跌、企稳、反弹

现在的东莞,已是全国最敏感的城市之一。只要全国风向变了,东莞楼市反转也是顺其自然。

对东莞楼市判断,年底会继续跌,明年初会延续跌势,但之后不可能跌了。谷底站稳。之后利好陆续冲击之后,房价回升,底部反弹。

为什么有这个判断,明年东莞楼市能企稳、回升。主要依据是明年大环境会转变,情况会变好,有这么几点趋势。

1、政策持续发力,资本市场率先恢复一定信心

上层射出三支箭,一定要救房地产企业。又是给钱,又是让其融资上市,解绑三道红线。意思已经很明确了,不惜一切代价救市。

但这次,救的是优质房企,三好学生,大鱼吃小鱼,就是国央企+优质民企的天下了。

射出去的箭,看起来没什么浪花,但在资本市场已荡起浪潮,房地产A股港股都在上涨。

尤其万科为代表的房企,在A股市场价格飙涨,资本市场对房地产已经充满一定信心。

2、保房企之后,肯定会在需求端发力。

类似降首付,降利率,取消部分限购等等政策,创造条件,创造宽松环境,让刚需改善有动力去掏钱买房。

毕竟房企不能只靠融资,靠卖房才能续命,才有胆量去拿地。

才能帮即将穷困潦倒的地方ZF续命,才能让地方的工资、基建,各项保障支撑下去。

接下来必须会有第四支、第五支箭,全力挽救房地产。一定会持续到明年初,持续政策发力,扶持房地产,激活需求。

现在不少人鄙视,政策有啥用,JJ这么差, 口Z问题,还有外部环境,谁会去买房?

但就在政策发力之后,这些利空消息,也在慢慢变好。

3、当下最重要的是口K,情况是在变好了。

至于明年判断肯定会FK,这是大势。全世界90%FK,原来做最好的东亚各国,现在都FK了,入境措施也FK了。

这不多说,明年这件困扰大家信心最严重的事,反而会转变,成为提振大家信心最大的来源。

4、最长久能提振信心的,经J会慢慢恢复。

今年经J情况不太好,收入不稳定,让人看不到希望。如果明年口Z不是事。对经济信心会增长,国内消费增长是必然的。

明年政策+信心恢复,消费+投资增长潜力,对冲出口压力。

因为,出口可能会继续下滑,这要怪欧美国家不行,大幅加息抑制高通胀,加上俄乌战争,经济会陷入泥潭,外部经济变差,需求变少。

但我们这边,明年信心恢复,有助于消费,房地产消费,拉动投资,带动经济增长的正循环系统。

JJ增长,最终结果就是让人看到希望。让人看到事情向好的地方发展。加上宽松政策环境,多轮刺激,明年不用太担心楼市会继续下跌。

大概率是止跌,回升。东莞楼市也不例外。

拥抱2023年

不要幻想着,业主逃命价

1、最恐慌、最黑暗、最缺乏信心的时刻即将过去了。

只有楼市极度悲观,叠加各种黑天鹅,才会出现史无前例的超级大底。

想想深圳前海才卖8万出头,这哪怕在正常年份,横盘期,都不可能。现在行情,媲美08年行情,是08年至今,最难见的机会。

东莞楼市来说,年底开发商会陆续促销、降价等政策,二手还有降价空间。这已经是一个比较难得的机会。

那明年初还会继续跌吗。

估计会维持低点。但比今年更低,不一定。明年初政策观望居多,如果对后市看好,不一定会继续降价。

年中之后,行情大概率会好转,信心大大增加。无论新盘折扣,还是二手业主降价,都会发生改变。

不要幻想着,业主逃命价。出逃价。

只要大多数人观念改变,大多数看多。相信不会有大规模的逃命价。房价趋势,谷底向上不会改变。

2、明年止跌,回升幅度有限。

明年这轮楼市,只是底部回调,低估值修复,并不是房价上涨。

真正房价上涨的周期,还太短!

需要时间积淀,需要时间让经济增长起来,需要让大家彻底走出口Z阴霾,需要大家对未来重新充满信心。

需要大家对一线城市、二线城市再次形成共识,坚挺看好。

叠加某个政策,某个事件引爆,东莞楼市或会再次出现真正上涨行情。

3、不过,经历了这次地产式危机之后,对房地产会有清醒认识,再次大幅暴涨的期待减弱。

房地产退化成保值产品,而不是暴富资产。

东莞楼市同样如此,回归居住属性,投资属性变弱。

接下来数年时间,东莞房地产市场会出现分化现象。这种现象绝对不是挂在我们嘴边上说说的,它将会真实存在的。

只有核心地段优质的新盘、次新盘,能够收获比较可观的投资收益。

其他偏远镇街新盘+老破旧+老破小等资产,可能只能保值,甚至在数年时间,保值都谈不上。

在东莞真正能赚钱的资产,不会超过10%。

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