我的接盘侠有缘人,什么时候才来啊?

这可能是近期东莞众多二手卖家的心声。

迈入12月,诸葛找房上的东莞二手房挂牌数量,达到了约7.8万套,在11月底的时候,更是一度上过8万大关。


【资料图】

丨12月3日诸葛找房二手房挂牌量截图

这是什么概念呢?根据诸葛找房记录,东莞去年同期二手房挂牌数量仅约4.5万套,也就是说1年的时间,挂牌量增加了约1.7倍。

与此同时,楼市政策还在放松,新房市场到了年底,接下来恐怕又少不了一波促销让利冲业绩。

二手卖家的日子,是真不好过了。

1年时间,二手房挂牌量暴增约3.5万套

2022,是东莞二手房挂牌量涨的最猛的一年。

1年的时间,东莞二手房挂牌量以从未有过的速度,从约4.5万套飙升到约8万套(数据来源诸葛找房)。

要知道,在第七次人口普查中东莞共有约439万户家庭,换算下来的话,每约54户家庭,就有1户正在卖房子。

糟心的是,卖房的越来越多,买房的却越来越少。

二手房挂牌数量激增,但成交量却陷入了停滞。

根据东莞住建局公布的数据,东莞2021年1-11月共签约17865套二手房,平均每个月约1624套。

若按照这个月均去化速度计算,东莞的二手房得需50个月才能消化完。算算时间,正好到下一届世界杯。

如此夸张的二手挂牌量,是什么原因造成的呢?

首先,政策是一大主因。

在2021年9月,东莞的二手房挂牌量约5万套。在10月二手房参考价推出后,挂牌量迅速降至约4.6万套,直至2022年5月,保持着缓慢上涨的趋势。

2022年5月,“莞七条”新政的发布,是一个重要拐点。

个人住房转让增值税征免年限5年改2年,限售年限3年调整至2年,以及多证房相关政策等内容,一时间大批二手房喜提“入市券”,二手房的流通性得到了大幅提升。

丨“莞七条”政策出台

国庆前夕,财政部出台“卖一买一置业免税”政策。

再次激活了改善或者置换需求群体,二手房挂牌量也再次迎来上涨。

丨“卖一买一置业免税”政策

同时,2年限售期满后的解禁房源也陆续入市了。

2022年,所对应的解禁房源正好是2020年前后时期的新房。当时的东莞楼市处快速上升期,大量的投资客追高进场,新房市场供不应求。

如今限售期已到,整个市场的预期却稍显不足,加上大环境的影响,卖房置换,投资客套现离场陆续上演。

因此,在诸多因素的叠加下,东莞的二手房挂牌出现了爆发式增长。

卖家内卷,二手房转换为买方市场

二手房供应激增,却没有相应的购买力去匹配,价格下跌便是注定的结果。

上周, 房姐对东莞的二手房价进行了一次摸排。详情可戳:还说东莞没降价?房姐含泪进行了全市二手价格摸查……

西平、松山湖这些东莞核心区域的房价,在今年均产生了一定幅度的下滑,为了快速出手,二手卖家更是卷出了新高度。

|西平二手房价前后对比

都说“没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。”

但当下的情况是,很多二手房已经大幅降价了,但依旧找不到人接盘。

举个栗子,比如与东莞CBD仅一路之隔的万科金域华府,在2021年的时候曾挂出单价6万+乃至7万+的价格,风头无两。

但如今,一套74平的两房,总价280万即可拿下。

|图片来源贝壳找房

并且,根据贝壳所示信息,这套房在两周内已经经历过2次降价,降价幅度达到30万,且该价格比同户型3个月内的成交均价低了44万。

但即便如此,这套房也没有卖出。

|图片来源贝壳找房

而像这种情况的,同小区还有好几套。并且,据中介反馈,这个价格还有谈的空间。

|图片来源贝壳找房

这也是当前东莞二手市场的缩影。

哪怕你忍痛割肉降价促销,但买家也未必买单。因为现在的降价潮已经让他们出现了一种感觉:我还能找到更便宜,质量更好的。

以前买房,是货比三家。现在买房,货比三十家都不为过。并且,是真有质量比你好的房源,卖得比你便宜。

多少卖房业主,当初摆好唬人的架势,最后遇上买家的“屠龙刀”,还是乖乖就范,憋屈地成为了“砸盘侠”。

莫怪“砸盘侠”太狠,只怪行情太冷清。

卖家打起价格战,中介的日子同样也不好过。

最直观的,就是成交难度的增大,以及成交周期的拉长。

“以前,只要表现真诚,服务到位,多科普一些买房技巧,多带看几套,买房周期可能会长一点,但成交概率很大。”

“不过,这是前几年的经验了,如今并不适用。好几次了,本来很有意向的客户,房子看着看着就没有下文了,哪怕遇到很喜欢的房子,也不会直接出手,就算是成交时间短的,也是前期观望很久的。”

这是一位有着超10年从业经验的二手中介发出的叹息,也是整个行业所面临的困境。

二手房的“香”,要把格局打开来闻

上面举的例子,丝毫不夸张。

如今东莞的二手房卖家,日子是真的难过,尤其是在2020和2021年高位买入,还傲娇不肯卖的那拨人。

而造成现状的原因,一方面是新房市场的“内卷”升级,各类低首付、优惠政策层出不穷,不断降低上车门槛。

另一方面则是二手房本身挂牌量的不断激增,“降价”成为了快速出清的必要前提,也让市场不断地涌现笋盘。

同时由于不确定因素增加,低欲望、低消费,逐渐成为社会共性,即便笋盘再多,购房者的买房欲望仍然不高。

这就使得房价虽然一降再降,但成交量却不活跃,并且卖房周期很长。

房姐有话说:

看到二手房的现状,估计手里有房的人,心里开始慌了。

但是现在的市场,的确需要扭转以往的观念了:过去那样楼市大涨的时代已经结束,能在冲击之下还能持平收益的,其实就是赚了。

对于二手卖家,如果非必要的情况,可以等待合适时机,再出手。

11月下旬,有几个重磅的消息,“防疫新20条”、“金融16条”等政策相继出台。

一方面,疫情防控接近尾声,意味着我们又将恢复正常的生活和工作。另一方面,高层对于房地产行业的态度发生了重大变化,给在ICU急救中的行业,送上了续命仙丹。

从政策面来看,一切都在向好的方向发展,业主们也可以观望政策效力,等待合适的时机,再出手。

对于持币观望的买家,现在不妨为一个买房的好时机,至少不会是最差的选择。二手房可以砍砍价,新盘也可以薅薅开发商的折扣羊毛。如果选对好时机上车,说不定能省下一台车甚至一套首付的钱呢。

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