编者按：春节是一家人团聚的时刻，尤其对深圳人来说，“回老家”过年是大部分人的选择。因此，深圳房地产市场在这个时间段也进入“假期”。在一家团圆的温馨时刻，正在规划买房的购房者一定也会和家人讨论2023年买深圳哪里的房子，一起探讨分析地段、价格、学校……

光明和龙华一样承接了不少南山、宝安、福田的外溢购买力，但光明4-5字头的均价比起龙华的7字头无疑更加有利于刚需群体。从目前深圳楼市发展情况看，光明新房的热度和交易量还将继续扩大。

(资料图片)

低总价是一方面原因，另一方面是供应量多。而且区域内农民房相比其他区域要少的多。9月入市的宏发万悦山二期和10月入市的深业颐瑞府开盘当天售罄，也证明着光明区新房市场的热度。

相比光明，宝安的名片近年来因深圳政府规划，越添越多。宝安更是深圳唯一集合陆空铁立体交通“七龙珠”区域， 包括有深圳国际机场、大铲湾港、深中通道、 广深等高速、 地铁1\5\11号线、 穗莞深城际线、 机场东空铁综合枢纽，每一项都是重磅工程。

此外， 宝安还是人口高度聚集的城区，这个区域超过447万人口聚集在这里（ 根据2020年11月第七次人口普查），近年来，许多务实“新深圳人”选择置业于此。

往宝安西边看，坪洲、沙井、松岗有城乡结合部的感觉；宝中、碧海湾等靠近前海片区，满目皆是甲级写字楼和超大型shopping mall，市容市貌和南山福田中心区不相上下。一条即将开通的12号线，甚至串联着宝安4字头到9万+的新房价格。

那么在2022年新房市场中整体表现中庸的宝安和略有亮点的光明，在2023年的新房市场会有一番新的表现吗？光明能否延续以往的“日光”？宝安能否借助各项大规划给予新房市场一片新的天地？

天猫好房测评师综合盘点了光明、宝安最新的在售住宅信息和待售新盘信息，给大家做买房参考。（备注：以下楼盘数据为不完全统计，如有遗漏或错误，请以对应楼盘/开发商公示为准）

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天猫好房测评师精选了几个光明、宝安在售/待售楼盘，购房者可以参考。

光明区待售新房

01

深房光明里

深房光明里位于光明凤凰片区，在光侨路和同观路交界的西北处。项目北靠新城公园，西与光明大第、中海寰宇时代、深房传麒山等多个光明老牌代表性大型住宅为邻，南部为连片的高端产业园区。

深房光明里体量较小，占地面积约1.1万㎡，建筑面积约8.2万㎡。项目共规划3栋塔楼高100米，地下室3层，商业3层局部有4层。

项目规划约有405套房源（67套安居房），面积段约70-115㎡的2-4房，商品住宅有338套，规划车位702个，车位相当充裕。

项目原地块是一个山包，施工时间会拖长，而且紧邻学校，附近还有办公的政务大厅等相关因素限制了施工时间。整体施工进度较慢，项目目前还在土地平整中，预计今年上半年入市。

天猫好房测评师2022年11月实地拍摄

项目周边配套齐全，生活相对便利。地铁方面，与在建的13号线同观路站直线距离仅400m左右，而且不是“天铁”线路，不会受到噪音干扰。

项目毛坯限价4.46万/㎡，是片区内的地板价，对于刚需购房群体来说相当友好。周边二手房方面，项目紧邻的光明大第二手房已达到8万高位，如今有所下降但也在7万的位置，妥妥的存在倒挂，因此关注项目的人群不少。

02

华润润曦府

华润润曦府位于光侨路与规划银塘路交汇处东南侧，用地面积约1.94万㎡，建筑面积约8.9万㎡，项目容积率约4.6，绿化率约30%，车位1304个，规划4栋住宅及一所12班幼儿园。

润曦府限价4.71万/㎡，总户数约500多套，将推售89-110㎡3-4房住宅，户型整体全南向设计，西南或东南向。

项目最近的地铁站是6号线长圳站，直线距离约800米，步行约12分钟。

商业配套方面，项目规划约2500㎡的商业，足够日常生活需求。一公里范围内有7万平华润置地代运营的N次方公园商业，6万㎡的深铁开放商业，8万㎡的勤诚达K+广场，购物比较方便。

项目的加分项是周边教育配套资源丰富，自带12班幼儿园。一旁就是深圳大学附属实验小学，周边学校还包括深圳中学、华中师范大学附属光明勤诚达学校、长圳学校等。

另外还有在建的九年一贯制深圳中学光明校区，办学规模为84班，3960学wei，明年9月份可建成使用。

不过项目周边的城市面貌目前比较一般，南侧是长兴科技工业园、东侧是大岗工业区，长圳片区内还有着大量的厂区和城中村，整体居住氛围感不纯粹。

目前项目周边在售的住宅有深铁瑞城，主打地铁上盖和低密度加深中的概念，带装修均价约5万。

润曦府

光明区在售新房

华润润晖府

华润润晖府位于光明区光侨路与侨凯路交汇处东北侧，城市展厅和样板间已经开放，地址在项目一旁的智慧园C栋23层。项目规划4栋住宅，层高为32-34层，主力户型为89-110㎡3-4房，总户数约700多套。

项目目前在售89-110㎡3-4房住宅，均价约5.16万/㎡。

润晖府89㎡样板间VR

润晖府110㎡样板间VR

轨道交通方面，项目距离13号线同观路站约350米，在建的地铁6号线支线二期交汇的光明城站点、光明城高铁站直线距离约500米。后期的轨道交通可以说非常便捷。

商业方面，未来日常购物可依靠自身和周边小区的底商。不过项目周边暂无大型商业，距离蓝鲸世界直线距离约2公里、距离万达广场约2.2公里，未来的话还将有临近的光明城站TOD的加持。

学校方面，项目1公里范围内有光明外国语、光明凤凰学校两所学校。另外距离深圳市光明区凤凰城实验学校约1.9公里，教育配套资源相对丰富。

片区面貌随着附近龙光玖瑞府、特发观月台和中海观园的前后入市，以及相关道路的打通，比起去年已经完全换了个面貌，给人以崭新的感觉。与项目紧挨着的A503-0096号地块也已经进入大工地状态，目前土地平整在积极作业中。

天猫好房测评师2022年11月在项目路口拍摄的临近三个已入市项目

施工中的光明城站（天猫好房测评师2022年11月拍摄）

相信随着光明城高铁站和地铁站的开通，片区将建设或引进更多的优质配套，而且全新的城市配套不会受到城中村的干扰。

片区将以光明城站为中心辐射出一个全新的现代化与绿色生态的城区，未来整体的宜居属性会进一步提升。

综合来讲，华润润晖府处于光明城站片区的核心区位，片区整体面貌更新极快，配套虽然有所欠缺，但随着片区的高速发展与人流的递增，各项目配套的补齐也会很快。

润晖府

宝安区待售新房

01

鸿荣源胤璇

宝中A004-0175商住地块，是由2021年深圳第三轮集中供地，由鸿荣源以底价30.94亿竞得。项目已定名为鸿荣源胤璇，效果图已出炉。预计有160套可售房源，目前具体户型等信息暂未公布。

项目位于宝安区新安街道宝华路与海天路交界处，规划办公51687㎡、酒店47000㎡、住宅20000㎡、商业5000㎡汇集多种业态。

项目周边配套

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轨道交通方面，项目就在地铁5号线宝华站A2出口，距离临海站步行约500米，距离1、5号线换乘站宝安中心站步行约900米，地铁交通非常便利。

商业配套方面，项目紧挨龙光大厦，一路之隔是前海卓宝中时代广场，约700米处是宝安最繁华的商业综合体鸿荣源壹方中心。

周边二手房价格方面，宝中核心区域二手房房价普遍10万+/㎡，与限价8.55万/㎡的鸿荣源胤璇存在明显的倒挂。届时住宅如果开盘无疑妥妥的日光。

鸿荣源胤璇

02

越秀潮樾府

宝安碧海新盘越秀潮樾前身原为宝安A104-0147宗地，2022年第二轮集中供地中由越秀地产拍下。

项目将推售户型建面约93-128㎡3-4房，毛坯限价7.43万/㎡，即将开放展厅，预计2023年一季度入市。

项目位于宝安碧海片区，片区整体面貌较好，居住氛围较佳，有华丰·前海湾、玉湖湾等成熟小区，周边有多所学校环绕。

商业配套方面，项目自带部分商业，加上周边成熟社区底商，可满足日常购物需求，不过片区内缺乏大型商业。

轨道交通方面，项目最近地铁为11号线碧海湾站，不过步行距离约有1公里左右，走路约10几分钟，超过了步行最大舒适距离。道路交通上，项目临近宝源路，自驾出行前往宝中、南山相对便捷。

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越秀潮樾府

宝安区在售新房

01

万科未来之光

万科未来之光位于宝安区新安街道广盛路与广泰路交汇处，占地面积74085㎡，建筑面积215570㎡，规划户数1700户，容积率2.91。

项目去年11月首推416套住宅，户型建面约73-98㎡，均价约8.6万/㎡，单价区间在7.46-9.48万/㎡，总价区间在556-971万/套。1月3日加推的6栋119套80㎡三房两卫户型，总价约559万/套起。

交通上，项目位于宝安尖岗山片区，直线距离最近的地铁站是5号线兴东站约1.2公里。

商业上，项目有自身配建的底商，以及周边社区的商业，足以满足日常的购物需求，稍远些还有中洲购物中心、海雅缤纷城等大型商超。

教育上，万科未来之光直线距离2公里范围内有宝安中学集团实验学校、宝安区宝龙学校、曦城协同学校、深圳市孝德学校等，教育资源相对充沛。（具体学区划分范围以当年教育局公示为准）。